Η ακίνητη περιουσία αποτελεί μια βασική πηγή φορολογίας. Η τάση αυτή έχει αυξηθεί ιδιαίτερα τα τελευταία χρόνια, υπό την πίεση του προγράμματος δημοσιονομικής λιτότητας. Οι ιδιοκτήτες ακινήτων φορολογούνται όταν αποκτούν ακίνητη περιουσία, κατά τη διάρκεια που κατέχουν την κυριότητα, αλλά και κατά τη διάθεση (πχ. αν πουλήσουν το ακίνητο).

Πριν προχωρήσεις στην πώληση της ιδιοκτησίας σου, είναι καλό να γνωρίζεις ποιους φόρους καλείσαι να πληρώσεις εσύ και ποιους ο αγοραστής. Γενικά ως πωλητής επιβαρύνεσαι με τους φόρους που συνδέονται με την ιδιότητα σου ως ιδιοκτήτης. Πιο συγκεκριμένα, απαιτείται να λάβεις τα πιστοποιητικά που αποδεικνύουν την εξόφληση των φόρων που συνδέονται με την ιδιοκτησία σου έως τη στιγμή της πώλησης.

Από την άλλη πλευρά, ο αγοραστής επιβαρύνεται με τους φόρους που σχετίζονται άμεσα με την αγορά του ακινήτου.

Αναρωτιέσαι λοιπόν τι φόρο πρόκειται να πληρώσεις σήμερα εάν θέλεις να πουλήσεις το ακίνητο σου; Σε αυτό το άρθρο αναλύουμε τη φορολογία που σχετίζεται με τη διαδικασία της πώλησης ενός ακινήτου εν έτει 2022.

Σημειώνουμε ότι το άρθρο ενημερώθηκε τον Δεκέμβριο του 2022 και οι φορολογικές ρυθμίσεις ενδέχεται να αλλάξουν ξανά.

Οι φόροι που προκύπτουν από την αγοραπωλησία ακινήτου

Αναφορικά με την αγορά ακινήτου , οι κύριοι φόροι που επιβάλλονται είναι είτε ο Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτου (ΦΜΑ), είτε ο φόρος προστιθέμενης αξίας (ΦΠΑ). Η υποχρέωση ΦΠΑ στα νεόδμητα ακίνητα έχει πάρει αναστολή μέχρι τις 31/12/2024. Ο ΦΜΑ και ο ΦΠΑ οφείλουν να πληρωθούν από τον αγοραστή της ακίνητης περιουσίας.

Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτου (ΦΜΑ)

Ο αγοραστής ακίνητης περιουσίας οφείλει πριν τη σύνταξη του συμβολαίου μεταβίβασης, να καταβάλλει το φόρο μεταβίβασης ακινήτου (ΦΜΑ). Ο ΦΜΑ επιβάλλεται σε κάθε αγορά ακινήτου και κατ' επέκταση και αγοράς κατοικίας. Στο ΦΜΑ προβλέπεται μερική ή ολική απαλλαγή από το φόρο εάν πρόκειται για αγορά κύριας/ πρώτης κατοικίας για πρώτη φορά.

Η διαδικασία προβλέπει πριν τη σύνταξη του συμβολαίου μεταβίβασης, τα συμβαλλόμενα μέρη να υποβάλλουν κοινή δήλωση ΦΜΑ. Η υποβολή της δήλωσης φόρου μεταβίβασης ακινήτου υποβάλλoνταν στη Δ.Ο.Υ. στη χωρική αρμοδιότητα της οποίας ανήκει η κατοικία. Ωστόσο, η δήλωση ΦΜΑ γίνεται πλέον και ψηφιακά μέσω της πλατφόρμας myProperty της ΑΑΔΕ.

Γενικά, ο συντελεστής ΦΜΑ που εφαρμόζεται ανέρχεται στο 3% της φορολογητέας/ αντικειμενικής αξίας του μεταβιβαζόμενου ακινήτου. Όμως, υπάρχουν περιπτώσεις που εφαρμόζονται διαφορετικοί συντελεστές υπολογισμού του ΦΜΑ, αναλόγως συγκεκριμένων ειδικών συνθηκών και προσωπικών χαρακτηριστικών του αγοραστή.

Η απαλλαγή από το φόρο μεταβίβασης παρέχεται μόνο μία φορά και αναφέρεται αποκλειστικά στην αγορά κύριας κατοικίας. Ισχύουν αφορολόγητα όρια του ΦΜΑ, που ξεκινούν από τις €200.000 για τον άγαμο ή τις €250.000 ευρώ για τον έγγαμο αγοραστή. Τα αφορολόγητα όρια προσαυξάνονται ανάλογα με τον αριθμό των παιδιών του φορολογούμενου. Η απαλλαγή από το ΦΜΑ παρέχεται μόνο εφόσον πληρούνται ορισμένες προϋποθέσεις, όπως ότι δεν υφίσταται άλλη κατοικία στην κατοχή του αγοραστή, του/ της συζύγου ή των παιδιών που καλύπτει τις στεγαστικές τους ανάγκες.

Η δήλωση απαλλαγής από το φόρο μεταβίβασης υποβάλλεται συνοδευόμενη από τα απαραίτητα δικαιολογητικά, πριν την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου μεταβίβασης. Ωστόσο, υπάρχει η δυνατότητα υποβολής αίτησης απαλλαγής ακόμα και μετά την υποβολή δήλωσης ΦΜΑ. Εάν μετά την εξέταση των δικαιολογητικών διαπιστωθεί η ικανοποίηση των προϋποθέσεων, ο αγοραστής μπορεί να κάνει αίτηση επιστροφής του φόρου.

Εάν θέλεις περισσότερες πληροφορίες αναφορικά με το φόρο μεταβίβασης ακινήτου, την έκδοση δήλωσης ΦΜΑ, την πληρωμή του ή τα αφορολόγητα όρια και τις απαλλαγές από το φόρο, έλεγξε το αναλυτικό άρθρο της ΗΟΜΙ.

Φόρος Προστιθέμενης Αξίας (ΦΠΑ)

Η ελληνική νομοθεσία επιβάλλει ΦΠΑ 24% στα νεόδμητα ακίνητα κατά την πρώτη πώληση τους. Σε αυτή την περίπτωση, ο αγοραστής οφείλει να πληρώσει ΦΠΑ αντί για ΦΜΑ. Ως νεόδμητα ορίζονται τα ακίνητα των οποίων η άδεια εκδόθηκε μετά την 01/01/2006. Ο φόρος αυτός ανεστάλη με το ν. 4646/2020, και πρόσφατα παρατάθηκε η αναστολή του μέχρι τις 31/12/2024.

Η αναστολή του ΦΠΑ στα νεόδμητα έχει ενδυναμώσει την οικοδομική δραστηριότητα, καθώς οι μεταβιβάσεις ακινήτων επιβαρύνονται μόνο με φόρο μεταβίβασης.

Αυτό σημαίνει ότι έως το τέλος του 2024, ο αγοραστής επιβαρύνεται μόνο με ΦΜΑ εάν δεν ικανοποιεί τις προϋποθέσεις απαλλαγής από το φόρο, ανεξαρτήτως του έτους κατασκευής του ακινήτου.

Οι φόροι που προκύπτουν από την ιδιοκτησία ακινήτου

Αν είσαι ιδιοκτήτης ακινήτου, τότε υπάρχουν φόροι που οφείλεις και σχετίζονται με την ιδιότητα σου ως ιδιοκτήτης. Παραδείγματα αποτελούν το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ) και ο Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτου (ΕΝΦΙΑ).

Για να πουλήσεις το ακίνητό σου θα πρέπει πρώτα να επιλύσεις τυχόν αυθαιρεσίες και αποκλίσεις στα τ.μ. του ακινήτου σου. Αυτό μπορεί να έχει ως αποτέλεσμα την επιβολή πρόσθετου ΕΝΦΙΑ ή ΤΑΠ, καθώς και οι δύο φόροι υπολογίζονται βάσει του μεγέθους του ακινήτου.

Επιπλέον, ενδέχεται να υπάρχουν ανεξόφλητα ποσά ΕΝΦΙΑ και ΤΑΠ που αφορούν το ακίνητο. Αυτό μπορεί να προκύψει λόγου χάρη, σε περιπτώσεις κληρονομιάς, όπου ο κληρονομούμενος είχε απλήρωτους φόρους που σχετίζονται με το ακίνητο.

Επομένως, θα πρέπει να τακτοποιηθούν τυχόν οφειλές. Η υποχρέωση λήψης βεβαίωσης περί μη οφειλής ΤΑΠ ορίζεται από τον εκάστοτε Δήμο. Στο ενδεχόμενο οφειλών ΕΝΦΙΑ, ο συμβολαιογράφος δύναται να παρακρατήσει το οφειλόμενο ποσό στην οριστική σύμβαση και να το μεταβιβάσει στις αρμόδιες αρχές. Ωστόσο, στις περισσότερες περιπτώσεις, είναι πιο εύκολο για τον ιδιοκτήτη να εκκαθαρίσει αυτές τις οφειλές πριν την οριστική σύμβαση, και να λάβει βεβαίωση περί μη οφειλής του φόρου.

Έτσι, ενώ το ΤΑΠ και ο ΕΝΦΙΑ δεν σχετίζονται άμεσα με την αγοραπωλησία ενός ακινήτου, εξακολουθούν να είναι σημαντικοί για την ολοκλήρωσή της. Αυτό ισχύει καθώς αντιπροσωπεύουν ποσά που πρέπει να πληρωθούν πριν την πώληση του ακινήτου.

Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ)

Το τέλος ακίνητης περιουσίας (ΤΑΠ) είναι μια δημοτική υποχρέωση. Κάθε ιδιοκτήτης ακινήτου οφείλει αυτό το ποσό στον Οργανισμό Τοπικής Αυτοδιοίκησης στον οποίο ανήκει το ακίνητο του. Στην πράξη το ΤΑΠ εισπράττεται από τους δήμους μέσω των λογαριασμών ηλεκτρικής ενέργειας, μαζί με τα δημοτικά τέλη και φόρους.

Το ΤΑΠ υπολογίζεται σε ποσοστό 0,025% έως 0,035% επί της φορολογητέας/ αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Αυτό εξαρτάται από την τιμή ζώνης στην οποία ανήκει το ακίνητο, το συντελεστή παλαιότητας και τα τ.μ. του ακινήτου.

Μερικές εξαιρέσεις απαλλαγής από το ΤΑΠ που αξίζει να σημειωθούν είναι οι εξής:

• Τα κτίρια υπό ανέγερση για 7 έτη μετά τη χορήγηση της άδειας κατασκευής, ή μέχρι ενοικιαστούν ή αξιοποιηθούν με οποιονδήποτε άλλο τρόπο πριν την παρέλευση της επταετούς περιόδου.
• Οι κοινόχρηστοι χώροι των πολυκατοικιών.
• Ιστορικά ή θρησκευτικά ακίνητα του ελληνικού δημοσίου, όπως ΟΤΑ ή φιλανθρωπικά ιδρύματα.

Μέχρι και τον Μάρτιο 2022, απαραίτητη προϋπόθεση για την ολοκλήρωση μεταβίβασης ακινήτου αποτελούσε η έκδοση βεβαίωσης μη οφειλής ΤΑΠ. Η βεβαίωση ΤΑΠ ουσιαστικά αποδεικνύει την εξόφληση του ΤΑΠ την τελευταία 5 έτη. Ωστόσο, η έκδοση της βεβαίωσης ΤΑΠ συνήθως ήταν χρονοβόρα. Έτσι, αποφασίστηκε να είναι στην ευχέρεια των δήμων να επιλέξουν εάν αποτελεί απαραίτητο έγγραφο ολοκλήρωσης μεταβίβασης.

Σε περίπτωση μη αναστολής και λήψης βεβαίωσης ΤΑΠ από το Δήμο, προβλέπεται κατά τη σύναψη του συμβολαίου, ο ιδιοκτήτης να καταθέτει στον συμβολαιογράφο μια χρηματική εγγύηση ύψους 0,3‰ επί της αξίας πώλησης του ακινήτου. Εντός 3 μηνών οι δήμοι προβαίνουν σε εκκαθάριση της οφειλής ΤΑΠ. Ουσιαστικά, παρακρατούν το υπόλοιπο της οφειλής και επιστρέφουν το τυχόν επιπλέον ποσό εντός 10 ημερών. Η βεβαίωση ΤΑΠ έχει ισχύ έως τις 31/12 του έτους κατά το οποίο εκδόθηκε. Άρα, εάν δεν συνταχθεί συμβόλαιο μεταβίβασης στο τρέχον έτος, ο ενδιαφερόμενος πρέπει να αιτηθεί ανανεωμένη βεβαίωση ΤΑΠ για το νέο έτος.

Ο Δήμος Αθηναίων κατήργησε την έκδοση Βεβαίωσης ΤΑΠ και την αντικατέστησε με μία αίτηση περί μεταβίβασης ακινήτου. Η αίτηση αυτή συμπληρώνεται από τον πωλητή, μέσω των e-services της ιστοσελίδας του Δήμου. Μπορείς να βρεις οδηγίες για την ηλεκτρονική βεβαίωση ΤΑΠ Δήμου Αθηναίων σε αυτό το βίντεο.

Ενιαίος Φόρος Ακίνητης Περιουσίας (ΕΝΦΙΑ)

O Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) είναι ο φόρος που επιβάλλει το ελληνικό κράτος σε όλους τους ιδιοκτήτες ακίνητης περιουσίας. Εάν είσαι ιδιοκτήτης ή κατέχεις εμπράγματα δικαιώματα επί ενός ακινήτου, οφείλεις να πληρώνεις το φόρο. Η οφειλή του ΕΝΦΙΑ βασίζεται στην ιδιοκτησία ακινήτου. Οπότε, ανεξάρτητα από την αξιοποίηση ή όχι της ακίνητης περιουσίας, εξακολουθείς να οφείλεις το φόρο.

Ο ΕΝΦΙΑ είναι ετήσιος και η εφορία τον χωρίζει σε ισόποσες μηνιαίες δόσεις για τη διευκόλυνση της πληρωμής του. Μπορείς να ενημερωθείς εδώ για τον ΕΝΦΙΑ των ετών 2018-2021. Αντίστοιχα, μπορείς να ενημερωθείς εδώ για τις αλλαγές που πραγματοποιήθηκαν στον ΕΝΦΙΑ του 2022.

Πριν την πώληση ακινήτου, ο πωλητής οφείλει να λάβει πιστοποιητικό περί μη οφειλής του ΕΝΦΙΑ , το οποίο αποδεικνύει την τακτοποίηση των πληρωμών ΕΝΦΙΑ για τα 5 τελευταία έτη. Ωστόσο, μπορεί να διαπιστωθεί κάποιο λάθος στα δηλωμένα τ.μ. ή κάποιο άλλο στοιχείο στη δήλωση στοιχείων ακινήτων (Ε9) που επηρεάζει τη χρέωση ΕΝΦΙΑ. Σε αυτό το σενάριο θα πρέπει να υποβληθεί συμπληρωματική δήλωση Ε9 που θα αφορά όλα τα προηγούμενα έτη μέχρι το 2014, που τέθηκε σε εφαρμογή ο φόρος, ώστε να γίνει επαναπροσδιορισμός των χρεώσεων.

Αφού επιλυθούν τυχόν λάθη και εξοφληθούν πιθανές εκκρεμοτητες πληρωμής ΕΝΦΙΑ, ο ιδιοκτήτης μπορεί να λάβει το πιστοποιητικό περί μη οφειλής του φόρου και να προχωρήσει στην πώληση του ακινήτου.

Οι φόροι που προκύπτουν από τη διάθεση ακινήτου

Φόρος Υπεραξίας στα Ακίνητα

Ο φόρος της υπεραξίας επιβάλλεται στην ουσία στην υπεραξία που λαμβάνεις κατά την πώληση του ακινήτου σου.

Ως υπεραξία νοείται η διαφορά ανάμεσα στην τιμή απόκτησης και στην τιμή πώλησης του ακινήτου. Ως τιμή πώλησης θεωρείται η υψηλότερη αξία ανάμεσα στην αντικειμενική αξία και στη δηλωμένη τιμή στο συμβόλαιο. Η διαφορά που προκύπτει, μετά από κάποια απομείωση ανάλογα με τα έτη διακράτησης του ακινήτου, φορολογείται με συντελεστή 15%.

O φόρος της υπεραξίας των ακινήτων εισήχθη στη νομοθεσία το 2014. Ωστόσο, δεν έχει τεθεί ποτέ ως τώρα σε ισχύ και αναστέλλεται διαρκώς προκειμένου να στηριχθεί η αγορά ακινήτων. Πιο συγκεκριμένα, το Υπουργείο Οικονομικών ανέστειλε την εφαρμογή του φόρου υπεραξίας στις μεταβιβάσεις έως τις 21/12/2024. Παραμένει αβέβαιο το αν και πότε θα αρχίσει να εφαρμόζεται.

Η ΗΟΜΙ είναι η καλύτερη λύση για την πώληση του ακινήτου σου!

Η ομάδα της ΗΟΜΙ έχει τη γνώση και τα μέσα να σε βοηθήσουν να λάβεις τη σωστή απόφαση για το ακίνητο σου.

Από την τιμολόγηση του ακινήτου σου με την εκτίμηση της αξίας του, μέχρι την επαγγελματική απεικόνιση και προώθηση του στις μεγαλύτερες πλατφόρμες. Οι υπηρεσίες της HOMI έχουν σχεδιαστεί ώστε να σου παρέχουν εξατομικευμένες λύσεις. Μάθε όλα τα οφέλη των ιδιοκτητών που συνεργάζονται μαζί μας για την πώληση του ακινήτου τους!