HOMI

Loading

Αντικειμενική Αξία Ακινήτου: πως υπολογίζεται

Last Modified: 03/02/2022

Categories: Guides

Έχεις αναρωτηθεί ποτέ τι πραγματικά σημαίνει η αντικειμενική αξία ενός ακινήτου; Πως υπολογίζεται; Από ποιους συντελεστές εξαρτάται; Σε αυτό το άρθρο καλύπτουμε την διαδικασία υπολογισμού της αντικειμενικής αξίας. Επίσης θα βρεις αναλυτικά τα βήματα που πρέπει να ακολουθήσεις εάν επιθυμείς να δεις την αντικειμενική αξία του ακινήτου σου!
Έχεις αναρωτηθεί ποτέ τι πραγματικά σημαίνει η αντικειμενική αξία ενός ακινήτου; Πως υπολογίζεται; Από ποιους συντελεστές εξαρτάται; Σε αυτό το άρθρο καλύπτουμε την διαδικασία υπολογισμού της αντικειμενικής αξίας. Επίσης θα βρεις αναλυτικά τα βήματα που πρέπει να ακολουθήσεις εάν επιθυμείς να δεις την αντικειμενική αξία του ακινήτου σου!

Τι είναι η αντικειμενική αξία ακινήτου;

Η αντικειμενική αξία ακινήτου είναι στην ουσία η φορολογητέα αξία του, όπως την ορίζει το Υπουργείο Οικονομικών. Κάθε 2-3 έτη το Υπουργείο Οικονομικών αναπροσαρμόζει τις τιμές ζώνης και κατ’ επέκταση μεταβάλλονται οι αντικειμενικές αξίες των ακινήτων. Ωστόσο, οι αντικειμενικές αξίες έχουν αναπροσαρμοστεί δύο χρόνια συνεχόμενα, το 2021 και το 2022. Επομένως, θα ήταν εύλογο να αναμένεται πως το αντικειμενικό σύστημα θα ενημερώνεται σε ετήσια βάση, δεδομένων των πρόσφατων εξελίξεων.

Οι αντικειμενικές τιμές υπολογίζονται με βάση τις τιμές ζώνης και τις μεθόδους υπολογισμού του κράτος για την επιβολή φορολογίας. Αποτελούν φορολογικό τεκμήριο της αξίας των ακινήτων.

Σημειώνεται πως οι αντικειμενικές αξίες σπάνια αντιστοιχούν στο ποσό που ένας πρόθυμος και ικανός αγοραστής θα ήταν διατεθειμένος να πληρώσει για ένα ακίνητο. Συνήθως είναι χαμηλότερες από τις τιμές της αγοράς. Ας υπογραμμίσουμε πως σκοπός του κράτους είναι οι αντικειμενικές αξίες να προσεγγίζουν όσο το δυνατόν περισσότερο τις τιμές της αγοράς. Καθώς με αυτόν τον τρόπο το κράτος θα μπορεί να εισπράττει περισσότερους φόρους (λόγω των υψηλότερων τιμών της αγοράς). Όμως στην πράξη αυτό συμβαίνει σπάνια.

Σε αυτό το άρθρο θα αναλύσουμε τι ισχύει για τον αντικειμενικό προσδιορισμό αξιών ακινήτων για κατοικίες εντός σχεδίου πόλης. Η προσέγγιση μας βασίζεται στην διαδικασία υπολογισμού των αντικειμενικών αξιών, όπως ισχύουν το Ιανουάριο του 2022. Θα πρέπει να έχεις στο μυαλό σου πως με την πάροδο του χρόνου οι τιμές ζώνης και οι συντελεστές προσδιορισμού των αντικειμενικών αξιών μπορεί να αναπροσδιορίζονται, επηρεάζοντας την αντικειμενική αξία ενός ακινήτου.

Πως υπολογίζεται η αντικειμενική αξία - η διαδικασία

Ο υπολογισμός της αντικειμενικής αξίας πραγματοποιείται με τον πολλαπλασιασμό ποικίλων συντελεστών και παραγόντων που σχετίζονται με την εν λόγω κατοικία. Το Υπουργείο Οικονομικών παρέχει τα φύλλα υπολογισμού της αξίας κατοικίας ή διαμερίσματος και οικοπέδου. Αυτά τα έγγραφα ίσως μπορούν να σε βοηθήσουν να κατανοήσεις την διαδικασία υπολογισμού της φορολογητέας αξίας. Επιπλέον, το κράτος λειτουργεί την εφαρμογή valuemaps.gov.gr, μέσω της οποίας μπορείς να υπολογίσεις την αντικειμενική αξία του ακινήτου σου.

Ωστόσο, κάποιοι συντελεστές απαραίτητοι για τον υπολογισμό των αντικειμενικών αξιών, δεν είναι εύκολο να βρεθούν. Σε συνδυασμό με το ότι τα εργαλεία μπορεί να είναι δύσκολα στην κατανόηση, καθιστούν την διαδικασία υπολογισμού ιδιαίτερα απαιτητική.

Στόχος μας είναι να σε βοηθήσουμε να καταλάβεις πως μπορείς να αξιοποιήσεις κάποια online διαθέσιμα εργαλεία, για να υπολογίσεις την αντικειμενική αξία της περιουσίας σου. Επιπλέον, στην προσπάθεια μας να γίνει κατανοητός ο υπολογισμός των αντικειμενικών αξιών, περιγράφουμε αναλυτικά τους διαφορετικούς συντελεστές που τις επηρεάζουν.

Ωστόσο, εάν ενδιαφέρεσαι να υπολογίσεις την αντικειμενική αξία, προκειμένου να μεταβιβάσεις το ακίνητο, σου προτείνουμε να συμβουλευτείς κάποιον επαγγελματία. Ένας συμβολαιογράφος ενδέχεται να έχει πρόσβαση σε ειδικό λογισμικό και κατ’ επέκταση να σου παρέχει μια πιο έγκυρη εκτίμηση.

Ποιοι είναι οι βασικοί συντελεστές της αντικειμενικής αξίας;

Η αντικειμενική αξία βασίζεται σε μια ποικιλία συντελεστών που πολλαπλασιάζονται προκειμένου να υπολογιστεί η αξία βάση της οποίας φορολογείται το ακίνητο. Ο υπολογισμός της αντικειμενικής αξίας εξαρτάται από τους εξής παράγοντες:

  1. Τιμή Ζώνης
  2. Αριθμός προσόψεων του ακινήτου
  3. Όροφος
  4. Εμπορικότητα του δρόμου
  5. Επιφάνεια των κύριων χώρων του ακινήτου
  6. Πλάτος των εξωτερικών τοίχων
  7. Έτος κατασκευής
  8. Υλικά κατασκευής
  9. Ειδικές συνθήκες, όπως ζημιές από φυσικές καταστροφές
  10. Στάδιο αποπεράτωσης
  11. Επιφάνεια του οικοπέδου που αξιοποιείται
  12. Συνολική επιφάνεια του οικοπέδου που μπορεί να κατασκευαστεί στο οικόπεδο
  13. Κεντρική θέρμανση και ανελκυστήρες
  14. Συνιδιοκτησία

Αυτά τα χαρακτηριστικά έχουν κατηγοριοποιηθεί σε ειδικούς συντελεστές. Οι συντελεστές αντιστοιχούν σε συγκεκριμένες τιμές που πολλαπλασιάζονται μεταξύ τους για τον υπολογισμό της φορολογητέας αξίας. Οι συντελεστές που επηρεάζουν την αντικειμενική αξία του ακινήτου σύμφωνα με την νομοθεσία είναι οι εξής:

Τιμή Ζώνης / Τιμή Εκκίνησης

Η τιμή ζώνης ή τιμή εκκίνησης είναι αλληλένδετη με την αντικειμενική του αξία. Ο μηχανισμός της αντικειμενικής αξίας και της τιμής ζώνης αποτελούν τη βάση υπολογισμού της φορολόγησης της ακίνητης περιουσίας. 

Η τιμή ζώνης αναφέρεται ουσιαστικά στην αξία ενός νεόδμητου διαμερίσματος, πρώτου ορόφου με πρόσοψη σε ένα δρόμο στην συγκεκριμένη περιοχή.

Οι τιμές ζώνης καθορίζονται από το Υπουργείο Οικονομικών και ποικίλλουν ανάλογα με την τοποθεσία του ακινήτου. Η χαμηλότερη τιμή ζώνης αντιστοιχεί σε 300 ευρώ στην Φλώρινα και η υψηλότερη σε 10.800 ευρώ στον Λαιμό Βουλιαγμένης.

Αριθμός προσόψεων - Συντελεστής Πρόσοψης (ΣΠ)

Ο συντελεστής πρόσοψης είναι ο συντελεστής που εξαρτάται από το πόσες προσόψεις των κύριων χώρων του ακινήτου είναι σε δρόμο.

Για ακίνητα με 1 πρόσοψη σε δρόμο ή σε κοινόχρηστο χώρο ο ΣΠ αντιστοιχεί σε 1,00. Για 2 ή περισσότερες προσόψεις ο συντελεστής διαμορφώνεται σε 1,05. Στην περίπτωση που το ακίνητο βλέπει αποκλειστικά σε ακάλυπτο χώρο, εφαρμόζεται ΣΠ 0,80.

Όροφος του ακινήτου - Συντελεστής Ορόφου (ΣΟ)

Η αντικειμενική αξία εξαρτάται από τον συντελεστή ορόφου. Ο ΣΟ εξαρτάται από τον όροφο που βρίσκεται το ακίνητο και τον συντελεστή εμπορικότητας (ΣΕ), που αναφέρεται αμέσως μετά. Διαμορφώνεται σύμφωνα με τον παρακάτω πίνακα:

Εμπορικότητα δρόμου - Συντελεστής Εμπορικότητας (ΣΕ)

Ο συντελεστής εμπορικότητας είναι ο συντελεστής που εκφράζει την εμπορικότητα ενός δρόμου ή ενός τμήματος δρόμου μιας συγκεκριμένης ζώνης. Ο Συντελεστής Εμπορικότητας χρησιμοποιείται σε συνδυασμό με τον όροφο του ακινήτου, προκειμένου να υπολογιστεί ο Συντελεστής Ορόφου.

Σημειώνεται πως ο ΣΕ δεν έχει ακόμα ενσωματωθεί να ενημερώνεται αυτόματα στο valuemaps.gov.gr ανάλογα με την διεύθυνση που εισάγεται. Επομένως κάθε ενδιαφερόμενος θα πρέπει να αναζητήσει τον ΣΕ για το ακίνητο ενδιαφέροντος του.

Ο τρόπος να βρεις τον ΣΕ του ακινήτου σου είναι απλός:

  1. Μπες στον σύνδεσμο valuemaps.gov.gr
  2. Εισήγαγε την διεύθυνση στο πλαίσιο που εμφανίζεται επάνω αριστερά.
  3. Κάνε ένα κλικ στον χάρτη ώστε να εμφανιστούν τα στοιχεία της τιμής ζώνης του ακινήτου σου.
  4. Κάνε κλικ δίπλα από τον συντελεστή εμπορικότητας στο “Περισσότερες Πληροφορίες”
  5. Θα κατέβει αυτόματα ένα αρχείο που αναφέρεται συγκεκριμένα στους συντελεστές εμπορικότητας της τιμής ζώνης του ακινήτου σου. Από αυτό το αρχείο θα πρέπει να εντοπίσεις το όνομα του δρόμου που έχει πρόσοψη / προσόψεις το ακίνητο σου, ώστε να βρεις τον αντίστοιχο ΣΕ. Αν δεν αναγράφεται το όνομα του δρόμου που έχει πρόσοψη / προσόψεις το ακίνητο, ο ΣΕ ισούται με 1,0.

Επιφάνεια (Κατοικίας ή Διαμερίσματος)

Η αντικειμενική αξία ενός ακινήτου επίσης εξαρτάται από την επιφάνεια της ακίνητης περιουσίας. Η συνολική επιφάνεια πολλαπλασιάζεται με την Τιμή Ζώνης και τους υπόλοιπους συντελεστές κατά τον υπολογισμό της αντικειμενικής αξίας.

Εξωτερικοί τοίχοι ακινήτου

Αν οι εξωτερικοί τοίχοι του ακινήτου έχουν πλάτος μεγαλύτερο ή ίσο με 0,50 μέτρα (π.χ. από πέτρα), τότε εφαρμόζεται συντελεστής 0,90. Σε αντίθετη περίπτωση, ο συγκεκριμένος συντελεστής δεν χρησιμοποιείται καθόλου ή μπορεί να θεωρηθεί πως ισούται με 1,00.

Συντελεστής Επιφάνειας Κύριων Χώρων

Ο συντελεστής επιφάνειας κύριων χώρων είναι ο συντελεστής που διαμορφώνεται ανάλογα με το εμβαδόν των κύριων χώρων του ακινήτου.

Έτος κατασκευής - Συντελεστής Παλαιότητας (ΣΠ)

Ο συντελεστής παλαιότητας εξαρτάται από την παλαιότητα του ακινήτου, δηλαδή πόσα έτη έχουν περάσει από την κατασκευή του. Ορίζεται ως ακολούθως:

Ειδικές Συνθήκες - Συντελεστές Ειδικών Συνθηκών (Σ.ΕΙΔ.Σ.)

Σε περίπτωση που το ακίνητο βρίσκεται κάτω από ειδικές συνθήκες, στον προσδιορισμό της φορολογητέας αξίας εφαρμόζεται ειδικός συντελεστής. Αν δεν υπάρχουν ειδικές συνθήκες, ο συντελεστής ισούται με 1,00.

Οι ειδικές συνθήκες μπορεί να αναφέρονται σε κτίρια που έχουν χαρακτηριστεί ως διατηρητέα ή απαλλοτριωτέα. Για τα διατηρητέα κτίρια ο Σ.ΕΙΔ.Σ. ισούται με 0,80 και για τα απολλοτριωτέα με 0,75. Επίσης σε αυτή την κατηγορία υπάγονται και κτίρια που έχουν υποστεί ζημιές από σεισμό, πυρκαγιά ή πλημμύρα και δεν έχουν αποκατασταθεί. Σε αυτή την περίπτωση ο Σ.ΕΙΔ.Σ. εξαρτάται από τις δαπάνες αποκατάστασης των ζημιών. Αξίζει να σημειωθεί πως μπορεί να ισχύουν παραπάνω από μια ειδικές συνθήκες για ένα ακίνητο.

Στάδιο αποπεράτωσης - Συντελεστής Αποπεράτωσης

Ο Συντελεστής Αποπεράτωσης στην ουσία έχει να κάνει με το στάδιο αποπεράτωσης δηλαδή εάν το ακίνητο αποτελεί ολοκληρωμένη κατασκευή ή όχι.

Αν είναι ολοκληρωμένο, τότε στην επιλογή “Κατάσταση Αποπεράτωσης” θε πρέπει να επιλέξεις “Αποπερατωμένη ή θεωρείται από τον νόμο αποπερατωμένο”. Σε αυτή την περίπτωση, ο Συντελεστής Αποπεράτωσης ισούται με 1,00.

Εάν δεν πρόκειται για ολοκληρωμένη κατασκευή, ο Συντελεστής Αποπεράτωσης εξαρτάται από τον Συντελεστή Αξιοποίησης Οικοπέδου (ΣΑΟ) και το στάδιο αποπεράτωσης. Στο πεδίο “Κατάσταση Αποπεράτωσης” μπορείς να επιλέξεις ποια από τις επιλογές αντιστοιχεί στο ακίνητο σου:

  1. Θεμελίωση και υποστυλώματα (τα κύρια κατακόρυφα δομικά στοιχεία του κτιρίου)
  2. Σκελετός
  3. Οπτοπλινθοδομές (τούβλα)
  4. Επιχρίσματα (σοβάδες)
  5. Δάπεδα - τοποθέτηση
  6. Αποπερατωμένη ή θεωρείται από τον νόμο αποπερατωμένο ( ΣΑΟ = 1 και κατ’ επέκταση και ο Συντελεστής Αποπεράτωσης = 1 )

Επιφάνεια αξιοποίησης οικοπέδου - Συντελεστής Αξιοποίησης Οικοπέδου (ΣΑΟ)

Ο ΣΑΟ σου δείχνει την συνολική επιφάνεια του οικοπέδου που αξιοποιείται με βάση την δόμηση που έχει πραγματοποιηθεί στο οικόπεδο. Είναι απαραίτητος για τον προσδιορισμό του συντελεστή αποπεράτωσης.

Για να βρείς τον ΣΑΟ θα πρέπει να ακολουθήσεις τα παρακάτω βήματα:

  1. Εισήγαγε την διεύθυνση του ακινήτου στο valuemaps.gov.gr
  2. Κάνε κλικ στον χάρτη ώστε να εμφανιστούν τα στοιχεία της τιμής ζώνης
  3. Στο παράθυρο που θα εμφανιστεί, κάνε κλικ δίπλα από τον Πίνακα στο “Περισσότερες Πληροφορίες”.
  4. Αυτόματα θα οδηγηθείς σε μια νέα σελίδα με τα αναλυτικά στοιχεία που αντιστοιχούν στην συγκεκριμένη τιμή ζώνης. Ωστόσο, η ζητούμενη τιμή του συντελεστή δεν φαίνεται ξεκάθαρα σε αυτό το αρχείο.

Δεδομένου ότι ο ΣΑΟ λαμβάνει την ίδια τιμή με τον Συντελεστή Δόμησης, μπορείς να μάθεις μέσω αυτού την ζητούμενη τιμή. Σημειώνεται πως ο Συντελεστής Δόμησης υποδεικνύει την συνολική δόμηση που μπορεί να κατασκευαστεί στο οικόπεδο.

  1. Μπες στον σύνδεσμο e-poleodomia.gov.gr
  2. Εισήγαγε στο πλαίσιο επάνω δεξιά την διεύθυνση του ακινήτου
  3. Κάνε κλικ στο αντίστοιχο κτίριο, προκειμένου να εμφανιστεί ο πίνακας με τα αναλυτικά στοιχεία του κτιρίου.
  4. Στο κάτω μέρος του πίνακα επέλεξε “Όροι Δόμησης”
  5. Κάνε κλικ στην επιλογή “Συντελεστής Δόμησης” που εμφανίζεται στο επάνω μέρος του πλαισίου για να δεις την ζητούμενη τιμή

Αφού βρεις την τιμή του Συντελεστή Δόμησης και κατ’ επέκταση του ΣΑΟ, συμπλήρωσε την στο αντίστοιχο πεδίο του συνδέσμου valuemaps.gov.gr. Ανάλογα με την τιμή του ΣΑΟ και την κατάσταση αποπεράτωσης, ο Συντελεστής Αποπεράτωσης ενημερώνεται αυτόματα με βάση τα παραπάνω στοιχεία.

Υλικά κατασκευής - Συντελεστής με βάση τον Τρόπο Κατασκευής

Ο Συντελεστής με βάση τον Τρόπο Κατασκευής εξαρτάται από τον τρόπο με τον οποίο έχει κατασκευαστεί το ακίνητο. Διαμορφώνεται ως εξής:

  1. Αν η κατοικία έχει κατασκευαστεί με σκελετό από οπλισμένο σκυρόδεμα, άλλο υλικό ή είναι προκατασκευασμένη, ο συντελεστής ισούται με 1,00
  2. Η χωρίς σκελετό κατασκευή από οπλισμένο σκυρόδεμα και ύπαρξη τοίχων από πέτρα, τούβλα ή τσιμεντόλιθους, αντιστοιχεί σε συντελεστή 0,95
  3. Σε περίπτωση πρόχειρου κτίσματος, όπου η κατασκευή έχει πραγματοποιηθεί με ευτελή υλικά, ο συντελεστής αντιστοιχεί στην τιμή 0,70
  4. Αν η στέγη είναι κατασκευασμένη από αμιαντοτσιμέντο ή λαμαρίνα, τότε ισούται με 0,80.

Θέρμανση και ανελκυστήρας - Συντελεστής με βάση τον Εξοπλισμό

Ο Συντελεστής με βάση τον Εξοπλισμό επίσης επηρεάζει τον υπολογισμό της αντικειμενικής αξίας ακινήτου. Ο Συντελεστής Εξοπλισμού διαμορφώνεται ανάλογα με τον εξοπλισμό που χρησιμοποιήθηκε κατά την κατασκευή του ακινήτου. Διαμορφώνεται με τον εξής τρόπο:

  1. Σε περίπτωση που το ακίνητο δεν έχει εγκατάσταση κεντρικής θέρμανσης, ο συντελεστής ισούται με 0,95
  2. Αν βρίσκεται πάνω από τον 2ο όροφο και δεν διαθέτει ανελκυστήρα, ισούται με 0,90
  3. Αν ισχύουν και οι δύο παραπάνω συνθήκες, διαμορφώνεται σε 0,85
  4. Σε οποιαδήποτε άλλη περίπτωση, ο συντελεστής ισούται με 1,00

Συνιδιοκτησία - Συντελεστής Συνιδιοκτησίας

Ο Συντελεστής Συνιδιοκτησίας εξαρτάται από το εάν υπάρχει πλήρης κυριότητα από ένα ή περισσότερα πρόσωπα. Σε περίπτωση πλήρης κυριότητας από ένα μόνο πρόσωπο ο συντελεστής ισούται με 1,00. Σε οποιαδήποτε άλλη περίπτωση ισούται με 0,90.

Που βλέπω την αντικειμενική αξία του ακινήτου μου;

Αν θέλεις να ελέγξεις ποια είναι η αντικειμενική αξία του ακινήτου σου, μπορείς να χρησιμοποιήσεις την εφαρμογή valuemaps.gov.gr. Μέσω του συγκεκριμένου εργαλείου, μπορείς να εντοπίσεις την αξία βάση της οποίας φορολογείται το ακίνητο. Για τον υπολογισμό της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου θα πρέπει να ακολουθήσεις τα εξής βήματα:

  1. Είσοδος στην εφαρμογή valuemaps.gov.gr
  2. Γράψε την διεύθυνση του ακινήτου σου στο αντίστοιχο πλαίσιο πάνω αριστερά.
  3. Κάνε κλικ στον χάρτη για να δεις στο πλαίσιο που εμφανίζεται την τιμή ζώνης του ακινήτου σου.
  4. Άνοιξε την εφαρμογή υπολογισμού της αντικειμενικής αξίας, κάνοντας κλικ πάνω δεξιά στο σύμβολο  “€”.
  5. Συμπλήρωσε στο πλαίσιο στα δεξιά στην κατηγορία ακινήτου  “ΚΑΤΟΙΚΙΑ (Ε1)”. Η “Α.Τιμή Εκκίνησης (Τιμή Ζώνης)” συμπληρώνεται αυτόματα.
  6. Συμπλήρωσε τα στοιχεία: “Β. Συντελεστής Πρόσοψης”, “Γ. Συντελεστής Ορόφου” και Εμπορικότητας, όπως εξηγήσαμε παραπάνω.
  7. Συμπλήρωσε την “Δ. Επιφάνεια (σε τ.μ.)” και ο “Ε. Συντελεστής Επιφάνειας” εμφανίζεται αυτόματα.
  8. Αν το πλάτος των εξωτερικών τοίχων του ακινήτου είναι μεγαλύτερο ή ίσο των 0,50 μέτρων κάνε κλικ στο αντίστοιχο κουτάκι.
  9. Στο πλαίσιο “ΣΤ. Συντελεστής Παλαιότητας” γράψε το έτος κατασκευής. Τα χρόνια παλαιότητας συμπληρώνονται αυτόματα.
  10. Επέλεξε πιθανές ειδικές συνθήκες στο πλαίσιο “Ζ. Συντελεστές Ειδικών Συνθηκών”.
  11. Στο πλαίσιο “Η. Συντελεστής Αποπεράτωσης” συμπλήρωσε τον ΣΑΟ και την Κατάσταση Αποπεράτωσης, όπως περιγράψαμε παραπάνω.
  12. Στο πεδίο “Θ. Συντελεστής Τρόπου Κατασκευής” επέλεξε τον τρόπο κατασκευής του ακινήτου.
  13. Μπορείς να συμπληρώσεις τυχόν εξοπλισμό που συντρέχει στην επιλογή “Ι. Συντελεστής Εξοπλισμού”.
  14. Κάνε κλικ στον “ΙΑ. Συντελεστής Συνιδιοκτησίας” αν το ακίνητο ανήκει κατά πλήρη κυριότητα σε περισσότερα από ένα πρόσωπα.

Μπορείς να αποθηκεύσεις τα αποτελέσματα υπολογισμού της αντικειμενικής αξίας πατώντας “Εξαγωγή σε Αρχείο” είτε σε μορφή Pdf είτε σε Excel Sheet. Σημειώνεται πως η υπολογιζόμενη αντικειμενική αξία του ακινήτου αναγράφεται και στο μπλε πλαίσιο στην κορυφή του παραθύρου της εφαρμογής.