Η πώληση ακινήτου είναι μια διαδικασία η οποία μπορεί να γίνει απαιτητική κάποιες φορές. Επομένως, θα πρέπει να ενημερωθείς προκαταβολικά ώστε να αποφύγεις τυχόν επιπλοκές ή καθυστερήσεις. Σε αυτό το άρθρο μπορείς να ενημερωθείς αναλυτικά αναφορικά με τη διαδικασία πώλησης ακινήτου:
- Ποια είναι τα απαραίτητα βήματα προετοιμασίας πριν την πώληση ακινήτου;
- Τι ισχύει με το προσύμφωνο και την προκαταβολή;
- Ποια είναι τα απαραίτητα δικαιολογητικά που πρέπει να συγκεντρώσεις;
- Εξόφληση του φόρου μεταβίβασης ακινήτου
- Υπογραφή του συμβολαίου αγοραπωλησίας ακινήτου και
- Την ολοκλήρωση της πώλησης ακινήτου
Ενημερώσου σχετικά με τη διαδικασία μεταβίβασης προκειμένου να πετύχεις μια συμφέρουσα και χωρίς δυσκολίες πώληση ακινήτου!
Τι είναι η πώληση ακινήτου και πότε γίνεται;
Η πώληση ακινήτου είναι η νόμιμη πράξη που περιλαμβάνει το σύνολο των ενεργειών που πρέπει να ακολουθήσουν δύο φυσικά ή νομικά πρόσωπα για μεταφέρουν τους τίτλους ιδιοκτησίας ενός ακινήτου από το ένα συμβαλλόμενο μέρος στο άλλο. Η πράξη αυτή τελείται κατά την αγοραπωλησία ενός ακινήτου.
Κάθε ιδιοκτήτης που επιθυμεί την πώληση του ακινήτου του θα πρέπει να γνωρίζει τη διαδικασία της μεταβίβασης. Μπορείς να μάθεις αναλυτικά πως να προετοιμαστείς για την πώληση του ακινήτου σου σε αυτό το άρθρο.
Τι πρέπει να κάνεις πριν φτάσεις στη πώληση;
1. Ρύθμισε τυχόν αυθαιρεσίες
Αυθαιρεσίες υφίστανται όταν η τρέχουσα φυσική δομή ενός ακινήτου δεν ταιριάζει με την οικοδομική άδεια. Για παράδειγμα εάν ένα μπαλκόνι έχει κλειστεί με τοίχο ή τζαμαρία.
Καλό θα ήταν να αναθέσεις σε έναν μηχανικό να ελέγξει το ακίνητο σου για τυχόν αυθαιρεσίες. Θα πρέπει να διευθετήσεις τις αυθαιρεσίες πριν θέσεις το σπίτι σου προς πώληση. Σε ορισμένες περιπτώσεις η διαδικασία αυτή ενδέχεται να είναι πολύπλοκη και δαπανηρή, οπότε συστήνεται να γίνει προκαταβολικά. Έτσι, μόλις βρεις αγοραστή δεν θα ξοδέψεις πολύτιμο χρόνο για την τακτοποίηση αυθαίρετων κατασκευών, ρισκάροντας να τον χάσεις.
2. Απόκτηση ΠΕΑ
Απαραίτητο βήμα είναι η έκδοση του ΠΕΑ (Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης) από έναν μηχανικό. Η αναγραφή της ενεργειακής κλάσης απαιτείται σε κάθε ανάρτηση αγγελίας ακινήτου, είτε στον Τύπο είτε στο διαδίκτυο. Οπότε, θα πρέπει να ολοκληρώσεις την έκδοση τουΠΕΑ πριν από οποιαδήποτε προώθηση αγγελίας του ακινήτου σου.
3. Απόκτηση Ταυτότητας Κτιρίου
Για κάθε μεταβίβαση ακινήτου που πρόκειται να εκτελεστεί μετά τις 01/04/2022, είναι απαραίτητη η υποβολή της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου. Η Ταυτότητα Κτιρίου είναι ένας "ψηφιακός φάκελος" που περιέχει όλες τις πληροφορίες ενός κτιρίου ή μιας ξεχωριστής διηρημένης ιδιοκτησίας (π.χ. ένα διαμέρισμα σε μια πολυκατοικία). Ο ιδιοκτήτης πρέπει να υποβάλει την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου κατά την πρώτη μεταβίβαση του ακινήτου.
Συνιστούμε να ολοκληρώσεις τις διαδικασίες περί υποβολής της ηλεκτρονικής ταυτότητας πριν αρχίσεις να προωθείς το ακίνητο σου.
4. Έλεγξε πως έχεις τον τίτλο ιδιοκτησίας
Σε κάθε αγοραπωλησία ακινήτου, ο αγοραστής και πωλητής θα πρέπει να συμφωνήσουν για την τιμή και τους όρους της συναλλαγής. Έπειτα, ο αγοραστής απευθύνεται συνήθως σε δικηγόρο, ο οποίος προχωρά σε έλεγχο των τίτλων ιδιοκτησίας του ακινήτου. Ο δικηγόρος δηλαδή ελέγχει τη συμβολαιογραφική πράξη για αγοραπωλησία, γονική παροχή, κληρονομιά ή δωρεά. Ο έλεγχος αυτός γίνεται στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο ή κτηματολογικό γραφείο. Με αυτόν τον τρόπο υποδεικνύεται ο πραγματικός ιδιοκτήτης του ακινήτου αλλά και αν το βαρύνουν διεκδικήσεις.
Ο δικηγόρος συντάσσει μια έκθεση ελέγχου τίτλων η οποία αποσαφηνίζει τη νομική κατάσταση του ακινήτου. Αυτό διαβεβαιώνει τον αγοραστή πως δεν υπάρχουν νομικά κωλύματα και ότι ο πωλητής μπορεί να προχωρήσει νομικά στην πώληση του.
Πώληση ακινήτου: Βήμα-βήμα η διαδικασία
1. Προσύμφωνο και Προκαταβολή
Μόλις βρεις αγοραστή και αποδεχτείς την προσφορά του, καλό θα ήταν να υπογράψετε ένα προσύμφωνο και να ζητήσεις ένα χρηματικό ποσό ως προκαταβολή. Το προσύμφωνο ουσιαστικά δεσμεύει και τα δύο μέρη να προβούν στη μεταβίβαση του ακινήτου. Το συμφωνητικό περιλαμβάνει τα στοιχεία των συμβαλλόμενων μερών, την συμφωνηθείσα τιμή πώλησης, τον τρόπο πληρωμής και τους όρους της σύμβασης.
Αν υπάρξει προκαταβολή, τότε αυτή ρυθμίζεται και πληρώνεται σε αυτό το στάδιο. Το ποσό της προκαταβολής είναι διαπραγματεύσιμο και κυμαίνεται συνήθως στο 5-10% της τιμής πώλησης του ακινήτου.
Σημειώνεται ότι οι όροι που συμφωνούνται στο προσύμφωνο πώλησης είναι διαπραγματεύσιμοι. Η βοήθεια ενός δικηγόρου στη σύνταξη του προσυμφώνου κρίνεται απαραίτητη για την προάσπιση των δικαιωμάτων των συμβαλλόμενων μερών.
2. Συλλογή των απαραίτητων δικαιολογητικών για την πώληση ακινήτου
Ο αγοραστής επιλέγει τον συμβολαιογράφο που θα διαχειριστεί τη συλλογή των απαραίτητων δικαιολογητικών για την ολοκλήρωση της μεταβίβασης. Μετά την συγκέντρωση των εγγράφων πραγματοποιείται η σύνταξη του τελικού συμβολαίου μεταβίβασης ακινήτου.
Ακολούθησε τις οδηγίες του συμβολαιογράφου αναφορικά με ποια σειρά να αποκτήσεις τα δικαιολογητικά. Ορισμένα έγγραφα ίσως να πρέπει να συγκεντρωθούν νωρίτερα από κάποια άλλα. Για παράδειγμα, μπορεί ο μηχανικός να διαπιστώσει αναντιστοιχία των πραγματικών τετραγωνικών του ακινήτου με τις δηλώσεις των σχεδίων και της εφορίας. Τότε θα πρέπει να δηλώσει τα πραγματικά τετραγωνικά μέτρα. Αυτό θα έχει επιπτώσεις στον ΕΝΦΙΑ, το ΤΑΠ και το ΠΕΑ μεταξύ άλλων εγγράφων. Οπότε εάν έχεις ήδη εκδώσει αυτά τα έγγραφα, θα χρειαστεί να τα επανεκδώσεις.
Προτείνουμε να διατηρείς τακτική επικοινωνία με τον συμβολαιογράφο (τουλάχιστον μία φορά την εβδομάδα) και να είσαι προετοιμασμένος για τη γραφειοκρατία. Εναλλακτικά, μπορείς να εξουσιοδοτήσεις ένα δικηγόρο να παραλάβει όλα τα έγγραφα για λογαριασμό σου, ώστε να επιταχύνεις τη διαδικασία.
Περιληπτικά τα απαραίτητα δικαιολογητικά που απαιτούνται για την ολοκλήρωση της μεταβίβασης ενός ακινήτου είναι τα εξής:
- Τίτλοι ιδιοκτησίας
- Οικοδομική άδεια
- Φορολογική και ασφαλιστική ενημερότητα του πωλητή
- Πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ
- Δήλωση φόρου μεταβίβασης ακινήτου (ΦΜΑ) ή Φ.Π.Α.
- Πιστοποιητικό περί μη οφειλής φόρου κληρονομιάς/γονικής παροχής/δωρεάς
- Βεβαίωση του δήμου ότι δεν οφείλεται Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ) για το μεταβιβαζόμενο ακίνητο
- Βεβαίωση πολιτικού μηχανικού περί πολεοδομικής νομιμότητας
- Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης
- Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου ή Πιστοποιητικό Πληρότητας Ταυτότητας Κτιρίου
- Έγγραφο περαίωσης διαδικασίας ρύθμισης του ακινήτου
- Φωτοτυπίες ταυτοτήτων πωλητή και αγοραστή, ΑΦΜ και Δ.Ο.Υ. εισοδήματος
Ενημερώσου αναλυτικά για όλα τα δικαιολογητικά που απαιτούνται στη μεταβίβαση ακινήτων εδώ.
3. Καταβολή Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτου
Ο συμβολαιογράφος προετοιμάζει το συμβόλαιο και βεβαιώνεται ότι έχουν συγκεντρωθεί όλα τα απαραίτητα έγγραφα. Στη συνέχεια, ειδοποιεί τον αγοραστή σχετικά με την καταβολή του φόρου μεταβίβασης. Σημειώνεται ότι η πληρωμή του ΦΜΑ μπορεί να γίνει πλέον πιο γρήγορα μέσω της ηλεκτρονικής πλατφόρμας myProperty.
4. Υπογραφή συμβολαίου αγοραπωλησίας ακινήτου
Αφού τακτοποιηθούν όλα τα παραπάνω, ακολουθούν οι τελικές υπογραφές του συμβολαίου. Ο αγοραστής και ο πωλητής μεταβαίνουν στο γραφείο του συμβολαιογράφου για την ανάγνωση και την υπογραφή του συμβολαίου. Η ανάγνωση αυτή δίνει στον συμβολαιογράφο μια τελευταία ευκαιρία να εντοπίσει τυχόν προβλήματα με τα έγγραφα ή το συμβόλαιο. Παράλληλα και τα συμβαλλόμενα μέρη μπορούν να υποβάλλουν τυχόν ερωτήσεις.
Συμπληρωματικά, ο συμβολαιογράφος μπορεί να ζητήσει από τον δικηγόρο που διενήργησε τον αρχικό έλεγχο του τίτλου ιδιοκτησίας να κάνει έναν τελικό έλεγχο στο υποθηκοφυλακείο για να βεβαιωθεί ότι δεν έχει αλλάξει τίποτα. Η διαδικασία αυτή μπορεί να διαρκέσει αρκετές ώρες. Μόλις όλα αυτά οριστικοποιηθούν, το συμβόλαιο εκτυπώνεται και τα συμβαλλόμενα μέρη το υπογράφουν. Ο αγοραστής μεταφέρει το χρηματικό ποσό στον τραπεζικό λογαριασμό του πωλητή. Αυτό μπορεί να γίνει είτε με τραπεζική μεταφορά είτε με τραπεζική επιταγή, ολοκληρώνοντας έτσι την αγορά του ακινήτου.
5. Ολοκλήρωση της πώλησης σπιτιού
Μετά από την υπογραφή του συμβολαίου ο αγοραστής οφείλει να μεριμνήσει για την καταχώριση επίσημου αντιγράφου του συμβολαίου στο αρμόδιο υποθηκοφυλάκειο / κτηματολογικό γραφείο. Παράλληλα λαμβάνει το αντίστοιχο πιστοποιητικό μεταγραφής / καταχώρισης, οπότε και καθίσταται πλήρης κύριος του ακινήτου.
Πώληση ακινήτου με τη HOMI
Η ΗΟΜΙ μπορει να σου παρέχει την απαραίτητη πληροφόρηση και τα μέσα για να λάβεις τη σωστή απόφαση για το ακίνητο σου.
Από την αρχική εκτίμηση της αξίας του ακινήτου σου, μέχρι την οριστικοποίηση του συμβολαίου, θα έχεις πλήρη υποστήριξη. Εσύ διατηρείς τον απόλυτο έλεγχο σε κάθε στάδιο της πώλησης ενώ η ομάδα της HOMI παραμένει διαρκώς στη διάθεσή σου. Μάθε όλα τα οφέλη των ιδιοκτητών που συνεργάζονται μαζί μας για την πώληση του ακινήτου τους!
Συμπέρασμα: Πώληση ακινήτου διαδικασία
Η διαδικασία αγοραπωλησίας ακινήτου απαιτεί καλή προετοιμασία προκαταβολικά, αλλά και την προσοχή σου αφού βρεις τον κατάλληλο αγοραστή και προχωρήσετε στην ολοκλήρωση της μεταβίβασης. Δώσε έμφαση στη συλλογή των δικαιολογητικών και μην αμελήσεις την υπογραφή προσυμφώνου. Αφού καταβληθεί ο ΦΜΑ, μπορείς εσύ και ο αγοραστής να προχωρήσετε στην υπογραφή του συμβολαίου πώλησης ακινήτου. Τα παραπάνω βήματα παίζουν σημαντικό ρόλο στην επιτυχημένη και χωρίς επιπλοκές πώληση ακινήτου.