Τι είναι η Γονική Παροχή Ακινήτου

Η γονική παροχή ακινήτου είναι μια διαδικασία στην οποία ο γονέας μεταβιβάζει ένα ακίνητο στο τέκνο του. Είναι ένα είδος δωρεάς.

Η δωρεά είναι μία σύμβαση που πραγματοποιείται ανάμεσα σε δύο συμβαλλόμενα μέρη, τον δωρητή που παρέχει κάτι στον δωρεοδόχο που το λαμβάνει. Ο δωρητής μπορεί να μεταβιβάσει ένα δικαίωμα, μία επαγγελματική δραστηριότητα, μετρητά και αντικείμενα. Ως αντικείμενα αναφέρονται τα κινητά και τα ακίνητα.
Τα μέρη που εμπλέκονται στην διαδικασία της δωρεάς χωρίζονται σε τρεις κατηγορίες ανάλογα με τον συγγενικό βαθμό που τα διέπει και αυτό συμβάλλει στην διαμόρφωση του ποσού φορολόγησης που θα επιβαρυνθούν.

Στην Α’ κατηγορία εντάσσονται:

1. ο/η σύζυγος ή το πρόσωπο με το οποίο ο δωρητής έχει συνάψει σύμφωνο συμβίωσης,
2. τα τέκνα,
3. οι εγγονοί, και
4. οι γονείς του δωρητή

Τα άτομα της Α’ κατηγορίας δεν επιβαρύνονται με φόρο αν η αξία της μεταβίβασης (ή δωρεάς ή παροχής) δεν ξεπερνά το ποσό των 800.000€. Στην περίπτωση που η αξία της παροχής υπερβεί το ποσό των 800.000€, τότε υπάρχει φορολόγηση ύψους 10% επί της αξίας της μεταβίβασης (ή του αντικειμένου) μείον τα 800.000€.

Η δωρεά που γίνεται μεταξύ των προσώπων αυτής της κατηγορίας ονομάζεται Γονική Παροχή και είναι το ζήτημα που θα αναλυθεί στο παρόν άρθρο.

Γονική Παροχή - Τι μπορεί να μεταβιβαστεί

Στην γονική παροχή μπορούν να μεταβιβαστούν μετρητά, κινητά αντικείμενα (π.χ. αυτοκίνητο), επαγγελματική δραστηριότητα (τίτλοι και επιχειρήσεις) και ακίνητα.

Γονική παροχή μετρητών

Η γονική παροχή μετρητών συμβαίνει όταν ο γονέας (δωρητής) μεταβιβάζει μέσω τραπεζικού λογαριασμού ένα χρηματικό ποσό στο τέκνο του (δωρεοδόχος). Αν γίνει απευθείας κατάθεση μετρητών στον τραπεζικό λογαριασμό του δωρεοδόχου τότε δεν ισχύει η νομοθεσία αγορολόγητου ορίου και φορολογείται όλο το ποσό.

Για παράδειγμα:

Ο Γιώργος μεταφέρει μέσω του λογαριασμού του στην τράπεζα 15.000€ στον λογαριασμό της κόρης του. Το ποσό θα μείνει αφορολόγητο καθώς είναι κάτω των 800.000€ και έγινε μέσω χρηματοπιστωτικού ιδρύματος.

Τι γίνεται όμως, στην περίπτωση που ο Γιώργος διαθέτει το ποσό των 15.000€ σε μετρητά και θελήσει να τα καταθέσει στον τραπεζικό λογαριασμό της κόρης του; Τότε, δεν θα ισχύσει το όριο αφορολόγητων έως 800.000€ και η κόρη του θα επιβαρυνθεί με φόρο γονικής παροχής 10% σε όλο το ποσό. Ο φόρος θα ανέρχεται στο ύψος των 1500€.

Γονική παροχή ακινήτου

Στη γονική παροχή σπιτιού ο γονέας μεταβιβάζει εμπράγματο δικαίωμα επί ενός ακινήτου. Ως εμπράγματο δικαίωμα εννοούμε την πλήρη κυριότητα, ή την ψιλή κυριότητα. Η πλήρη κυριότητα είναι ισχυρότερο δικαίωμα σε κάθε ακίνητη περιουσία. Εφόσον μεταβιβάζεται η πλήρης κυριότητα μεταβιβάζεται ο πλήρης έλεγχος του ακινήτου, τα έσοδά του, αλλά και το σύνολο της φορολογικής επιβάρυνσης του. Η ψιλή κυριότητα αναφέρεται στο δικαίωμα ενός ατόμου να έχει στην κατοχή του μία ιδιοκτησία δίχως το δικαίωμα εκμετάλλευσής της. Η επικαρπία είναι το δικαίωμα ενός ατόμου να εκμεταλλευτεί και να επωφελείται από το ακίνητο που ανήκει κατά ψιλή κυριότητα σε κάποιο άλλο. Αποτελεί ένα μέσο που επιτρέπει στον επικαρπώτη να απολαμβάνει τη χρήση, και τα οικονομικά οφέλη ενός ακινήτου, ενώ ο ψιλός κύριος διατηρεί την κυριότητα του ακινήτου και το δικαίωμα να το μεταβιβάσει.

Γονική παροχή σπιτιού - πλήρη κυριότητα

Ο γονέας μεταβιβάζει στο τέκνο του όλο το ποσοστό κυριότητας που διαθέτει για ένα ακίνητο. Αν και οι δύο γονείς διαθέτουν ποσοστά κυριότητας πάνω σε ένα ακίνητο π.χ. 50% ο καθένας, τότε μπορούν με το ίδιο συμβόλαιο να τα μεταβιβάσουν στο τέκνο τους. Το τέκνο τότε έχει πλήρη κυριότητα του ακινήτου.

Γονική παροχή σπιτιού - ψιλή κυριότητα

Σε αυτήν την περίπτωση, ο γονέας μεταβιβάζει την ψιλή κυριότητα στο τέκνο κρατάει το δικαίωμα επικαρπίας στο ακίνητο. Ο γονέας έχει δικαίωμα (επικαρπία) στο ακίνητο μέχρι τον θάνατο του. Συνήθως, ο γονέας κρατάει την επικαρπία όσο βρίσκεται εν ζωή. Στο συγκεκριμένο σημείο, το τέκνο διαθέτει την ψιλή κυριότητα και την επικαρπία, και έτσι λαμβάνει την πλήρη κυριότητα. Ωστόσο, υπάρχει η πιθανότητα η λεγόμενη διαδοχική ισόβιος επικαρπία να έχει συσταθεί αδιαίρετα υπέρ πολλών προσώπων και να βρίσκεται σε συνάρτηση με το χρόνο που αυτοί βρίσκονται στη ζωή. Σε αυτήν την περίπτωση π.χ., η μητέρα είναι πιθανό να δώσει την ψιλή κυριότητα στον γιό της κρατώντας την επικαρπία. Έπειτα, μπορεί να αποφασίσει ότι μετά τον θάνατό της, η επικαρπία θα περάσει στον σύζυγό της και όταν δεν θα βρίσκεται εν ζωή θα μεταφερθεί στον γιό τους, που τότε θα κατέχει την πλήρη κυριότητα.

Ένα ερώτημα που αναδύεται πολλές φορές με το ζήτημα της ψιλής κυριότητας με επικαρπία είναι αν ο δωρεοδόχος ή τέκνο το οποίο έχει ψηλή κυριότητα σε ένα ακίνητο μπορεί να το μεταβιβάσει. Η απάντηση είναι ναι. Όμως ενδέχεται να μην είναι ελκυστικό στους δυνητικούς αγοραστές διότι ένας τρίτος κατέχει ακόμη την επικαρπία αν είναι εν ζωή.

Γονική Παροχή - Διαδικασία

Οι πιο σύνηθες μεταβιβάσεις ακινήτων που συμβαίνουν καθημερινά είναι η αγοραπωλησία, η αποδοχή κληρονομιάς και η δωρεά, στην οποία υπάγεται η γονική παροχή. Η γονική παροχή ακολουθεί μια διαδικασία πολύ παρόμοια με την πώληση ακινήτου. Μπορεί να γίνει απαιτητική αλλά με ορθή ενημέρωση και προετοιμασία μπορείς να αποφύγεις τυχόν επιπλοκές και καθυστερήσεις.

Θα πρέπει να αναθέσεις την υπόθεση σε συμβολαιογράφο, ο οποίος είναι αυτός που θα σε βοηθήσει στη συγκέντρωση των απαραίτητων εγγράφων, θα υποβάλλει τη δήλωση φόρου γονικής παροχής και θα συντάξει την οριστική συμβολαιογραφική πράξη. Επιπροσθέτως, θα πρέπει να συνεργαστείς με μηχανικό για την έκδοση ορισμένων πιστοποιητικών που είναι υποχρεωτικά για την μεταβίβαση ακινήτου με γονική παροχή.

Προτείνεται να συνεργαστείς και με δικηγόρο για να λύσεις τυχόν θέματα που σίγουρα θα προκύψουν κατά την διάρκεια της διαδικασίας της γονικής παροχής. Παρακάτω θα δεις αναλυτικά ποια είναι τα βήματα που μπορείς να ακολουθήσεις για να γλιτώσεις χρόνο και κόπο.

1. Προσδιορισμός περιουσιακών στοιχείων

Το πρώτο και πιο σημαντικό βήμα είναι να καθορίσεις ποια περιουσιακά στοιχεία θέλεις να μεταβιβάσεις. Μπορεί να θέλεις να μεταφέρεις το πατρικό σπίτι στο ένα παιδί και το εξοχικό στο άλλο παιδί. Είναι απολύτως φυσιολογικό να θέλεις να κάνεις δίκαιη κατανομή, στα παιδιά σου. Όμως πολλές φορές ενδέχεται να είναι δύσκολο και ίσως θα χρειαστεί να δώσεις κάποιο ποσό κυριότητας ενός ακινήτου σε κάθε τέκνο. Προτείνεται όπου είναι δυνατόν, να αποφύγεις τον διαχωρισμό του ίδιου σε 2 ή περισσότερους δικαιούχους. Αυτό συνίσταται για να αποφευχθούν μελλοντικά ζητήματα όπου οι συνιδιοκτήτες ενδέχεται να μην συμφωνήσουν σε αποφάσεις σχετικά με την διαχείριση του ακινήτου. Μπορείς να επιτύχεις μια δίκαιη κατανομή δίνοντας ένα επιπλέον μέρος μετρητών στο παιδί του οποίου η ακίνητη περιουσία αξίζει λιγότερο. Σε αυτό το στάδιο, τόσο ένας δικηγόρος όσο και ένας συμβολαιογράφος μπορούν να σε βοηθήσουν να αναπτύξεις τη στρατηγική σου και να κατανοήσεις καλύτερα την αντικειμενική αξία των περιουσιακών σου στοιχείων.

2. Εκτίμηση αξίας ακινήτου

Η γονική παροχή είναι ένα είδος μεταβίβασης χωρίς αντάλλαγμα. Για αυτό, η αξία της μεταβίβασης υπολογίζεται με βάση του σύστημα των αντικειμενικών αξιών. Μπορείς να υπολογίζεις την αντικειμενική αξία των ακινήτων σας ακολουθώντας τις οδηγίες της HOMI. Όμως, η αντικειμενική αξία μπορεί να διαφέρει από την εμπορική. Συστήνεται να κάνεις και μια εκτίμηση της εμπορική αξίας των ακινήτων σου να έχεις μια εικόνα για την πραγματική αξία των περιουσιακών στοιχείων που θέλεις να μεταβιβάζεις στα παιδιά σου.

3. Ανάθεση σε συμβολαιογράφο

Ο συμβολαιογράφος αναλαμβάνει την σύνταξη του συμβολαίου γονικής παροχής. Σε καθοδηγεί στην διαδικασία συλλογής των απαραίτητων εγγράφων και προετοιμάζει την δήλωση του φόρου γονικής παροχής χρησιμοποιώντας την εφαρμογή του myProperty. Επιπρόσθετα, δημιουργούν τον Ψηφιακό Φάκελο Μεταβίβασης Ακινήτου που επιτρέπει τον αρμόδιο συμβολαιογράφο να καταχωρήσει το συμβόλαιο στο κτηματολόγιο. Παράλληλα, σου παρέχει μία λίστα εγγράφων που είναι αναγκαίο να συλλέξεις. Ενώ πολλά από αυτά τα έγγραφα μπορούν να ληφθούν ηλεκτρονικά, διαπιστώσαμε ότι συχνά υπάρχουν ζητήματα τα οποία καλούνται επιλυθούν αυτοπροσώπος ή με την βοήθεια ενός δικηγόρου.

4. Ανάθεση σε δικηγόρο

Ο ρόλος του δικηγόρου είναι κρίσιμος στην διασφάλιση ότι το ακίνητο είναι σωστά δηλωμένο στα διάφορα συστήματα του κράτους (εφορία, κτηματολόγιο, ΔΕΔΔΗΕ, πολεοδομία κλπ). Ακομή και αν δεν είναι υποχρεωτικό, συνιστούμε να αναθέσεις την γονική παροχή σε δικηγόρο για να βεβαιωθείς ότι η διαδικασία θα κυλήσει ομαλά.

Ο δικηγόρος αναλαμβάνει τον νομικό έλεγχο του ακινήτου για την ορθότητα και την νομιμότητα των τίτλων ιδιοκτησίας, για τυχόν βάρη (όπως προσημειώσεις και κατασχέσεις), τη σωστή διατύπωσή του στο κτηματολόγιο καθως και στο Ε9 και ελέγχει αν υπάρχουν νομικά ζητήματα με το Κτηματολόγιο (π.χ. εντάσσεις/προσφυγές/προκλήσεις ιδιοκτησίας). Στην περίπτωση που αναδυθεί ένα ή περισσότερα από τα παραπάνω θέματα ο δικηγόρος μπορεί να βοηθήσει στην εξάλειψη τους. Εκτιμάται ότι, οι τυχόν διορθώσεις ή εξαλείψεις προσημείωσης μπορεί να διαρκέσουν από 2 μήνες ως και 1 χρόνο ανάλογα με την φύση του προβλήματος και την ανταπόκριση του εκάστοτε φορέα. Οπότε, προτείνουμε να αναθέσεις την υπόθεση σε έναν δικηγόρο το συντομότερο.

5. Ανάθεση σε μηχανικό

Σε κάθε μεταβίβαση ακινήτου με γονική παροχή, χρειάζονται κάποια δικαιολογητικά από μηχανικό. Ο μηχανικός φτιάχνει την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου στην οποία καλείται να συλλέξει έγγραφα από την πολεοδομία, να κάνει την αυτοψία ακινήτου, να νομιμοποιήσει τυχόν αυθαιρεσίες, και να εκδώσει πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης. Οι αυθαιρεσίες μπορούν να προκύψουν από διάφορες αλλαγές οι οποίες δεν περιλαμβάνονται στην οικοδομική άδεια. Εφόσον υπάρχει αυθαιρεσία, ενδέχεται πληρώσεις κάποιο πρόστιμο. Στη συνέχεια, ο μηχανικός θα προχωρήσει στην έκδοση του Πιστοποιητικού Ενεργειακής Απόδοσης. Το ΠΕΑ είναι το έγγραφο που κατατάσσει τα ακίνητα σε ενεργειακές κατηγορίες και αναγράφει την εκτιμώμενη ετήσια κατανάλωση ενέργειας και τις εκπομπές διοξειδίου του άνθρακα. Επίσης, αναγράφει και τη συμβολή των ανανεώσιμων πηγών ενέργειας στην ικανοποίηση των ενεργειακών αναγκών του ακινήτου.

Τέλος, ο μηχανικός προετοιμάζει την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου. Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου είναι ένας “ψηφιακός φάκελος” που περιλαμβάνει όλες τις πληροφορίες ενός κτιρίου ή μιας αυτοτελούς διηρημένης ιδιοκτησίας (π.χ. διαμέρισμα σε πολυκατοικία), όπως την οικοδομική άδεια, τα σχέδια κάτοψης, τον πίνακα χιλιοστών, τις δηλώσεις υπαγωγής σε νόμους αναστολής επιβολής κυρώσεων αυθαιρέτων, το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης, και άλλα. Ο μηχανικός χρειάζεται συνήθως 1 μήνα για να παραλάβει τα έγγραφα από την πολεοδομία, 1 μέρα τουλάχιστον για την αυτοψία του ακινήτου και 1-2 μήνες για την τακτοποίηση αυθαιρεσιών, έκδοση ΠΕΑ και έκδοση ΗΤΚ.

Δήλωση γονικής παροχής

Αφού λοιπόν έχουν λυθεί όλες οι νομικές και τεχνικές εκκρεμότητες του ακινήτου και έχουν συγκεντρωθεί όλα τα απαραίτητα δικαιολογητικά που απαιτούνται για την μεταβίβαση, ο συμβολαιογράφος θα ελέγξει το φάκελο και θα συντάξει το προσχέδιο συμβολαιογραφικής πράξης γονικής παροχής. Θα υπολογίσει την αντικειμενική αξία της ακίνητης περιουσίας που μεταβιβάζεται για να υπολογίσει το τυχόν φόρο γονικής παροχής. Έπειτα θα ετοιμάσει τη δήλωση γονικής παροχής μέσω της εφαρμογής του myPROPERTY της ΑΑΔΕ. Στη συνέχεια, ο γονέας και το τέκνο θα αποδεχθούν τη δήλωση, και θα προβούν στην πληρωμή τυχόν φόρου γονικής παροχής.

Συμβολαιογραφική πράξη γονικής παροχής

Αφού ολοκληρωθούν τα παραπάνω, ο συμβολαιογράφος προχωράει στην σύνταξη του συμβολαίου. Ο γονέας και το τέκνο κλείνουν ραντεβού με τον συμβολαιογράφο για να υπογράψουν την συμβολαιογραφική πράξη γονικής παροχής. Στην πράξη περιλαμβάνεται μια περιγραφή και το ιστορικό κτήσης του ακινήτου, οι ειδικοί όροι και η αποδοχή από το τέκνο και πρέπει να υπογραφτεί ενώπιον του συμβολαιογράφου.

Καταχώριση στο Κτηματολόγιο

Από το 01/01/2024 είναι σε λειτουργία ο Ψηφιακός Φάκελος Μεταβίβασης Ακινήτου που επιτρέπει στον αρμόδιο συμβολαιογράφο να καταχωρήσει το συμβόλαιο στο κτηματολόγιο ηλεκτρονικά. Το κτηματολογικό γραφείο πραγματοποιεί τον έλεγχο πληρότητας και υπολογίζει τα οφειλόμενα τέλη και δικαιώματα. Εκδίδει την ενημέρωση οφειλής και μόλις επιβεβαιωθεί η πληρωμή διενεργείται ο έλεγχος νομιμότητας για την αποδοχή της πράξης μέσα σε 5 μέρες. Με την ολοκλήρωση του ελέγχου, καταγράφεται στο σύστημα του κτηματολογίου και ακολουθεί η καταχώριση της πράξης. Στη συνέχεια βγαίνει και το πιστοποιητικό καταχώρισης πράξης.

Δικαιολογητικά γονικής παροχής σπιτιού

Η συγκέντρωση των απαραίτητων δικαιολογητικών είναι κομβικό σημείο σε μία μεταβίβαση ακινήτου καθώς μπορεί να είναι μια χρονοβόρα διαδικασία και ίσως χρειαστεί να διατρέξεις σε προηγούμενες ενέργειες σου λόγω διαφόρων επιπλοκών. Για να μπορέσεις να αποφύγεις τυχόν καθυστερήσεις και να μειώσεις την πολυπλοκότητα της γραφειοκρατίας συνίσταται να προετοιμαστείς σωστά με το να γνωρίζεις ποια είναι τα βασικά έγγραφα που χρειάζονται και από ποιόν αρμόδιο θα τα αποκτήσεις.

Τα δικαιολογητικά που είναι απαραίτητο να διαθέτουν οι συμβαλλόμενες πλευρές για την μεταβίβαση είναι τα ακόλουθα:

Ο γονέας και το τέκνο πρέπει να έχουν στην κατοχή τους,

• ένα αντίγραφο της ταυτότητας, ΑΦΜ και ΔΟΥ εισοδήματος των συμβαλλόμενων,
• τους τίτλους ιδιοκτησίας/κτήσης και
• την οικοδομική άδεια.

Ο μηχανικός είναι υπεύθυνος για την έκδοση,

• εγγράφου περαίωσης διαδικασίας ρύθμισης του ακινήτου, σε περίπτωση αυθαιρεσιών,
• βεβαίωση πολεοδομικής νομιμότητας,
• του ΠΕΑ (Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης) και
• της ΗΤΚ (Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτηρίου).

Ο συμβολαιογράφος βοηθάει στην συγκέντρωση,

• φορολογικής και ασφαλιστικής ενημερότητας του ιδιοκτήτη, η οποία μπορεί να εκδοθεί και μέσω Taxisnet αν δεν υπάρχουν οφειλές και
• του πιστοποιητικού ΕΝΦΙΑ.

Φόρος γονικής παροχής

Ο φόρος σε μία γονική παροχή ακινήτου διαμορφώνεται ανάλογα με το είδος της μεταβίβασης και υπόκειται στην αντικειμενική αξία των περιουσιακών στοιχείων. Ο φόρος επιβαρύνει το τέκνο, παρόλα αυτά, συνήθως πληρώνει ο γονέας. Καλό είναι για τα συμβαλλόμενα μέρη να ελέγξουν αν διαθέτουν χαρακτηριστικά από τις κατηγορίες απαλλαγής φόρου για να μειώσουν το ποσό που θα πληρώσουν. Υπάρχουν 3 σημαντικά σημεία που πρέπει να διευκρινιστούν.

Πρώτον, ο φόρος της γονικής παροχής υπολογίζεται ανά συγγενική σχέση. Αυτό σημαίνει ότι, για παράδειγμα η Μαρία μπορεί να λάβει 800.000€ από την μητέρα της και 800.000€ από τον πατέρα της χωρίς να χρειαστεί να πληρώσει φόρο γονικής παροχής. Μπορεί επίσης, να λάβει περιουσιακά στοιχεία με γονική παροχή και από άλλες συγγενικές σχέσεις της Α’ κατηγορίας όπως την γιαγιά της και τον παππού της. Σε αυτήν την περίπτωση, λαμβάνει 800.000€ από την γιαγιά της και 800.000€ από τον παππού της με αποτέλεσμα να συγκεντρώσει περιουσιακά στοιχεία αξίας 3.200.000€ χωρίς να χρειαστεί να πληρώσει φόρο γονικής παροχής.

Δεύτερον, η φορολογία γονικής παροχής άλλαξε την 1η Οκτωβρίου 2021, με το αφορολόγητο όριο να αυξάνεται από τις 150.000€ στις 800.000€. Συνεπώς, ένας γονέας μπορεί να μετέφερε 150.000€ στο τέκνο του το 2020 χωρίς να πληρώσει φόρο και επιπλέον 800.000€ το 2022 χωρίς να χρειαστεί να πληρώσει κανένα φόρο.

Τρίτον, πιθανόν να είναι προς όφελος σου να συνδυάσεις την απαλλαγή φόρου πρώτης κατοικίας με το αφορολόγητο όριο γονικής παροχής εάν αναμένεις να λάβεις περισσότερα από 800.000€ σε περιουσιακά στοιχεία από έναν μόνο γονέα ή συγγενική σχέση της Α’ κατηγορίας. Στη γονική παροχή, υπάρχουν στην ουσία 3 δοχεία με αφορολόγητες μεταφορές τα οποία μπορείς να λάβεις υπόψην και να εκμεταλλευτείς.

Απαλλαγή λόγου πρώτης κατοικίας

Καταρχάς, είναι σημαντικό να ελέγξεις αν πληρείς τις προϋποθέσεις για απαλλαγή φόρου πρώτης κατοικίας. Εάν είσαι στις κατηγορίες που λαμβάνουν την απαλλαγή, πρέπει να αποφασίσεις αν θα την χρησιμοποιήσεις για την μεταβίβαση που σκέφτεσαι να πραγματοποιήσεις. Θα είχε σημασία να χρησιμοποιήσεις την απαλλαγή εάν οι γονείς σου σου μεταβιβάζουν περιουσιακά στοιχεία τα οποία ξεπερνούν το αφορολόγητο όριο των 800.000€. Για παράδειγμα, οι γονείς σου επιθυμούν να σου μεταβιβάσουν 500.000€ σε μετρητά, ένα ακίνητο αξίας 300.000€ και ένα ακίνητο αξίας 200.000€. Σε αυτήν την περίπτωση, θα μπορούσες να χρησιμοποιήσεις την απαλλαγή φόρου πρώτης κατοικίας για το ακίνητο που έχει αξία 200.000€. Στην συνέχεια χρησιμοποιείς το αφορολόγητο όριο των 800.000€ γονικής παροχής για τα υπόλοιπα περιουσιακά στοιχεία. Με αυτόν τον τρόπο λαμβάνεις περιουσία αξίας 1 εκατομμυρίου επωφελούμενος από την απαλλαγή φόρου πρώτης κατοικίας και το αφορολόγητο όριο της γονικής παροχής.

Φόρος Γονικής Παροχής - μέχρι 30.09.2021

Το αφορολόγητο όριο γονικής παροχής είχε ύψος 150.000€ μέχρι τις 30.09.2021. Όσες δωρεές και γονικές παροχές εκτελέστηκαν μέχρι εκείνη την ημερομηνία δεν συνοπολογίζονται στο αφορολόγητο όριο των 800.000€ το οποίο είναι σε ισχύ από την 01.10.2021.

Φόρος Γονικής Παροχής - από 01.10.2021

Το αφορολόγητο όριο καθορίστηκε στο ποσό των 800.000€ από την 1η Οκτωβρίου 2021 και αφορά τις δωρεές που γίνονται μεταξύ των ατόμων της ‘Α κατηγορίας σε όλα τα περιουσιακά στοιχεία. Κάθε ποσό που ξεπερνά το ύψος των 800.000€ φορολογείται με συντελεστή 10% για την υπερβάλλουσα αξία.

Γονική παροχή ακινήτου κόστος

Αμοιβή συμβολαιογράφου για γονική παροχή

Τα συμβολαιογραφικά έξοδα στην γονική παροχή καθορίζονται από την Κοινή Υπουργική Απόφαση 111376/2012 - ΦΕΚ 13/Β/11-1-2012. Για συμβολαιογραφικές πράξεις που αφορούν την μεταβίβαση ακινήτου με γονική παροχή, ο κύριος παράγοντας που καθορίζει την αμοιβή του συμβολαιογράφου είναι η αντικειμενική αξία του ακινήτου. Επιπλέον, υπάρχει πάγια αμοιβή 20€ συν 5€ για κάθε φύλλο της συμβολαιογραφικής πράξης, και 4€ για κάθε φύλλο αντίγραφο του συμβολαίου. Στις χρεώσεις αυτές πρέπει να προσθέσεις το ΦΠΑ 24%. Παρακάτω είναι ο πίνακας με το ποσοστό με την αναλογική αμοιβή, η οποία υπολογίζεται με βάση την αντικειμενική αξία που αναγράφεται στο συμβόλαιο.

Για παράδειγμα, η Μαρία θέλει να δώσει ακινητή περιουσία στη κόρη της, την Γεωργία. Η ακίνητη περιουσία έχει αξία 650.000€. Η συμβολαιογραφική πράξη περιλαμβάνει 20 σελίδες, και εκτυπώνει και ένα αντίγραφο αμέσως με την κατάρτιση της πράξης. Η αμοιβή του συμβολαιογράφου υπολογίζεται ως εξής:

Έξοδα Κτηματολόγιο / Υποθηκοφυλακείο για γονική παροχή

Σε κάθε γονική παροχή, πρέπει να γίνει τη μεταγραφή του συμβολαίου στο κτηματολόγιο της περιοχής. Από το 01/01/2024 είναι σε λειτουργία ο Ψηφιακός Φάκελος Μεταβίβασης Ακινήτου που επιτρέπει τον αρμόδιο συμβολαιογράφο να καταχωρήσει το συμβόλαιο στο κτηματολόγιο. Στις ηλεκτρονικές υπηρεσίες του κτηματολόγιο, παρέχεται ένας υπολογιστής; τελών και δικαιωμάτων. Τα τέλη εξαρτώνται στην αξία συναλλαγής, στο πλήθος ακινήτων, και στο πλήθος πιστοποιητικών. Τον Ιούλιο 2024, υπολογίσαμε τα τέλη για ορισμένες αξίες για τη γονική παροχή ενός ακινήτου με ένα πιστοποιητικό. Βγαίνει σε περίπου 0,88% της αντικειμενικής αξίας.

Αμοιβή δικηγόρου για γονική παροχή

Σου προτείνουμε τη συμβολή του δικηγόρου στην διαδικασία μεταβίβασης με γονική παροχή καθώς αναλαμβάνει τον έλεγχο τίτλων του ακινήτου,την πιθανή εξάλειψη προσημειώσεων στο ακίνητο και τη συλλογή όλων των αναγκαίων εγγράφων.

Οι αμοιβές των δικηγόρων προσαρμόζονται από την ελεύθερη αγορά. Όσον αφορά τη γονική παροχή, θα συναντήσεις δικηγόρους που ζητούν ποσοστό επί τοις εκατό (%) σύμφωνα με την αξία του ακινήτου. Συμπερασματικά, οι αμοιβές τους και το επίπεδο ενασχόλησής τους μπορεί να διαφέρει. Κάποιες από τις εργασίες που αναλαμβάνει ο δικηγόρος περιλαμβάνουν:

1. Ο έλεγχος τίτλων ιδιοκτησίας - συνήθως ελέγχουν τον τίτλο ιδιοκτησίας δύο φορές. Την πρώτη φορά γίνεται για να ελέγξουν ότι το ακίνητο είναι σωστά δηλωμένο στο κτηματολόγιο και αν υπάρχουν βάρη. Την δεύτερη φορά ελέγχουν τους τίτλους πριν το συμβόλαιο για να βεβαιωθούν ότι δεν έχει αλλάξει κάτι.
2. Βοήθεια στην συλλογή των απαραίτητων εγγράφων.
3. Έλεγχος της συμβολαιογραφικής πράξης και πρόταση τυχόν τροποποιήσεων στο συμβόλαιο.
4. Παρουσίαση ημερομηνίας τελικού συμβολαίου.

Σημειώνεται ότι μπορείς να διαπραγματευτείς την αμοιβή του δικηγόρου, ή να περιορίσεις την ενασχόληση τους στον αρχικό έλεγχο των τίτλων ιδιοκτησίας. Στην Αθήνα, έχουμε καταφέρει να βρούμε δικηγόρους όπου οι αμοιβές τους ξεκινούν από τα 150€+ΦΠΑ για τον αρχικό έλεγχο τίτλων.

Κατά κανόνα όμως, το κόστος ελέγχου τίτλων και του νομικού ελέγχου του ακινήτου είτε κοστολογείται με το ελάχιστο ποσό ανά ώρα που θα απασχοληθεί ο δικηγόρος, είτε με το ποσοστό επί τοις εκατό (%) σύμφωνα με την αξία του ακινήτου.

Στην περίπτωση που υπάρχει προσημείωση στο μεταβιβαζόμενο ακίνητο προτείνεται η άρση της. Η αμοιβή του δικηγόρου εξαρτάται ανάλογα με το είδος της προσημείωσης που βαραίνει το ακίνητο. Σύμφωνα με την έρευνα μας διαπιστώσαμε ότι η αμοιβή κυμαίνεται στα 800€ + 24% ΦΠΑ.

Επιπλέον, ο δικηγόρος κατά τον νομικό έλεγχο αναζητεί για τυχόν πρόδηλα σφάλματα και αναλαμβάνει την διόρθωση τους στο κτηματολόγιο. To κόστος αμοιβής για τον δικηγόρο διαμορφώνεται ανάλογα με τις ιδιαιτερότητες της υπόθεσης. Η αίτηση για τη διόρθωση προδήλου σφάλματος γίνεται ατελώς, δεν απαιτείται να επισυναφθεί απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος και τα αντίγραφα και πιστοποιητικά που απαιτούνται να προσκομιστούν από το υποθηκοφυλακείο δεν βαρύνονται με τέλη και δικαιώματα υποθηκοφυλακείου.

Αμοιβή μηχανικού για γονική παροχή

Η αμοιβή του μηχανικού εξαρτάται από την συγκέντρωση όλων των απαραίτητων εγγράφων που θα χρειαστούν για την μεταβίβαση και από την ύπαρξη αυθαιρεσιών που μπορεί να υπάρχουν στο ακίνητο. Οι παρακάτω τιμές είναι ενδεικτιές για ένα διαμέρισμα 100 τ.μ. στην Αθήνα τον Ιούλιο 2024.

• Αίτηση και παραλαβή φακέλου από την πολεοδομία από 50€-100€ + ΦΠΑ
• Αυτοψία και υπολογισμός προστίμου από 50€-100€ + ΦΠΑ
• Τακτοποίηση αυθαιρέτων από 600€ + ΦΠΑ
• Πρόστιμο (ελάχιστο) 250€+15€ παράβολο
• ΠΕΑ από 50-100€ + ΦΠΑ
• ΗΤΚ από 400€ + ΦΠΑ

Συμπέρασμα - γονική παροχή

Η γονική παροχή ακινήτου είναι η διαδικασία με την οποία ένας γονέας μεταβιβάζει ακίνητη περιουσία στο τέκνο του χωρίς αντάλλαγμα, απαλλαγμένη από φόρο έως την αξία των 800.000€. Αν η αξία υπερβαίνει το ποσό αυτό, επιβάλλεται φόρος 10% για το υπερβάλλον ποσό. Η διαδικασία απαιτεί τη συνεργασία με συμβολαιογράφο, δικηγόρο και μηχανικό για τη σύνταξη της πράξης, τον έλεγχο των τίτλων και την έκδοση απαραίτητων πιστοποιητικών. Το κόστος της διαδικασίας περιλαμβάνει τις αμοιβές τους και τα τέλη κτηματολογίου, τα οποία υπολογίζονται βάσει της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Η προσεκτική προετοιμασία και η συμβουλή ειδικών διασφαλίζουν την ομαλή και αποτελεσματική ολοκλήρωση της γονικής παροχής, αποφεύγοντας τυχόν νομικά και γραφειοκρατικά εμπόδια.