Κοινόχρηστα στην ενοικίαση: όσα χρειάζεται να γνωρίζεις

Είσαι ιδιοκτήτης ή ενοικιαστής ακινήτου; Έχεις ερωτήσεις αναφορικά με την έκδοση, οργάνωση, διαχείριση και πληρωμή των κοινόχρηστων δαπανών; Μάθε όλα όσα πρέπει να γνωρίζεις για τα κοινόχρηστα στην ενοικίαση σε αυτό το άρθρο!

Τι είναι τα κοινόχρηστα;

Τα κοινόχρηστα έξοδα αποτελούνται από τακτικές και έκτακτες δαπάνες που αφορούν την διατήρηση των κοινόχρηστων χώρων μιας πολυκατοικίας ή ενός συγκροτήματος.

Περιλαμβάνουν δαπάνες για έκδοση των κοινοχρήστων, καθαριότητα κοινόχρηστων χώρων, ΔΕΗ και νερό κοινόχρηστων, έξοδα θέρμανσης και δαπάνες συντήρησης ανελκυστήρα.

Η συνεπής διευθέτηση τους από το σύνολο των κατοίκων παίζει μεγάλο ρόλο στη διαχείριση της πολυκατοικίας.

Είναι σημαντική η έγκαιρη συντήρηση και αναβάθμιση, ώστε να αποφεύγονται προβλήματα στην ασφάλεια, εμφάνιση, λειτουργία και διατήρηση της αξίας ενός κτιρίου.

Τα ποσά των κοινόχρηστων δαπανών κατανέμονται στους ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων σύμφωνα με όσα ορίζει ο κανονισμός της εκάστοτε πολυκατοικίας. Ο κανονισμός της πολυκατοικίας είναι το έγγραφο, στο οποίο αναγράφονται τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις των ενοίκων και συνιδιοκτητών. Αποτελεί μέρος του συμβολαίου αγοραπωλησίας μιας ιδιοκτησίας που κάνει χρήση κοινόχρηστων χώρων του κτιρίου.

Ποιος είναι ο ρόλος του διαχειριστή;

Ο διαχειριστής είναι υπεύθυνος για την γενική διαχείριση των κοινόχρηστων θεμάτων. Αυτόν τον ρόλο, τον αναλαμβάνει είτε ανεξάρτητα είτε σε συνεργασία με μια εταιρία παροχής υπηρεσιών πολυκατοικιών.

Συγκεκριμένα, αναλαμβάνει την έκδοση και κατανομή των μηνιαίων κοινοχρήστων εξόδων στα διαμερίσματα συμβουλευόμενος το καταστατικό.

Στη συνέχεια, ενημερώνει τους ιδιοκτήτες και ενοικιαστές για τα ποσά που οφείλονται και είναι υπεύθυνος για την είσπραξη τους. Επιπλέον, φροντίζει για την οργάνωση της λειτουργίας του κτιρίου και διαχειρίζεται τυχόν επισκευές και διαδικασίες διατήρησης των κοινόχρηστων χώρων.

Ο διαχειριστής λειτουργεί με την εξουσιοδότηση της γενικής συνέλευσης της πολυκατοικίας, αλλά ταυτόχρονα διαθέτει λειτουργική ανεξαρτησία. Κατέχει την εμπιστοσύνη των κατοίκων και συμβάλλει στην τήρηση των κανόνων καλής συμβίωσης.

Πως κατανέμονται τα κοινόχρηστα μεταξύ των συνιδιοκτητών;

Τα κοινόχρηστα έξοδα κατανέμονται με βάση το καταστατικό της κάθε πολυκατοικίας. Αυτό το έγγραφο, καθορίζει το ποσό των κοινοχρήστων και αναφέρεται ως χιλιοστά συμμετοχής για κάθε οριζόντια ιδιοκτησία, για γενικές δαπάνες, δαπάνες θέρμανσης, ανελκυστήρα και επισκευών.

Η κάθε μια από αυτές τις δαπάνες μπορεί να αντιστοιχούν σε διαφορετικά χιλιοστά συμμετοχής. Τα έξοδα αυτά, σχετίζονται με τον όροφο του διαμερίσματος, το εμβαδόν του κ.α. όπως τα έχει καθορίσει ο μηχανικός.

Για τις γενικές δαπάνες (καθαριότητα, ρεύμα κτλ.) λαμβάνεται υπόψιν το εμβαδόν της ιδιοκτησίας. Τα έξοδα θέρμανσης εξαρτώνται από τον όγκο της ιδιοκτησίας. Ενώ, οι δαπάνες ανελκυστήρα διαμορφώνονται ανάλογα του εμβαδού της ιδιοκτησίας, προσαυξημένο με ένα συντελεστή 10% για κάθε όροφο που ανεβαίνουμε.

Όλα τα παραπάνω, προσδιορίζουν την κατανομή των κοινόχρηστων δαπανών που εφαρμόζεται σε μια πολυκατοικία ή ένα κοινόχρηστο επαγγελματικό χώρο.

Κοινόχρηστα: πως κατανέμονται μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή;

Τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις των δύο μερών αναφορικά με τα κοινόχρηστα και την διαχείριση τους, προσδιορίζονται στο μισθωτήριο.

Δεν υπάρχει νομοθετικό πλαίσιο διαχωρισμού των δαπανών μεταξύ εκμισθωτή και μισθωτή. Οπότε, είναι στην ευχέρεια ιδιοκτήτη και τον ενοικιαστή να διαπραγματευτούν και να καθορίσουν με σαφήνεια κατά την σύναψη του μισθωτηρίου την κατανομή και διαχείριση των κοινόχρηστων δαπανών.

Σύμφωνα με τον νόμο και τους κανονισμούς των πολυκατοικιών, ο ιδιοκτήτης του ακινήτου είναι ο τελικός υπεύθυνος για την καταβολή κάθε ανεξόφλητης οφειλής που αφορά την ιδιοκτησία του. Αυτό συμβαίνει, διότι ο ιδιοκτήτης δεσμεύεται από τον κανονισμό της πολυκατοικίας. Επομένως, οι υπόλοιποι κάτοικοι μπορούν να διεκδικήσουν τα δικαιώματα τους έναντι του ιδιοκτήτη μέσω της δικαστικής οδού.

Από την άλλη πλευρά, ο ενοικιαστής δεν δεσμεύεται από τους συνιδιοκτήτες. Συνεπώς, οι συνιδιοκτήτες ίσως να μην μπορούν να επιβάλλουν τα δικαιώματα τους έναντι του ενοικιαστή ενός διαμερίσματος, ειδικά όταν πρόκειται για είσπραξη ανεξόφλητων κοινόχρηστων που βαρύνουν το συγκεκριμένο ακίνητο.

Ποια έξοδα κοινόχρηστων χώρων πληρώνονται από τον ιδιοκτήτη και ποια από τον ενοικιαστή;

Η κατανομή προσδιορίζεται ελεύθερα μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή και η σύμβαση δημιουργεί την μεταξύ τους έννομη σχέση.

Ο ιδιοκτήτης μπορεί να επιβάλλει τα δικαιώματα του έναντι του ενοικιαστή σε περίπτωση μη πληρωμής του μεριδίου του στα κοινόχρηστα έξοδα. Μάλιστα, η καθυστερημένη ή και πλήρης μη καταβολή των κοινόχρηστων, κατά τον τρόπο συμφωνίας, μπορεί να αποτελέσει αιτία καταγγελίας και έξωσης.

Αναφορικά με την διαίρεση των κοινόχρηστων, έχει επικρατήσει ο ιδιοκτήτης του διαμερίσματος να αναλαμβάνει τις έκτακτες δαπάνες, που έχουν να κάνουν με επεμβάσεις σε δίκτυα και εγκαταστάσεις, όπως αλλαγή σωλήνων,  βάψιμο κτιρίου,  αποχέτευση, όπως και το αποθεματικό. Σημειώνονται ως έργα υψηλού κόστους που αναμένεται να αυξήσουν την αξία του ακινήτου και η απόσβεση τους να πραγματοποιηθεί μακροπρόθεσμα.

Ο ενοικιαστής από την άλλη πλευρά, είναι υπεύθυνος για τις τακτικές πάγιες δαπάνες από τη συνήθη χρήση. Παραδείγματα αποτελούν τα έξοδα καθαριότητας κοινόχρηστων χώρων, η συντήρηση μηχανολογικού εξοπλισμού, η ΔΕΗ κοινοχρήστων, οι λοιποί λογαριασμοί κοινής ωφέλειας και τα δημοτικά τέλη.

Μπορείς να διαβάσεις περισσότερα αναφορικά με ποιες δαπάνες καλύπτει ο μισθωτής και ποιες ο εκμισθωτής εδώ.

Πως εξοφλούνται τα κοινόχρηστα έξοδα στην ενοικίαση

Όσον αφορά την πραγματική πληρωμή, μια κοινή πρακτική για την εξόφληση δαπανών που αφορούν στα κοινόχρηστα, είναι ο μισθωτής να πληρώνει το συνολικό ποσό στον διαχειριστή πολυκατοικίας.

Αν περιλαμβάνονται δαπάνες που αναλογούν στον ιδιοκτήτη, τότε το συγκεκριμένο ποσό αφαιρείται από το επόμενο μίσθωμα / ενοίκιο.

Πως ελέγχονται οι κοινόχρηστες δαπάνες στην ενοικίαση

Προτείνουμε οι ιδιοκτήτες να ελέγχουν σε μηνιαία βάση με τον διαχειριστή την πορεία εξόφλησης των κοινόχρηστων εξόδων που αφορούν την ιδιοκτησία τους. Έπειτα, μπορούν να ενημερώνουν τον ενοικιαστή τους για τυχόν ανεξόφλητες δαπάνες, σύμφωνα με το μισθωτήριο και πως αυτά τα έξοδα μπορούν να πληρωθούν.

Ενθαρρύνουμε τους ενοικιαστές να επικοινωνούν συστηματικά με τον διαχειριστή της πολυκατοικίας τους για τυχόν διευκρινίσεις αναφορικά με την έκδοση και πληρωμή κοινοχρήστων.

Δυστυχώς, υπάρχουν και οι περιπτώσεις που ο διαχειριστής δεν ενημερώνει τακτικά τους κατοίκους σχετικά με τις οφειλές τους. Ως αποτέλεσμα, συγκεντρώνονται μεγάλης αξίας ληξιπρόθεσμες οφειλές. Οι κάτοικοι πληροφορούνται πως χρωστάνε πολλών εκατοντάδων ευρώ κοινόχρηστα, που συσσωρεύτηκαν τους τελευταίους 6 μήνες. Όμως, δεν διαθέτουν το χρηματικό ποσό την δεδομένη στιγμή, αντιμετωπίζοντας δυσκολίες πληρωμής.

Για την αποφυγή αντίστοιχων δυσάρεστων εκπλήξεων, προτείνουμε στους ενοικιαστές να είναι σε συνεχή επικοινωνία με τους διαχειριστές.

Κοινόχρηστα έξοδα και αντιπαραθέσεις για την καταβολή τους

Σε περιπτώσεις διαφωνίας μεταξύ των κατοίκων, θα πρέπει να συμβουλεύονται τον κανονισμό της πολυκατοικίας. Εφόσον κάποιος κάτοικος αρνείται την αποπληρωμή των οφειλών του, προβλέπεται παραπομπή στην συνέλευση των συνιδιοκτητών, όπου αποφασίζουν τον τρόπο επίλυσης της αντιπαράθεσης.

Εάν δεν υπάρχει κανονισμός, τότε οι διαδικασίες που σχετίζονται με τα κοινόχρηστα του κτιρίου / συγκροτήματος ορίζονται με βάση την νομοθεσία όπως προβλέπει ο Ν. 3741/1929.

Τα κοινόχρηστα έξοδα κατανέμονται στις ιδιοκτησίες με βάση το καταστατικό της πολυκατοικίας και τα χιλιοστά που αντιστοιχούν στο εκάστοτε διαμέρισμα, σύμφωνα με την μηχανολογική μελέτη. Τα διαμερίσματα που δεν κατοικούνται οφείλουν να πληρώνουν τα κοινόχρηστα που τους αναλογούν.

Συνήθως, καταστάσεις μη συμμόρφωσης επιλύονται εξωδικαστικά με διαμεσολάβηση δικηγόρου. Η διαμεσολάβηση (Ν.4640/2019) στοχεύει στην επίσπευση διαδικασίας επίλυσης και αποφυγής της δικαστικής οδού. Ωστόσο, αυξάνει το κόστος της διαδικασίας.

Εάν ένα εκ των μερών δεν προσέλθει στη διαμεσολάβηση, επιβάλλεται χρηματική ποινή και συντάσσεται σχετικό πρακτικό, το οποίο προσκομίζεται στο Δικαστήριο.

Χρήσιμες συμβουλές

Εάν είσαι ιδιοκτήτης ακινήτου λοιπόν, θα πρέπει να κάνεις προσεκτική επιλογή του επόμενου ενοικιαστή σου. Ώστε να εξασφαλίσεις την διατήρηση της περιουσίας σου και να αποφύγεις πιθανούς κινδύνους. Όπως καθυστέρηση ή και εξαπάτηση από «κακοπληρωτές» που αρνούνται πλήρως να συνεισφέρουν οποιαδήποτε χρηματική αμοιβή.

Προτείνουμε στους ιδιοκτήτες, τακτική ενημέρωση από τον διαχειριστές, σχετικά με την συνέπεια των ενοικιαστών στην εξόφληση των υποχρεώσεων τους.

Προσοχή: για την αποφυγή επιβάρυνσης επιπλέον χρεών προτείνουμε την μεταφορά των λογαριασμών του ακινήτου στο όνομα του ενοικιαστή. Αυτή η πρακτική, προσδιορίζει τις δαπάνες του κάθε μέρους, απέχοντας από αντιπαραθέσεις και δικαστικές ενέργειες διεκδίκησης. Καθώς, η δικαστική οδός δεν εγγυάται επιτυχία ανάκτησης χρημάτων, είναι χρονοβόρα και έχει υψηλό κόστος.

Το δίχτυ ασφαλείας του ιδιοκτήτη είναι η εγγύηση ενοικίασης, που καταβάλλεται στην έναρξη της μίσθωσης. Λειτουργεί ως οικονομική εξασφάλιση / αποζημίωση σε περίπτωση μη τήρησης των υποχρεώσεων του ενοικιαστή.

Από την άλλη πλευρά, εάν είσαι ενοικιαστής, εξίσου σύνηθες είναι να προκύπτουν προβλήματα κατά τη διάρκεια της μίσθωσης ή και στην λήξη αυτής, χωρίς να γνωρίζεις ή να μπορείς να διεκδικήσεις τα δικαιώματα σου. Αποτελεί πρακτική ορισμένων ιδιοκτητών να επιβαρύνουν τους ενοικιαστές με κοινόχρηστα που απευθύνονται στους ίδιους.

Η σωστή ενημέρωση των ενοικιαστών είναι απαραίτητη για την αποφυγή τυχόν προβλημάτων και παρερμηνεύσεων.

Είσαι ιδιοκτήτης;

Βρες έναν αξιόπιστο ενοικιαστή για το διαμέρισμα σου. Επικοινώνησε απευθείας μαζί του, αξιολόγησε το προφίλ του και κλείσε μια συμφέρουσα συμφωνία!

Είσαι ενοικιαστής;

Η ΗΟΜΙ μπορεί να σε βοηθήσει να βρεις το ιδανικό διαμέρισμα για εσένα, με βάση τις ανάγκες και τις προτιμήσεις σου, χωρίς καμία μεσιτική αμοιβή. Αναζήτησε τα διαθέσιμα ακίνητα στη σελίδα της ΗΟΜΙ, βρες αυτό που σου ταιριάζει και επικοινώνησε απευθείας με τον ιδιοκτήτη!

---