Airbnb ή μακροχρόνια μίσθωση; Μία ερώτηση που έχει απασχολήσει πληθώρα ιδιοκτητών ακινήτων σε όλο τον κόσμο. Ερώτηση ιδιαίτερα επίκαιρη μετά την εμφάνιση του COVID και της συνολικής πτώσης της αγοράς ακινήτων που ακολούθησε τα αλλεπάλληλα lockdown. Συγκεντρώσαμε για εσένα 15+1 επιχειρήματα υπέρ και κατά των δύο δημοφιλών πηγών εισοδήματος από ακίνητα, προκειμένου να βρεις τον ιδανικό τρόπο να αξιοποιήσεις την ιδιοκτησία σου.

Η άνοδος και η κάθοδος του Airbnb

Καινοτόμες πλατφόρμες όπως η Airbnb και το Booking έδωσαν την δυνατότητα σε ιδιώτες να μετατρέψουν τα σπίτια τους σε τουριστικά καταλύματα.

Η μακροχρόνια μίσθωση ενός ακινήτου είναι ο πιο διαδεδομένος τρόπος να εκμεταλλευτεί ένας ιδιοκτήτης το ακίνητό του και να παράγει ένα σταθερό εισόδημα. Ωστόσο, καινοτόμες πλατφόρμες όπως η Airbnb και το Booking έχουν κάνει την εμφάνισή τους στην βιομηχανία των ακινήτων. Οι πλατφόρμες αυτές έδωσαν την δυνατότητα σε ιδιώτες να μετατρέψουν τα σπίτια τους σε τουριστικά καταλύματα.

Παρόλα αυτά, ο ραγδαία αυξανόμενος ανταγωνισμός στον κλάδο των βραχυχρόνιων μισθώσεων που έφερε το άνοιγμα των αγορών και οι προσιτές τιμές σε Τουρκία, Αίγυπτο και Μαρόκο, σε συνδυασμό με την υπερπροσφορά νέων καταλυμάτων στη χώρα μας, ήταν καίρια πλήγματα για τους ιδιοκτήτες τουριστικών καταλυμάτων που είδαν τα έσοδα τους να μειώνονται έως και 35% το καλοκαίρι του 2019. Επιπλέον, όσα ακίνητα παρέμειναν εγγεγραμμένα σε πλατφόρμες βραχυχρόνιων μισθώσεων, δέχτηκαν την χαριστική βολή στις αρχές του Φεβρουαρίου 2020, με τα πρώτα κρούσματα του κορονοϊού. (www.ert.gr / Airbnb: Αλλάζουν τα δεδομένα — επιστροφή στις μακροχρόνιες μισθώσεις με μικρότερες απαιτήσεις)

Όπως φαίνεται στον παραπάνω πίνακα, το καθαρό εισόδημα ενός διαμερίσματος με σταθερό ενοίκιο 7.200€/μήνα ισοδυναμεί αυτό της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Δεδομένων των συνθηκών, το καθαρό εισόδημα από ένα τουριστικό κατάλυμα καταλήγει το ίδιο ή και χαμηλότερο από ένα σταθερό ενοίκιο μακροχρόνιας μίσθωσης.

Μακροχρόνια μίσθωση: 3 πλεονεκτήματα

Η μακροχρόνια μίσθωση έχει κάποια βασικά πλεονεκτήματα που παραμένουν αναλλοίωτα στον χρόνο, ακόμη και μετά την επέλαση νέων τεχνολογιών.

1. Σταθερό εισόδημα

Νοικιάζοντας το ακίνητό σου σε έναν φερέγγυο ενοικιαστή, γνωρίζεις ακριβώς ποιο θα είναι το εισόδημά σου για όσο διαρκεί το μισθωτήριο. H εποχικότητα δεν σε επηρεάζει και διατηρείς τον χώρο σου νοικιασμένο, ακόμη και κατά τις off-season περιόδους.

2. Λιγότερη διαφήμιση

Απ’ την στιγμή που θα νοικιάσεις το διαμέρισμά σου, μπορείς να μείνεις ήσυχος. Δεν θα χρειαστεί να ασχοληθείς ξανά με την διαφήμιση του ακινήτου σου μέχρι να λήξει το μισθωτήριο! Μπορείς να αφιερώσεις τον χρόνο και τα χρήματα που θα εξοικονομήσεις για τις προσωπικές σου ανάγκες ή για να αναβαθμίσεις το ακίνητό σου στο μέλλον.

3. Όχι άλλοι λογαριασμοί

Ένα σημαντικό μέρος των μηνιαίων εξόδων που συνδέονται με μία κατοικία είναι οι λογαριασμοί (νερό, ηλεκτρικό, internet) και τα κοινόχρηστα. Τα έξοδα αυτά τυπικά επιβαρύνουν τον ενοικιαστή. Οι λογαριασμοί έρχονται στο όνομα του νέου ενοίκου και οποιεσδήποτε οφειλές επιβαρύνουν τον ίδιο.

Μακροχρόνια μίσθωση: 3 μειονεκτήματα

Η μακροχρόνια μίσθωση δεν ενέχει μόνο πλεονεκτήματα για τους ιδιοκτήτες.

Δεν θα έπρεπε φυσικά να παραλείψουμε και κάποια μειονεκτήματα που πάνε «πακέτο» με την μακροχρόνια μίσθωση.

1. Μικροεπισκευές

Μπορεί οι ιδιοκτήτες να είναι υπεύθυνοι για τις μεγάλες επισκευές του σπιτιού, ωστόσο οι ενοικιαστές αναλαμβάνουν τη συντήρηση και την επισκευή των περισσότερων φθορών. Για παράδειγμα, αν στάζει μία βρύση ή μια πρίζα χρειάζεται αλλαγή, τότε είναι πολύ πιθανό να καλύψει το κόστος ο μισθωτής.

2. Πιο αργή εισροή εισοδήματος

Νοικιάζοντας το ακίνητό σου μακροχρόνια, ξέρεις ότι ένα συγκεκριμένο χρηματικό ποσό θα προστίθεται κάθε χρόνο στα έσοδα σου. Ξέρεις ωστόσο και ότι αυτή η πηγή εισοδήματος δεν θα σου αποφέρει περισσότερα από όσα έχεις συμφωνήσει με τον μισθωτή για όσο χρόνο διαρκεί το συμβόλαιό σας.

3. Πιθανές διαφορές με τους μισθωτές

Όταν δεσμεύεσαι από ένα συμφωνητικό με έναν ενοικιαστή, ακόμη κι αν δεν έχεις καταλάβει κάτι στην αρχή, υπάρχει πάντα μία πιθανότητα να αλλάξει την συμπεριφορά του. Να θυμάσαι ότι, παρόλο που σε ορισμένες περιπτώσεις αυτό οφείλεται στον χαρακτήρα, υπάρχουν τρόποι να αποφύγεις τα παραπάνω και να διατηρήσεις άριστες σχέσεις με τον μισθωτή σου από την αρχή.

Airbnb: 4 πλεονεκτήματα

Αν δεν θέλεις να δεσμευτείς με ένα μακροχρόνιο συμβόλαιο ενοικίασης, τότε το Airbnb ίσως είναι η καλύτερη λύση σου!

Αν, λοιπόν, δεν είσαι σε θέση να δεσμευτείς για όσο καιρό ορίζει το συμβόλαιο, τότε ίσως μία βραχυχρόνια μίσθωση σε πλατφόρμες όπως η Airbnb είναι για εσένα. Συγκεντρώσαμε για εσένα τα σημαντικότερα πλεονεκτήματά της, αλλά και τα μειονεκτήματα σε σχέση με την μακροχρόνια μίσθωση.

1. Καμία δέσμευση με ενοικιαστές

Ακόμα κι αν περάσετε από τον κατάλληλο έλεγχο για να βρείτε αρχικά έναν ενοικιαστή, μπορείτε να «ξεμείνετε» με έναν ενοικιαστή που τελικά δεν είναι κατάλληλος για εσάς και την ιδιοκτησία σας ή δεν πληρώνει έγκαιρα το ενοίκιο. Οι «φιλοξενούμενοι» μένουν για λίγες μόνο μέρες, ενώ το ενοίκιο εξασφαλίζεται ηλεκτρονικά μέσω της εκάστοτε πλατφόρμας.

2. Ευελιξία κινήσεων

Βάσει νομοθεσίας, η ελάχιστη διάρκεια των μισθώσεων κατοικίας είναι υποχρεωτικά τα 3 έτη. Σε περίπτωση λοιπόν που έχετε συμφωνήσει διάρκεια μίσθωσης μικρότερη από τρία έτη ή απλά επιθυμείς να λύσεις το συμβόλαιο, ο νόμος δίνει στον ενοικιαστή το δικαίωμα να παραμείνει στο ακίνητο μέχρι να εξαντληθεί το διάστημα των τριών ετών. Με μία βραχυχρόνια μίσθωση, έχεις το ελεύθερο να χρησιμοποιείς εσύ το ακίνητό σου, να το παραχωρήσεις στους δικούς σου ανθρώπους ή και να το πουλήσεις ανά πάσα στιγμή.

3. Γρήγορα αυξανόμενο εισόδημα

Οι βραχυπρόθεσμες ενοικιάσεις σε δημοφιλείς προορισμούς συνήθως διατίθενται με υψηλότερες τιμές ανά διανυκτέρευση. Αυτό μπορεί να αυξήσει σημαντικά το εισόδημα που εισπράττετε απ’ το ακίνητό σας με ταχύτερο ρυθμό, ειδικά κατά την τουριστική περίοδο.

4. Έλεγχος της κατάστασης του ακινήτου

Με τους συνεχείς ελέγχους μετά από κάθε διανυκτέρευση, είναι εύκολο να διακρίνετε αν κάτι χρειάζεται συντήρηση πριν χαλάσει εντελώς ή να κάνετε επισκευές που υπό άλλες συνθήκες μπορεί να αργούσατε να αντιληφθείτε ότι χρειάζεται.

Airbnb: 6 μειονεκτήματα

Κανένας τρόπος παραγωγής εισοδήματος δεν είναι αψεγάδιαστος. Ακόμη και οι καινοτόμες πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, όπως το Airbnb και το Booking φέρουν τα δικά τους «ελαττώματα».

1. Δουλειά πλήρους απασχόλησης

Το να νοικιάζεις το διαμέρισμα σου ως βραχυχρόνιο κατάλυμα είναι μια full time εργασία που απαιτεί το 100% της προσοχής σου για να αποφέρει σταθερό εισόδημα. Πρέπει να διαχειρίζεσαι τις κρατήσεις, την ανανέωση της καταχώρησης, την συντήρηση του χώρου και την καθαριότητα του (ειδικά μετά την έξαρση του COVID), όπως επίσης και τον ανεφοδιασμό με είδη προσωπικής υγιεινής και άλλα προϊόντα, όπως καφές, ζάχαρη κλπ. Επιπλέον, ένας καλός οικοδεσπότης είναι πάντα διαθέσιμος για τους φιλοξενουμένους του, απαντάει εγκαίρως και είναι διαθέσιμος για πληροφορίες σχετικά με την πόλη του. Όλα τα παραπάνω θα εξασφαλίσουν μία καλή κριτική και, συνεπώς, καλή θέση στα αποτελέσματα αναζήτησης.

2. Εταιρίες διαχείρισης ακινήτων

Αν η καθημερινότητά σου δεν χωράει όλα τα παραπάνω, μπορείς να απευθυνθείς σε μια εταιρεία διαχείρισης ακινήτων. Οι εταιρείες αυτές αναλαμβάνουν από τη διαχείριση των κρατήσεων μέχρι τον καθαρισμό του χώρου. Ως αντάλλαγμα, ζητούν συνήθως ένα κομμάτι της «πίτας», δηλαδή το 15%-20% των ακαθάριστων εσόδων.

3. Επιπλωμένοι χώροι

Ένα επίσης σημαντικό χαρακτηριστικό των βραχυχρόνιων μισθώσεων τύπου Airbnb είναι ότι προσφέρουν πλήρως επιπλωμένους και εξοπλισμένους χώρους. Ως οικοδεσπότης, φέρεις ευθύνη για την σωματική ακεραιότητα των φιλοξενουμένων σου. Επιπλέον, η αισθητική και το design της διακόσμησης παίζουν βασικό ρόλο στην επιλογή του καταλύματος. Θα χρειαστεί να επενδύσεις μερικές χιλιάδες ευρώ για να επιπλώσεις το σπίτι με γερά και μοντέρνα έπιπλα, αλλά και λευκές συσκευές.

4. Κατανάλωση ρεύματος και νερού

Όταν είμαστε σε διακοπές, θέλουμε να έχουμε κάθε άνεση και να την εκμεταλλευόμαστε στο έπακρο. Είναι αναμενόμενο να αφήσουν οι φιλοξενούμενοι το κλιματιστικό ανοιχτό για πολλές ώρες ή να ζεσταίνουν κάθε μέρα το νερό. Αυτό μπορεί να οδηγήσει σε «φουσκωμένους» λογαριασμούς που ο ιδιοκτήτης οφείλει να πληρώσει από την τσέπη του.

5. Μεγαλύτερες φθορές στο ακίνητό σου

Όταν παραχωρείς το ακίνητό σου ως τουριστικό κατάλυμα, είναι λογικό να προκληθούν φθορές που οφείλονται στην συχνή εναλλαγή ενοίκων. Η αδιάκοπη μεταφορά αποσκευών στην είσοδο και η συχνή χρήση της κουζίνας και του μπάνιου μπορούν να επιφέρουν τις φθορές πιο γρήγορα.

6. Κανόνες της πολυκατοικίας

Τα πράγματα είναι πιο απλά για εσένα αν έχεις μονοκατοικία ή αν σου ανήκει ολόκληρο το κτίριο. Τι συμβαίνει όμως όταν πρέπει να συνυπάρξεις με άλλους ιδιοκτήτες ή/και τους δικούς τους ενοικιαστές; H αλληλεπίδραση που έχεις με τους «φιλοξενούμενους» είναι ελάχιστη και περιορίζεται στην ανταλλαγή μηνυμάτων του Airbnb. Δυστυχώς, δεν μπορείς να ξέρεις με σιγουριά ότι θα σεβαστούν τις ώρες κοινής ησυχίας και τους κανόνες της πολυκατοικίας. Οι ένοικοι εναλλάσσονται με ταχύτατους ρυθμούς και δεν γνωρίζεις τι είδους χαρακτήρας θα σου τύχει κάθε φορά. Κατά συνέπεια, είναι πολύ πιθανό το βραχυχρόνιο κατάλυμα να σε φέρει σε ρήξη με τους υπόλοιπους ένοικους της πολυκατοικίας.

Τελικά, ποια είναι η καλύτερη επιλογή;

Εν τέλει, δεν υπάρχει μία και μοναδική λύση για όλα τα ακίνητα. Η τελική απόφαση βρίσκεται στα δικά σου χέρια και εξαρτάται από πολλούς αλληλένδετους παράγοντες. Σε κάθε περίπτωση, καλό θα ήταν να απευθυνθείς σε ειδικούς που μπορούν να σου προσφέρουν μία εκτίμηση ενοικίασης. Δες εδώ τα πλεονεκτήματα που σου δίνει η ενοικίαση του ακινήτου σου με τη HOMI.