Πώληση Σπιτιού: Προετοιμασία (Μέρος 1)

Ενδιαφέρεσαι να πουλήσεις το ακίνητο σου; Ενημερώσου και προετοιμάσου κατάλληλα, ώστε να εξασφαλίσεις μια εύκολη διαδικασία μεταβίβασης καθώς και μια συμφέρουσα τελική συμφωνία! Σε αυτό το άρθρο θα μάθεις όλα όσα χρειάζεσαι!

Σκέφτεσαι να πουλήσεις το ακίνητο σου; Θεωρείς πως η διαδικασία πώλησης είναι απαιτητική ή δύσκολη; Σε αυτό το άρθρο μπορείς να ενημερωθείς αναλυτικά για τα βήματα που πρέπει να ακολουθήσεις ώστε να προετοιμαστείς κατάλληλα για την πώληση σπιτιού:

1. Εκτίμηση τιμής πώλησης σπιτιού
2. Ανάθεση σε μεσιτικό γραφείο ή όχι;
3. Προετοιμασία δικαιολογητικών
4. Φωτογράφιση ακινήτου
5. Δημιουργία αγγελίας πώλησης
6. Διαχείριση επισκέψεων
7. Διαπραγματεύσεις με τους ενδιαφερόμενους αγοραστές
8. Προσύμφωνο πώλησης

Προετοιμάσου έξυπνα για να εξασφαλίσεις μια συμφέρουσα συμφωνία πώλησης, χωρίς επιπλοκές ή καθυστερήσεις.

1. Εκτίμηση τιμής πώλησης σπιτιού

Η εκτίμηση της αξίας του σπιτιού σου είναι το Α και το Ω στην πώληση ακινήτου. Αποτελεί την αφετηρία της διαδικασίας και το βασικότερο παράγοντα που καθορίζει κατά πόσο πετυχημένη είναι η πώληση του ακινήτου σου.

Εκτιμώντας την αγοραστική αξία του σπιτιού σου, βάσει των τρέχουσων συνθηκών της αγοράς, μπορείς να ορίσεις την κατάλληλη τιμή πώλησης. Έτσι μπορείς να αποφύγεις την παγίδα της υπερτιμολόγησης και να δικαιολογήσεις το ύψος της τιμής στους ενδιαφερόμενους αγοραστές. Επομένως, η εκτίμηση της αγοραστικής αξίας του ακινήτου, σου παρέχει σημαντικό προβάδισμα για να διαμορφώσεις την κατάλληλη στρατηγική πώλησης.

Οι επαγγελματίες της ΗΟΜΙ έχουν τα μέσα σύγκρισης του σπιτιού σου με τα υπόλοιπα ακίνητα προς πώληση στην περιοχή σου. Αξιοποιούμε πλήρως τα εργαλεία τεχνολογίας για να εκτιμήσουμε την τρέχουσα αγοραστική αξία του σπιτιού σου. Με βάση τα πραγματικά δεδομένα της αγοράς, ο υπολογιστής της ΗΟΜΙ σου παρέχει μια έγκυρη εκτίμηση σε ελάχιστο χρονικό διάστημα. Μάθε κι εσύ πόσο αξίζει το ακίνητο σου, χωρίς δεσμεύσεις!

2. Ανάθεση σε μεσιτικό γραφείο;

Πολλοί ιδιοκτήτες, όταν έρχεται η ώρα να πουλήσουν το ακίνητο τους, αναρωτιούνται αν πρέπει να το αναθέσουν σε κάποιον επαγγελματία ή να αναλάβουν τα πάντα μόνοι τους.

Η αλήθεια είναι ότι ο ρόλος ενός μεσιτικού γραφείου στην πώληση ακινήτου είναι καθοριστικός. Ένας καλός μεσίτης είναι δίπλα σου σε ολόκληρη τη διαδικασία πώλησης,  από τη δημιουργία και προώθηση της αγγελίας, μέχρι την υπογραφή του συμβολαίου μεταβίβασης. Η υποστήριξη και η παροχή ειλικρινών συμβουλών είναι απαραίτητη καθ’ όλη τη διάρκεια για την εξασφάλιση μιας συμφέρουσας συμφωνίας. Ενώ ένας όχι-τόσο-καλός-μεσίτης, αν δεν σου παρέχει την απαραίτητη υποστήριξη, μπορεί να δυσκολέψει και να καθυστερήσει την πώληση του ακινήτου σου.

Αν χρειάζεσαι την καθοδήγηση ενός μεσιτικού γραφείου, είναι σημαντικό να κάνεις μια έρευνα πριν επιλέξεις με ποιον επαγγελματία θα συνεργαστείς. Βεβαιώσου ότι το συγκεκριμένο γραφείο έχει άδεια ασκήσεως επαγγέλματος και πως σε έχει ενημερώσει αναλυτικά για τις τιμολογιακές χρεώσεις του. Ενημερώσου αναλυτικά για όλα όσα χρειάζεται να προσέξεις στη συνεργασία σου με μεσιτικό γραφείο εδώ.

Από την άλλη, υπάρχουν ιδιοκτήτες που επιλέγουν να αναλάβουν οι ίδιοι την πώληση του ακινήτου τους. Ο κύριος λόγος συνήθως είναι η αποφυγή πληρωμής της επιπλέον χρέωσης της μεσιτικής αμοιβής. Αν επιλέξεις να κινηθείς μόνος σου, σκέψου τις ανάγκες και προσδοκίες σου. Πόσο γρήγορα θέλεις να πουλήσεις το σπίτι σου και σε τι τιμή; Έχεις τις γνώσεις και τα μέσα να προωθήσεις έξυπνα την αγγελία σου στις μεγαλύτερες πλατφόρμες ακινήτων; Μπορείς να προσελκύσεις το ενδιαφέρον της αγοράς και να συντάξεις ανταγωνιστικές αγγελίες που ξεχωρίζουν;

Αν βρίσκεσαι σε δίλημμα, η ΗΟΜΙ μπορεί να σε βοηθήσει. Διατηρώντας τις πιο ανταγωνιστικές χρεώσεις μεσιτείας της αγοράς, η ΗΟΜΙ σου προσφέρει μια ξεχωριστή εμπειρία πώλησης και προώθησης της αγγελίας σου στις μεγαλύτερες πλατφόρμες ακινήτων. Μάθε όλα τα πλεονεκτήματα που σου δίνει το καινοτόμο μοντέλο της ΗΟΜΙ εδώ.

3. Προετοιμασία δικαιολογητικών: Ρύθμιση αυθαιρέτων, ΗΤΚ, ΠΕΑ

Τα πιο βασικά δικαιολογητικά που χρειάζεται να συλλέξεις για τη μεταβίβαση του ακινήτου σου είναι τα εξής:

1. Βεβαίωση Πολεοδομικής Νομιμότητας (Βεβαίωση Μηχανικού)
2. Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου (ΗΤΚ).
3. Ενεργειακό Πιστοποιητικό (ΠΕΑ)

Σου προτείνουμε να διευθετήσεις αυτά τα δικαιολογητικά πριν ακόμα αναρτήσεις την αγγελία για την πώληση του σπιτιού σου. Με αυτόν τον τρόπο είσαι σε θέση να προχωρήσεις άμεσα στη μεταβίβαση του ακινήτου μόλις βρεις αγοραστή. Αν προετοιμάσεις τα δικαιολογητικά εκ των προτέρων, δεν θα σπαταλήσεις πολύτιμο χρόνο αφού βρεις ενδιαφερόμενο αγοραστή, κινδυνεύοντας να τον χάσεις.

Για την υποβολή των παραπάνω πιστοποιητικών, πρόκειται να χρειαστείς τις υπηρεσίες ενός πολιτικού μηχανικού. Ο πολιτικός μηχανικός θα επιθεωρήσει το ακίνητο σου, ελέγχοντας αν όλα τα δηλωθέντα στοιχεία του είναι ακριβή.

Ρύθμιση Αυθαιρέτων και Βεβαίωση Μηχανικού

Αν υπάρχει κάποια αυθαιρεσία, τότε θα πρέπει να τη διευθετήσεις από την αρχή. Οι αυθαιρεσίες μπορεί να επηρεάζουν τα τετραγωνικά μέτρα του ακινήτου, το οποίο με τη σειρά του έχει επιπτώσεις σε πολλά άλλα έγγραφα που χρειάζεσαι για την πώληση του ακινήτου σου.

Για να διευθετήσεις τις αυθαιρεσίες, χρειάζεσαι το έγγραφο Περαίωσης Διαδικασίας Ρύθμισης του ακινήτου. Αυτό πιστοποιεί ότι τυχόν αυθαίρετες κατασκευές έχουν τακτοποιηθεί καθώς και ότι τα πρόστιμα έχουν καταβληθεί.

Έπειτα μπορείς να λάβεις τη Βεβαίωση περί Πολεοδομικής Νομιμότητας του ακινήτου, που επικυρώνει τη νομιμότητα του μεταβιβαζόμενου ακινήτου. Σε περίπτωση που έχουν εκτελεσθεί αυθαίρετες κατασκευές ή έχουν εγκατασταθεί αυθαίρετες χρήσεις, η βεβαίωση πιστοποιεί ότι αυτές έχουν ρυθμιστεί.

Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου

Ο ίδιος μηχανικός μπορεί να σε βοηθήσει και με την Ταυτότητα Κτιρίου. Ουσιαστικά η ΗΤΚ είναι ένας «ψηφιακός φάκελος» με όλες τις πληροφορίες του ακινήτου (του κτιρίου ή της αυτοτελούς διηρημένης ιδιοκτησίας). Η Ταυτότητα Κτιρίου για υπάρχοντα κτίρια καταρτίζεται κατά τη μεταβίβαση τους και μόνο μία φορά. Ωστόσο, αν πραγματοποιηθούν έργα που μεταβάλλουν το πολεοδομικό μέγεθος του κτιρίου, τότε ο ιδιοκτήτης οφείλει να ενημερώσει την Ταυτότητα Κτιρίου.

Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης

Στην Ταυτότητα Κτιρίου υπάγεται και το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης. Ήδη, από τον Δεκέμβριο του 2020, το ΠΕΑ είναι απαραίτητο για τα ακίνητα που διατίθενται προς πώληση ή ενοικίαση. Το συγκεκριμένο πιστοποιητικό κατατάσσει τα κτίρια / κτιριακές μονάδες σε ενεργειακές κατηγορίες, με κλίμακα από το Α μέχρι το Η. Στο ΠΕΑ, επιπλέον, αναγράφεται η εκτιμώμενη ετήσια κατανάλωση ενέργειας, οι ετήσιες εκπομπές διοξειδίου του άνθρακα και η συμβολή των ανανεώσιμων πηγών ενέργειας στην ικανοποίηση των ενεργειακών αναγκών του κτιρίου. Έχει ισχύ για 10 χρόνια, εκτός αν υπάρξει στο μεταξύ ριζική ανακαίνιση.

4. Φωτογράφιση ακινήτου

Αφού ολοκληρώσεις όλα τα παραπάνω, θα χρειαστεί να τραβήξεις φωτογραφίες του ακινήτου σου για την ανάρτηση της αγγελίας.

Το στάδιο της φωτογράφισης είναι ιδιαίτερα σημαντικό. Οι εικόνες αποτυπώνουν την κατάσταση του ακινήτου και καθορίζουν το ενδιαφέρον που θα προσελκύσει το ακίνητο σου από ενδιαφερόμενους αγοραστές.

Κατά μέσο όρο, οι αγοραστές που ψάχνουν ένα ακίνητο αφιερώνουν το 60% της αναζήτησης τους στις φωτογραφίες της αγγελίας. Καταλαβαίνεις λοιπόν πως για να τους προσεγγίσεις θα πρέπει να επενδύσεις στην επαγγελματική παρουσίαση του σπιτιού σου.

Αφιέρωσε λίγο χρόνο και προετοίμασε το χώρο σου πριν τη φωτογράφηση. Χρησιμοποίησε φωτογραφική κάμερα για τη λήψη φωτογραφιών και απέφυγε το κινητό τηλέφωνο. Αν δεν διαθέτεις τον κατάλληλο εξοπλισμό, ίσως πρέπει να απευθυνθείς σε έναν επαγγελματία φωτογράφο. Κάθε φωτογραφία του χώρου σου θα πρέπει να αναδεικνύει την καλύτερη πλευρά του σπιτιού σου!

5. Δημιουργία αγγελίας πώλησης σπιτιού

Μετά τη φωτογράφιση, ακολουθεί η δημιουργία της αγγελίας για την πώληση του σπιτιού σου. Σε αυτή πρέπει να αποτυπώσεις την εικόνα του σπιτιού, αναφέροντας όλες τις λεπτομέρειες που πρέπει να γνωρίζουν οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές.

Το ποσό που αναγράφεται στην αγγελία του ακινήτου σου λειτουργεί ως το πρωταρχικό σημείο των διαπραγματεύσεων σου με τους αγοραστές. Αν έχεις προνοήσει και έχεις κάνει μια εκτίμηση της αγοραστικής αξίας του σπιτιού σου, είσαι σε θέση να ορίσεις μια κατάλληλη τιμή και να προσελκύσεις τον μέγιστο δυνατό αριθμό των ενδιαφερόμενων αγοραστών. Αν όμως θέσεις μια τιμή πώλησης που υπερβαίνει το όριο που διαμορφώνουν παρόμοια ακίνητα που βρίσκονται στην αγορά, τότε έχεις υπερτιμολογήσει το ακίνητο σου, αποθαρρύνοντας τους αγοραστές να διαπραγματευτούν μαζί σου.

Αφιέρωσε χρόνο στη διαμόρφωση της αγγελίας σου. Αν έχεις βγάλει ποιοτικές φωτογραφίες και έχεις ορίσει την κατάλληλη τιμή, θα καταφέρεις να προσελκύσεις το ενδιαφέρον των αγοραστών. Ανέφερε τα χαρακτηριστικά του ακινήτου σου με ειλικρίνεια.

6. Διαχείριση επισκέψεων

Αμέσως μετά την ανάρτηση της αγγελίας πώλησης του ακινήτου σου, ακολουθούν τα πρώτα τηλέφωνα από τους ενδιαφερόμενους αγοραστές. Τα ραντεβού μαζί τους είναι η ευκαιρία σου να τους πείσεις να αγοράσουν το ακίνητο σου! Φρόντισε λοιπόν να είσαι κατάλληλα προετοιμασμένος για τις ξεναγήσεις του ακινήτου σου.

Ακόμα κι αν έχεις αναθέσει την πώληση του ακινήτου σου σε κάποιο μεσιτικό γραφείο, αξίζει να αναρωτηθείς μήπως είναι προτιμότερο να αναλάβεις προσωπικά τις επιδείξεις του σπιτιού σου. Οι δυνητικοί αγοραστές ίσως προτιμούν να ξεναγηθούν στο σπίτι από τον ίδιο τον ιδιοκτήτη, παρά από κάποιον μεσίτη. Ως ιδιοκτήτης γνωρίζεις το ακίνητο καλύτερα από τον καθένα, επομένως μπορείς να απαντήσεις λεπτομερώς και με ειλικρίνεια σε κάθε ερώτηση.

Κατά τη διάρκεια των επισκέψεων, άσε τους αγοραστές να εξερευνήσουν το χώρο τους και απάντησε στις ερωτήσεις τους με ειλικρίνεια. Οι ενδιαφερόμενοι αγοραστές ίσως επιθυμούν να γνωρίσουν σε προσωπικό επίπεδο τον ιδιοκτήτη του ακινήτου που τους ενδιαφέρει. Επομένως, προσπάθησε να χτίσεις μαζί τους μια καλή σχέση, θέτοντας τις βάσεις για μια μελλοντική συμφωνία. Μη διστάσεις να τους κάνεις κι εσύ ερωτήσεις ώστε να διαπιστώσεις κατά πόσο ενδιαφέρονται για το ακίνητο και τη γύρω περιοχή.

7. Διαπραγματεύσεις στην πώληση ακινήτου

Μόλις ξεκινήσουν οι επισκέψεις στο ακίνητο σου δεν θα αργήσουν να φτάσουν και οι πρώτες προσφορές από τους αγοραστές. Οι διαπραγματεύσεις που θα ακολουθήσουν αποτελούν ευκαιρία για να εξασφαλίσεις την τιμή που θέλεις και να συμφωνήσεις ευνοϊκούς όρους πώλησης.

Όρισε το ανώτατο και το κατώτατο όριο εντός των οποίων είσαι διατεθειμένος να κινηθείς. Να είσαι προετοιμασμένος να δεχτείς χαμηλότερες αντιπροτάσεις και να έχεις ένα “plan B” σε περίπτωση που δεν είσαι ικανοποιημένος με τις προσφορές που δέχτηκες. Αν, για παράδειγμα, δεν καταφέρεις να λάβεις τη χαμηλότερη τιμή που ζητάς, ίσως εναλλακτικά μπορείς να νοικιάσεις το σπίτι ή να μείνεις εσύ ο ίδιος εκεί για ένα διάστημα.

Μην απορρίπτεις μια προσφορά αμέσως, χωρίς να κάνεις τη δική σου αντιπρόταση. Η άμεση άρνηση δεν δίνει κανένα κίνητρο στους αγοραστές να συνεχίσουν την προσπάθεια της διαπραγμάτευσης. Έτσι, χάνεις κάθε πιθανότητα που έχεις να κλείσεις μαζί τους μια συμφωνία. Ενημερώσου αναλυτικά για όλες τις συμβουλές διαπραγμάτευσης με τους αγοραστές σε αυτό το άρθρο και προετοιμάσου σωστά.

8. Προσύμφωνο για την πώληση σπιτιού

‘Oταν λάβεις μια προσφορά με την οποία είσαι ικανοποιημένος, προτείνουμε να προχωρήσεις στην υπογραφή ενός προσυμφώνου πώλησης με τον αγοραστή. Σκοπός του είναι να δεσμεύσει τα συμβαλλόμενα μέρη να αναλάβουν την υποχρέωση σύναψης της οριστικής σύμβασης πώλησης στο μέλλον.

Τα θετικά της υπογραφής ενός προσυμφώνου είναι ότι τόσο ο πωλητής δεσμεύεται να μεταβιβάσει το ακίνητο στον αγοραστή, όσο και ο αγοραστής να καταβάλει το συμφωνημένο τίμημα στον πωλητή. Για την κατάρτιση του δεν απαιτείται η προσκόμιση όλων των απαραίτητων δικαιολογητικών, διευκολύνοντας έτσι τη γρήγορη υπογραφή του.

Το προσύμφωνο περιλαμβάνει επίσης τους όρους στους οποίους συμφωνούν τα μέρη και είναι απαραίτητοι για την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου. Έτσι η σύναψη του συνιστάται προκειμένου τα συμβαλλόμενα μέρη να εξασφαλίσουν την προάσπιση των δικαιωμάτων τους.

Προετοιμασία για την Πώληση Σπιτιού - Συμπέρασμα

Η διαδικασία πώλησης ενός ακινήτου μπορεί να είναι ιδιαίτερα απαιτητική, επομένως θα πρέπει να προετοιμαστείς κατάλληλα. Δώσε βάση στη σύλλογή των δικαιολογητικών, την τιμολόγηση και τη δημιουργία και προώθηση της αγγελίας, αλλά και κατά τις ξεναγήσεις του σπιτιού σου. Όλα αυτά τα βήματα θα παίξουν σημαντικό ρόλο στις διαπραγματεύσεις με τους δυνητικούς αγοραστές. Επομένως, θα καθορίσουν και την αποτελεσματική και συμφέρουσα συμφωνία πώλησης του ακινήτου σου.

Ενημερώσου αναλυτικά για τη διαδικασία που πρέπει να ακολουθήσεις μετά την αποδοχή μιας προσφοράς.