Τι είναι ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου;
Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου είναι ο φόρος που επιβάλλει το κράτος σε κάθε αγοραπωλησία ακινήτου ή πιο συγκεκριμένα σε κάθε μεταβίβαση ακινήτου με αντάλλαγμα. Δεν επιβάλλεται στις περιπτώσεις γονικής παροχής και κληρονομιάς, καθώς τότε επιβάλλονται αντίστοιχα ο φόρος γονικής παροχής και ο φόρος κληρονομιάς.
Ουσιαστικά, πριν τη σύνταξη του συμβολαίου μεταβίβασης της ακίνητης περιουσίας, τα συμβαλλόμενα μέρη υποβάλλουν κοινή δήλωση φόρου μεταβίβασης ακινήτου (ΦΜΑ). Υποχρέωση εξόφλησης του φόρου έχει ο αγοραστής του ακινήτου.
Η δήλωση φόρου μεταβίβασης ακινήτου υποβάλλoνταν στη Δ.Ο.Υ. στη χωρική αρμοδιότητα της οποίας ανήκει το ακίνητο. Ωστόσο τώρα με την λειτουργία της πλατφόρμας myProperty της ΑΑΔΕ είναι δυνατή η ψηφιακή υποβολή της δήλωσης.
Σε αυτό το άρθρο θα καλύψουμε συχνές ερωτήσεις αναφορικά με το ΦΜΑ όπως:
- Γιατί και ποιος πληρώνει το ΦΜΑ;
- Πως υπολογίζεται ο ΦΜΑ;
- Ποια η διαδικασία έκδοσης της δήλωσης φόρου μεταβίβασης ακινήτου;
- Πως γίνεται η πληρωμή του φόρου;
- Ποιο είναι το αφορολόγητο όριο του ΦΜΑ;
- Ποιες οι περιπτώσεις απαλλαγών από το φόρο;
Γιατί επιβάλλεται ο ΦΜΑ;
H ακίνητη περιουσία αποτελούσε ανέκαθεν βασική πηγή φορολογίας. Έτσι, ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου επιβάλλεται προκειμένου το κράτος να εισπράττει τα δημόσια έσοδα. Ο ΦΜΑ είναι ένα αποτελεσματικό μέσο συλλογής χρημάτων από το κράτος, ώστε να καλύψει τα δημόσια έξοδα.
Η ΑΑΔΕ ανέφερε ότι το 2021 εισέπραξε €270 εκατ. από φόρους μεταβίβασης οικοδομών, €88 εκατ. από μεταβιβάσεις οικοπέδων και €2,6 δις. από τον ΕΝΦΙΑ.
Ποιος πληρώνει το φόρο μεταβίβασης;
Κάθε αγοραστής που προχωράει στην απόκτηση ακίνητης περιουσίας οφείλει να καταβάλλει πριν από τη σύνταξη του συμβολαίου μεταβίβασης το ΦΜΑ. Διευκρινίζεται ότι ο ΦΜΑ επιβάλλεται στον αγοραστή και στην περίπτωση απόκτησης ακινήτου μέσω ηλεκτρονικού πλειστηριασμού.
Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου είναι ένα από τα αρκετά πρόσθετα έξοδα που πρέπει να πληρώσεις όταν αγοράζεις ένα σπίτι. Τα υπόλοιπα έξοδα που σχετίζονται με την αγορά ακινήτου είναι η αμοιβή του συμβολαιογράφου, η αμοιβή του δικηγόρου για την αναζήτηση τίτλου, το κόστος εγγραφής στο υποθηκοφυλάκειο και η μεσιτική αμοιβή.
Επομένως, εάν ενδιαφέρεσαι να αγοράσεις ακίνητο, θα πρέπει να συνυπολογίσεις τους φόρους και τα λοιπά έξοδα που επιβαρύνουν τον αγοραστή.
Πως υπολογίζεται ο ΦΜΑ;
Ο τύπος που χρησιμοποιείται για τον υπολογισμό του οφειλόμενου φόρου είναι ο εξής:
ΦΜΑ = Συντελεστής ΦΜΑ x Φορολογητέο Ποσό
Στις περισσότερες περιπτώσεις ο συντελεστής ΦΜΑ που εφαρμόζεται ανέρχεται στο 3% της φορολογητέας αξίας του μεταβιβαζόμενου ακινήτου. Όμως, υπάρχουν και περιπτώσεις που εφαρμόζονται διαφορετικοί συντελεστές υπολογισμού του ΦΜΑ, αναλόγως συγκεκριμένων ειδικών συνθηκών.
Ως φορολογητέο ποσό ορίζεται η υψηλότερη αξία μεταξύ της αντικειμενικής αξίας και του συμφωνηθέντος τιμήματος που αναγράφεται στο συμβόλαιο μεταβίβασης. Το αφορολόγητο όριο όπως θα καλύψουμε και παρακάτω, εξαρτάται από τα προσωπικά χαρακτηριστικά του αγοραστή, όπως η αγορά πρώτης κατοικίας.
Διαδικασία έκδοσης δήλωσης φόρου μεταβίβασης ακινήτου
Θα ήταν εύλογο ο συμβολαιογράφος να συλλέγει πρώτα όλα τα απαραίτητα έγγραφα και δικαιολογητικά που απαιτούνται για το συμβόλαιο μεταβίβασης. Ειδικά η Βεβαίωση Μηχανικού, αποτελεί πολύ σημαντικό έγγραφο καθώς επιβεβαιώνει τα τετραγωνικά του ακινήτου. Μετά την συλλογή των δικαιολογητικών, μπορεί να υποβάλει τη δήλωση ΦΜΑ.
Ο συμβολαιογράφος λοιπόν συντάσσει τη δήλωση ΦΜΑ, για λογαριασμό του αγοραστή και του πωλητή. Εισάγει τα στοιχεία του ακινήτου και των συμβαλλόμενων μερών. Επίσης απαιτείται η συμπλήρωση του Φύλλου Υπολογισμού Αξίας Ακινήτου (ΦΥΑΑ) για τον υπολογισμό της αντικειμενικής αξίας. Ο συμβολαιογράφος συμπληρώνει το τίμημα της μεταβίβασης και η πλατφόρμα υπολογίζει τον οφειλόμενο φόρο μεταβίβασης ακινήτου.
Αυτόματα ο αγοραστής και ο πωλητής ειδοποιούνται για την υποβολή της δήλωσης ΦΜΑ μέσω του email που έχουν συνδεδεμένο με τον λογαριασμό τους στο Taxisnet. Έπειτα ο αγοραστής καλείται να εξοφλήσει τον αντίστοιχο φόρο.
Πώς μπορείς να πληρώσεις το ΦΜΑ;
Μετά την έγκριση της δήλωσης ΦΜΑ από τον πωλητή και τον αγοραστή, η δήλωση λαμβάνει αριθμό δήλωσης από την αρμόδια ΔΟΥ του αγοραστή. Στην συνέχεια ο αγοραστής μπορεί να εκτυπώσει την Ταυτότητα Οφειλής.
Ο αγοραστής του ακινήτου οφείλει να εξοφλήσει τον οφειλόμενο φόρο με εφάπαξ πληρωμή με τους εξής τρόπους:
- Μέσω Τραπέζης με τους αποδεκτούς τρόπους πληρωμής βεβαιωμένων οφειλών, δηλαδή με web banking και χρεωστικές κάρτες από ελληνικές τράπεζες.
- Online μέσω προσωποποιημένης πληροφόρησης της πλατφόρμας myProperty.gr με την χρήση των προσωπικών σου κωδικών του Taxisnet (με χρεωστική ή προπληρωμένη κάρτα από ελληνικές τράπεζες). Σημειώνεται πως η πληρωμή δεν είναι δυνατή με την χρήση πιστωτικής κάρτας.
- Μπορείς επίσης να εξοφλήσεις το φόρο σε κατάστημα ΕΛΤΑ ή ΟΠΑΠ. Μάλιστα, εάν ο αγοραστής δεν διαθέτει λογαριασμό σε ελληνική τράπεζα, αυτός είναι ένας καλός τρόπος εξόφλησης του φόρου.
Πότε πρέπει να πληρώσεις το ΦΜΑ;
Στη μεταβίβαση ακινήτου με αντάλλαγμα, η πληρωμή του ΦΜΑ είναι ένα από τα τελευταία βήματα για την ολοκλήρωση της διαδικασίας. Ο συμβολαιογράφος συγκεντρώνει όλα τα απαραίτητα έγγραφα και δικαιολογητικά για το τελικό συμβόλαιο και έπειτα υποβάλει την δήλωση ΦΜΑ.
Μετά την υποβολή της δήλωσης και την έγκριση των συμβαλλόμενων μερών, ο αγοραστής ενημερώνεται για την εξόφληση του φόρου. Στην πλατφόρμα myProperty.gr υπάρχει προσωποποιημένη πληροφόρηση που ενημερώνει τον αγοραστή για την υποβληθείσα δήλωση, το ποσό του φόρου και την ημερομηνία λήξης της πληρωμής. Η χρονική προθεσμία για την καταβολή του ΦΜΑ από τον αγοραστή αντιστοιχεί σε 3 εργάσιμες ημέρες. Σε περίπτωση καθυστέρησης πληρωμής πέρα από την νόμιμη προθεσμία των 3 ημερών επιβάλλεται τόκος.
Απαλλαγή από το ΦΜΑ
Η αγορά κατοικίας που πρόκειται να χρησιμοποιηθεί ως πρώτη κατοικία προβλέπει μερική ή ολική απαλλαγή από το φόρο μεταβίβασης ακινήτου.
Η απαλλαγή από το φόρο μεταβίβασης ακινήτου εξαρτάται από το ύψος της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Τα αφορολόγητα ποσά απόκτησης πρώτης κατοικίας εξαρτώνται επίσης και από κάποια χαρακτηριστικά του φορολογούμενου. Υπάρχουν ορισμένες προϋποθέσεις που θα πρέπει να πληροί ο αγοραστής για την απαλλαγή από το φόρο. Οι προϋποθέσεις απαλλαγής του φόρου για Α’ κατοικία περιλαμβάνονται στην υπεύθυνη δήλωση του αγοραστή και είναι οι εξής (Ν. 1078/1980)
1. Ο αγοραστής ή ο/η σύζυγος και τα ανήλικα παιδιά:
- Δεν έχουν δικαίωμα πλήρους κυριότητας, ή επικαρπίας ή οίκησης σε άλλη κατοικία / οικόπεδο που πληροί τις στεγαστικές του ανάγκες.
- Στο παρελθόν δεν έχουν λάβει απαλλαγή από το φόρο μεταβίβασης ακινήτου, κληρονομιάς ή γονικής παροχής για την απόκτηση πρώτης κατοικίας.
- Δεν έχουν μεταβιβάσει τα τελευταία 5 έτη την ψιλή κυριότητα / επικαρπία / δικαίωμα οίκησης / ιδανικό μερίδιο κατοικίας ή οικοπέδου που πληρούσαν τις στεγαστικές ανάγκες της οικογένειας.
2. Δεν υπάρχει καμία συγγένεια μεταξύ των συμβαλλόμενων μερών της μεταβίβασης.
3. Ο αγοραστής κατοικεί μόνιμα στην Ελλάδα επί τουλάχιστον 1 έτος πριν την χορήγηση της απαλλαγής. Ή υπάρχει πρόθεση μόνιμης εγκατάστασης εντός 2 ετών από την αγορά του ακινήτου.
4. Υπάρχει υποχρέωση από την πλευρά του αγοραστή να προσκομίσει όλα τα έγγραφα που τυχόν ζητηθούν μετά την κατάρτιση του συμβολαίου.
Αφορολόγητο ποσό χωρίς ΦΜΑ
Στον παρακάτω πίνακα αναγράφονται αναλυτικά τα αφορολόγητα όρια για την απαλλαγή από το φόρο μεταβίβασης ακινήτου για αγορά Α’ κατοικίας.
Πιο συγκεκριμένα, για άγαμους φορολογούμενους, η αξία της κατοικίας απαλλάσσεται από τον φόρο μέχρι το ποσό των 200.000 ευρώ. Αντίστοιχα, για έγγαμους το αφορολόγητο ποσό ανέρχεται στις 250.000 ευρώ. Ενώ για κάθε ένα από τα δύο πρώτα παιδιά, το όριο αφορολόγητης αξίας του ακινήτου προσαυξάνεται κατά 25.00 ευρώ. Για κάθε επόμενο παιδί, το αφορολόγητο όριο απόκτησης του ακινήτου αυξάνεται κατά 30.000 ευρώ.
Σημειώνεται πως αν η αξία του ακινήτου υπερβαίνει τα παραπάνω αφορολόγητα όρια, η απαλλαγή χορηγείται μέχρι του αντίστοιχου αφορολόγητου ποσού. Για την επιπλέον αξία του ακινήτου, οφείλεται κανονικά φόρος μεταβίβασης ακινήτου.
Εάν θέλεις να κάνεις αίτηση για απαλλαγή πρώτης κατοικίας, μαζί με την αίτηση απαλλαγής, θα πρέπει να υποβάλλεις και τα απαραίτητα δικαιολογητικά για να αιτηθείς επιστροφή του φόρου. Μπορεί να υποβληθεί αίτηση για χορήγηση απαλλαγής και μετά την υποβολή της δήλωσης ΦΜΑ και τη σύνταξη του μεταβιβαστικού συμβολαίου. Ωστόσο, αυτό είναι δυνατό μέχρι και πριν την οριστικοποίηση της υπόθεσης με οποιοδήποτε τρόπο.
Μετά τον έλεγχο των δικαιολογητικών για την εξασφάλιση ότι πληρούνται οι προϋποθέσεις απαλλαγής, πραγματοποιείται επιστροφή του φόρου. Στην περίπτωση που έχει ήδη συνταχθεί το συμβόλαιο μεταβίβασης, συντάσσεται συμπληρωματική πράξη του συμβολαίου για την συμπερίληψη της απαλλαγής. Αφού πραγματοποιηθεί η μεταγραφή της απαλλαγής, επιστρέφεται και ο φόρος.
Παράδειγμα απαλλαγής ΦΜΑ
Ας υποθέσουμε έναν δυνητικό αγοραστή ακινήτου, ο οποίος είναι παντρεμένος με ένα παιδί. Η φορολογητέα αξία του ακινήτου που επιθυμεί να αγοράσει ανέρχεται στα 300.000 ευρώ. Αν υποθέσουμε πως τηρεί όλες τις παραπάνω προϋποθέσεις, δικαιούται μερική απαλλαγή από την πληρωμή του φόρου μεταβίβασης ακινήτου.
Επειδή είναι έγγαμος δικαιούται αφορολόγητο όριο 250.000 €, και καθώς έχει ένα παιδί δικαιούται περαιτέρω προσαύξηση κατά 25.000 €. Άρα, το συνολικό αφορολόγητο όριο του συγκεκριμένου αγοραστή ανέρχεται στα 275.000 €, ποσό για το οποίο δεν πρόκειται να φορολογηθεί. Όμως, για την υπολειπόμενη αξία του ακινήτου, δηλαδή για τα επιπρόσθετα 25.000 € πρόκειται να φορολογηθεί κανονικά. Ο συντελεστής για τις μεταβιβάσεις ακινήτων με αντάλλαγμα, όπως έχουμε αναφέρει αντιστοιχεί σε 3%. Οπότε, ο οφειλόμενος ΦΜΑ ισούται με:
ΦΜΑ = 25.000€ x 3% = 750€
Μέσα σε 3 εργάσιμες ημέρες ο αγοραστής θα πρέπει να εξοφλήσει εφάπαξ 750 ευρώ φόρο για τη μεταβίβαση του ακινήτου.
Φόρος μεταβίβασης νεόδμητων ακινήτων
Η ελληνική νομοθεσία επιβάλλει ΦΠΑ 24% στα νεόδμητα ακίνητα κατά την πρώτη πώληση τους. Ως νεόδμητα ορίζονται τα ακίνητα των οποίων η άδεια εκδόθηκε μετά την 01/01/2006. Ο φόρος αυτός ανεστάλη το 2020 και θα παραμείνει σε αναστολή μέχρι το τέλος του 2022. Η αναστολή αυτή στοχεύει στη στήριξη του κατασκευαστικού κλάδου και της αγοράς ακινήτων. Προς το παρόν, μεταβιβάσεις νεόδμητων ακινήτων επιβαρύνονται με τον κανονικό ΦΜΑ που ισούται με 3%.
ΦΜΑ - Συμπέρασμα
Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων αποτελεί ένα σημαντικό τρόπο είσπραξης δημοσίων εσόδων από το κράτος. Ο ΦΜΑ επιβάλλεται σε κάθε μεταβίβαση ακινήτου με αντάλλαγμα και επιβαρύνει τον αγοραστή. Τυπικά, διαμορφώνεται στο 3% επί της φορολογητέας αξίας του μεταβιβαζόμενου ακινήτου. Υπογραμμίζουμε ότι υπάρχουν και ορισμένα αφορολόγητα όρια για αγοραστές που πληρούν συγκεκριμένες προϋποθέσεις. Μπορείς να διαβάσεις περισσότερα αναφορικά με τα επιπρόσθετα έξοδα που σχετίζονται με την αγορά ακινήτου εδώ.