Ξέρουμε πως σκέφτεσαι. Η υπερτιμολόγηση ενοικίων είναι μια τεχνική που σε δελεάζει...

Θέλεις να νοικιάσεις το διαμέρισμα σου στην υψηλότερη δυνατή τιμή που προτίθεται κάποιος να πληρώσει. Θέλεις να αφήσεις χώρο για διαπραγματεύσεις. Θέλεις να ξεκινήσεις από «ψηλά» και να δεις πως θα πάει. Εξάλλου το διαμέρισμα σου μπορεί να υποστηρίξει μια αυξημένη τιμή αφού το ανακαίνισες μόλις πρόσφατα, άσε που έχει και αυτόνομη θέρμανση, έχει πάρκινγκ, έχει το ‘να, έχει τ’ άλλο…

Τι έχεις να χάσεις με το να θέσεις μια υψηλή αρχική τιμή; Πολλά!

Θα αναρωτιέσαι τώρα «Και που είναι το κακό; Γι’ αυτό βάζω μια αυξημένη αρχική τιμή, για να μπορώ να την διαπραγματευτώ αργότερα». Το θέμα είναι πως όταν ένα νέο ακίνητο κάνει την εμφάνιση του στην αγορά, λαμβάνει το μέγιστο ενδιαφέρον κατά τις πρώτες μέρες που η αγγελία του δημοσιεύεται. Επομένως, η υπερτιμολόγηση του ακινήτου με το ντεμπούτο του στην αγορά είναι μεγάλη υπόθεση – κινδυνεύεις να χάσεις την ευκαιρία της καλής πρώτης εντύπωσης.

Η υπερτιμολόγηση μπορεί να αυξήσει τον χρόνο αναμονής

Ας υποθέσουμε ότι έχεις ένα ανακαινισμένο διαμέρισμα 100 τ.μ. στην περιοχή της Καλλιθέας. Ζητάς 750€ μηνιαίως. Το ποσό αυτό είναι η υπέρτατη τιμή που είναι διατεθειμένος να πληρώσει ένας ενοικιαστής. Βλέποντας την αγγελία σου στο Ίντερνετ, η τιμή θα του κινήσει την περιέργεια κι έτσι θα κάνει κλικ για να μάθει περισσότερες λεπτομέρειες και για να δει τι κρύβεται πίσω από αυτό το αυξημένο πόσο.

Είναι ένα όμορφο διαμέρισμα όμως η τιμή τον κρατάει πίσω. Τελικά επιλέγει να νοικιάσει ένα ακίνητο στον ίδιο δρόμο με το δικό σου, στην τιμή των 600€. Αυτή είναι η βασικότερη τακτική των ενοικιαστών καθώς η τιμή αποτελεί τον κυρίαρχο παράγοντα της τελικής τους απόφασης.

Αν ξεκινήσεις με ένα πολύ υψηλό ενοίκιο, κινδυνεύεις να μείνεις με το διαμέρισμα σου ανεκμετάλλευτο για μεγάλο χρονικό διάστημα. Αντίθετα, αν είχες τιμολογήσει το ακίνητο σου στην χαμηλότερη τιμή των €600, τότε θα είχες καταφέρει να το νοικιάσεις πολύ νωρίτερα.

Στον παραπάνω πίνακα συγκρίνουμε τις δύο αυτές περιπτώσεις. Η χαμηλή τιμή στην πρώτη περίπτωση θα σου εξασφαλίσει ένα εισόδημα για τους επόμενους 12 μήνες μεγαλύτερο από το αυξημένο ενοίκιο της δεύτερης περίπτωσης, αφού θα σε βοηθήσει να νοικιάσεις το διαμέρισμα σου πιο γρήγορα.

Θυμήσου – κάθε εβδομάδα που περνάει και το ακίνητο σου παραμένει ανεκμετάλλευτο, χάνεις το 2% του ετήσιου δυνητικού σου εισοδήματος.

Η υπερτιμολόγηση ενοικίων διώχνει τους ενοικιαστές

Τα υπερ-τιμολογημένα ακίνητα αποθαρρύνουν τους ενοικιαστές. Μόλις ένας υποψήφιος ενοικιαστής επισκεφτεί το ακίνητο και το κρίνει ως υπερτιμημένο, θα αφαιρέσει την αγγελία σου από την λίστα του και θα ψάξει αλλού. Ακόμη κι αν η τιμή ενοικίου πέσει μετά από λίγες εβδομάδες, οι υποψήφιοι ένοικοι ενδέχεται να έχουν ήδη βρει άλλη κατοικία, ή να μην γνωρίζουν ότι η τιμή άλλαξε.

Με λιγότερους δυνητικούς ενοικιαστές κινδυνεύεις να βάλεις τον εαυτό σου σε ακόμα πιο δύσκολη θέση, αφού η απώλεια ενδιαφέροντος θα σε πιέσει να μειώσεις ακόμα περισσότερο την ζητούμενη τιμή, υπό το φόβο να μείνεις με μια ανεκμετάλλευτη περιουσία στα χέρια σου.

Η υπερτιμολόγηση ενοικίων επηρεάζει τη σχέση ιδιοκτήτη – ενοικιαστή

Ας εξετάσουμε το καλύτερο σενάριο. Βρίσκεις έναν ενοικιαστή που ψάχνει επειγόντως ένα διαμέρισμα στην περιοχή σου και τα έχει αφήσει όλα για την τελευταία στιγμή. Βλέπει το ακίνητο σου και, καθότι βιάζεται, δέχεται να πληρώσει το ποσό των 750€ που ζητάς. Αργά ή γρήγορα θα συνειδητοποιήσει πως η τιμή που πληρώνει για το διαμέρισμά του είναι ανεξήγητα υπερεκτιμημένη. Υπάρχει περίπτωση να αισθανθεί πως εσύ, ως ιδιοκτήτης, τον εκμεταλλεύτηκες.

Αυτό μπορεί να οδηγήσει σε πολλαπλά δυσάρεστα σενάρια που θα μπορούσαν εύκολα να αποφευχθούν αν δεν είχες θέσει μια τέτοια υπερβολική τιμή.

Καταρχήν, στην πρώτη καλή ευκαιρία που θα του παρουσιαστεί, θα θελήσει να μετακομίσει. Είναι πολύ πιθανό ακόμα και να σχεδιάσει την μετακόμιση του με τέτοιο τρόπο ώστε να αποφύγει το ενοίκιο του επόμενου μήνα για να αναπληρώσει τα χαμένα του χρήματα.

Αν ζητήσει να φύγει και τον υποχρεώσεις να τηρήσει τη διάρκεια μίσθωσης που αναφέρει το συμφωνητικό σας, τότε θα δημιουργήσεις ένα δυσάρεστο κλίμα μεταξύ σας. Και όταν η αντίθετη πλευρά νιώθει δυσαρεστημένη, τότε είναι λιγότερο διατεθειμένη να φροντίσει την περιουσία σου.

Το τυπικό συμφωνητικό μίσθωσης διαρκεί 3 χρόνια. Το παραπάνω παράδειγμα αναφέρεται σε ένα διάστημα 12 μηνών. Ένας ενοικιαστής που πληρώνει για ένα διαμέρισμα πολύ παραπάνω απ’ ό,τι ορίζει η αγορά, αργά ή γρήγορα θα θελήσει να διακόψει τη συνεργασία, πριν την λήξη του συμφωνητικού. Το διάστημα των 12 μηνών μας επιτρέπει την εύκολη σύγκριση των εναλλακτικών περιπτώσεων με σκοπό την ανάδειξη του κόστους ευκαιρίας ενός ανεκμετάλλευτου διαμερίσματος.

Πως να ελαχιστοποιήσεις την απώλεια εσόδων από ένα ανεκμετάλλευτο διαμέρισμα

1. Θέσε την κατάλληλη τιμή Η υπερτιμολόγηση του ακινήτου σου με σκοπό την αναπλήρωση της επένδυσης που χρειάστηκε να γίνει για την ανακαίνισή του είναι λανθασμένη τεχνική και αυξάνει τον κίνδυνο να παραμείνει διαθέσιμο στην αγορά για μεγάλο χρονικό διάστημα. Πρέπει πάντα να αφήνεις ένα περιθώριο της τάξης του 10% για διαπραγματεύσεις.

   Αν έχεις ήδη αναρτήσει μια αγγελία για το ακίνητο σου και πιστεύεις πως το έχεις τιμολογήσει αρκετά υψηλά, καλό θα ήταν να προσαρμόσεις την τιμή του ανάλογα. Ή μπορείς, ακόμα καλύτερα, να αφαιρέσεις την αγγελία από όλες τις πλατφόρμες, να φτιάξεις μια καινούργια διαφήμιση με νέες εικόνες. Οι επαγγελματίες της ΗΟΜΙ μπορούν να σε συμβουλεύσουν για την ενοικίαση σου και να σε κατευθύνουν σε μια επιτυχημένη συμφωνία.

2. Βεβαιώσου πως προβάλλεις την καλύτερη εικόνα του ακινήτου σου Επισκεύασε τυχόν ζημιές και φρόντισε οι χώροι να δείχνουν καθαροί και τακτοποιημένοι. Μάθε πώς μπορείς να προετοιμάσεις το ακίνητο σου για να εξασφαλίσεις μια επιτυχημένη ενοικίαση!

3. Διαφήμισε το ακίνητο σου Η αγγελία σου είναι το Α και το Ω! Δείξε στους ενοικιαστές μια ελκυστική εικόνα του διαμερίσματος σου ώστε να λάβεις το μέγιστο ενδιαφέρον. Αν δεν θέλεις να συνεργαστείς με κάποιο μεσιτικό γραφείο για την ανάρτηση της αγγελίας του ακινήτου σου, μάθε πώς μπορείς να την κάνεις μόνος σου!

Ποια είναι η γνώμη σου για την υπερτιμολόγηση ενοικίων; Έχεις κάποια παρόμοια εμπειρία; Μοιράσου την άποψη σου στα σχόλια παρακάτω ή ζήτα μια εκτίμηση της ενοικίασης σου από τη ΗΟΜΙ εντελώς δωρεάν!