Σε μία μίσθωση ακινήτου προκύπτουν αρκετά ερωτήματα σχετικά με τις υποχρεώσεις και τα δικαιώματα τόσο του ιδιοκτήτη όσο και του ενοικιαστή. Τι ορίζει ο νόμος για τους ιδιοκτήτες και πώς προστατεύει τους μισθωτές; Ποιες είναι οι ενέργειες που οφείλει να τηρήσει κάθε συμβαλλόμενο μέρος και ποια τα χρονικά περιθώρια;

Το ελληνικό δίκαιο προβλέπει τις γενικές αρχές που ρυθμίζουν και προστατεύουν τη σχέση των δύο μερών στα άρθρα 574-618 του Αστικού Κώδικα. Σε γενικές γραμμές, υποχρεώσεις και δικαιώματα αναλογούν τόσο στους ιδιοκτήτες όσο και στους ενοικιαστές. Ωστόσο, η τήρηση και η ανάκληση των δικαιωμάτων αμφότερων μερών είναι ένα θέμα που θα αναλύσουμε παρακάτω. Πριν παραθέσουμε τη λίστα με τα δικαιώματα και τις υποχρεώσεις, οφείλουμε να τονίσουμε τα εξής:

Ενοίκιο

Ο ιδιοκτήτης είναι εκείνος που καθορίζει το ύψος του ενοικίου, σύμφωνα πάντα με τις δυνάμεις της προσφοράς και ζήτησης

Ο καθορισμός του ενοικίου ανήκει στον ιδιοκτήτη καθώς αυτός έχει δικαίωμα να το ζητήσει. Ο εκμισθωτής μπορεί να διαμορφώσει ελεύθερα και να προσδιορίσει το ύψος του ενοικίου. Στην πράξη λαμβάνονται υπόψη κριτήρια όπως η περιοχή του ακινήτου, το εμβαδόν, η παλαιότητα, τυχόν ανακαίνιση, κ.α. Φυσικά, αυτό δεν εμποδίζει σε τίποτα τους ενοικιαστές να διαπραγματευτούν ένα διαφορετικό ενοίκιο. Ας μην ξεχνάμε παράλληλα, πως το ύψος των ενοικίων διαμορφώνεται και από τις δυνάμεις της προσφοράς και της ζήτησης.

Τα συμβαλλόμενα μέρη μπορούν να συμφωνήσουν σε μια τριετή μίσθωση με μηνιαία καταβολή ενοικίων, ή να αποφασίσουν την ετήσια αύξηση τους. Μετά τη λήξη του συμφωνητικού, ιδιοκτήτης και ενοικιαστής είναι ελεύθεροι να διαπραγματευτούν νέους όρους και ποσά ενοικίασης.

Ωστόσο, στις περιπτώσεις που συμφωνήθηκε μισθωτήριο κύριας κατοικίας για ένα χρόνο (δηλαδή διάρκεια μίσθωσης μικρότερη από 3 έτη) χωρίς να συμφωνηθεί ο τρόπος αναπροσαρμογής του ενοικίου για το διάστημα του 2ου και 3ου χρόνου, τότε το ενοίκιο πρέπει να αναπροσαρμόζεται ετησίως ήτοι κατά ποσοστό ίσο με 75% της μεταβολής του δείκτη τιμών καταναλωτή.

Παράλληλα, αξίζει να σημειωθεί πως τα ποσοστά πληθωρισμού των καταναλωτών στην Ελλάδα ήταν αρνητικά (ή σχεδόν μηδενικά) την τελευταία δεκαετία. Αυτό σημαίνει ότι τα ενοίκια δεν μπορούν να αυξηθούν σε αυτήν την περίπτωση και ο μισθωτής έχει το δικαίωμα να παραμείνει στο μίσθιο για την τριετή περίοδο που ορίζει ο νόμος, καταβάλλοντας το ίδιο ενοίκιο.

Εγγύηση

Κατά τη σύναψη της μισθωτικής σύμβασης, ο ενοικιαστής συνηθίζει να προκαταβάλει στον ιδιοκτήτη ένα χρηματικό ποσό (1-2 ενοίκια) ως εγγύηση. Σκοπός της είναι να εξασφαλίσει στον ιδιοκτήτη την καλή εκτέλεση της σύμβασης εκ μέρους του ενοικιαστή.

Το ποσό και η λειτουργία της εγγύησης αυτής ορίζεται και διέπεται από τις ειδικότερες συμφωνίες των μερών, στα πλαίσια της ελευθερίας των συμβάσεων. Επομένως, οι υποχρεώσεις και τα δικαιώματα του ενοικιαστή σε ό,τι αφορά την εγγύηση μπορούν να καθοριστούν στο συμφωνητικό μίσθωσης.

Σε γενικές γραμμές ωστόσο, ισχύει το εξής: Αν μετά τη λήξη της μίσθωσης, ο ιδιοκτήτης δεν έχει λόγο (νομικό αξίωμα) να παρακρατήσει την εγγύηση, τότε την επιστρέφει στον ενοικιαστή. Οι περιπτώσεις κατά τις οποίες μπορεί να κρατήσει την εγγύηση είναι:

• Μη καταβολή μισθωμάτων
• Ζημιές από φθορές του ενοικιαστή στο ακίνητο
• Πληρωμή δαπανών που υποχρεούται να καταβάλει ο μισθωτής (π.χ. λογαριασμός ηλεκτρικού ρεύματος)
• Πρόωρη αποχώρηση του ενοικιαστή, χωρίς τη σύμφωνη γνώμη του ιδιοκτήτη

Η ΗΟΜΙ προτείνει τον έλεγχο του ακινήτου πριν αλλά και μετά την έναρξη της μίσθωσης. Έτσι θα ερευνηθεί και θα διασφαλιστεί η κατάσταση του μισθίου για τον καθορισμό της εγγύησης.

Διάρκεια Μίσθωσης

Σύμφωνα με το νόμο περί Ρύθμισης Μισθώσεων Κατοικιών (Ν 1703/1987), η μίσθωση κατοικίας αλλά και οι νέες εμπορικές μισθώσεις, έχουν ελάχιστη διάρκεια τα τρία έτη. Η διάρκεια αυτή είναι υποχρεωτική τόσο για τους ιδιοκτήτες όσο και για τους ενοικιαστές, ακόμα και αν έχει συμφωνηθεί βραχύτερος ή αόριστος χρόνος.

Αυτό σημαίνει ότι ο ιδιοκτήτης δεν μπορεί να απαιτήσει από τον ενοικιαστή να εγκαταλείψει το ακίνητο πριν περάσουν 3 χρόνια (εφόσον αυτό χρησιμοποιείται ως κύρια κατοικία).

Ομοίως, ούτε ο μισθωτής μπορεί να φύγει αζημίως από το μίσθιο, αφού είναι υποχρεωμένος να αποπληρώσει όσα μισθώματα απομένουν μέχρι τη λήξη της τριετούς διάρκειας. Αν τα μέρη επιθυμούν να συμφωνήσουν σε μίσθωση ακινήτου μικρότερη των τριών ετών, αυτό επιτρέπεται μόνο με νεότερη συμβολαιογραφική πράξη καταρτιζόμενη τουλάχιστον έξι μήνες μετά την έναρξη της μίσθωσης.

Στην πράξη, η τριετής αυτή διάρκεια μίσθωσης δεσμεύει κυρίως τον ιδιοκτήτη. Συνίσταται, επομένως, σε όλους τους εκμισθωτές να προσδιορίζουν συγκεκριμένα το σκοπό χρήσης της μίσθωσης (κύρια/δευτερεύουσα κατοικία, κατάστημα, γραφείο κλπ) αλλά και το επαγγελματικό αντικείμενο (εμπόριο ενδυμάτων, αυτοκινήτων κλπ).

Ωστόσο, στις περιπτώσεις που η μίσθωση δεν αφορά κύρια κατοικία (π.χ. δευτερεύουσα κατοικία ή φοιτητική στέγαση) η τριετής δέσμευση δεν ισχύει. Τα συμβαλλόμενα μέλη μπορούν να καθορίσουν ελεύθερα τη διάρκεια της μίσθωσης.

Επισκευές

Οι υποχρεώσεις και τα δικαιώματα του ιδιοκτήτη, προβλέπουν σαφώς και την περίπτωση των επισκευών στο ακίνητο. Σε κάθε σύμβαση μίσθωσης, ο ιδιοκτήτης δεν οφείλει απλώς να παραδώσει στον ενοικιαστή ακίνητο κατάλληλο για τη συμφωνημένη χρήση, αλλά να το διατηρεί κατάλληλο κατά τη διάρκεια της μίσθωσης.

Στο πλαίσιο αυτό, ο ιδιοκτήτης είναι υπεύθυνος για τις αναγκαίες δαπάνες στο μίσθιο, δηλαδή αυτές που είναι αντικειμενικά απαραίτητες για τη διατήρηση και συντήρηση του χώρο, καθώς και αυτές που αυξάνουν την αξία του ακινήτου. Ο ενοικιαστής, από την άλλη πλευρά, είναι υπεύθυνος για τις δαπάνες των επισκευών που απαιτούνται για την συνήθη (καθημερινή) χρήση κατά τη διάρκεια της παραμονής του στο ακίνητο.

Ωστόσο, αν κατά τη σύμβαση του μισθωτηρίου, ιδιοκτήτης και ενοικιαστής συμφωνήσουν πως ο πρώτος δεν φέρει την ευθύνη για οποιαδήποτε ζημιά προκληθεί στο ακίνητο, τότε αυτό παρέχει στον εκμισθωτή τη νομική κάλυψη να απαλλαγεί από την ευθύνη των επισκευών που του ορίζει ο νόμος.

Λήξη Μίσθωσης

Πολλοί ενοικιαστές έχουν την εντύπωση πως μπορούν να αποχωρήσουν πρόωρα από το ακίνητο, ακόμη και πριν την λήξη του συμβατικού χρόνου της μίσθωσης.

Όπως αναφέραμε παραπάνω, ο νόμος ορίζει ως ελάχιστη διάρκεια μίσθωσης τα τρία έτη. Ωστόσο, αυτό μπορεί να τροποποιηθεί με τη συμφωνία διαφορετικής διάρκειας κατά τη σύναψη του συμφωνητικού.

Πολλοί ενοικιαστές έχουν την εντύπωση πως μπορούν να αποχωρήσουν πρόωρα από το ακίνητο, ακόμη και πριν την λήξη του συμβατικού χρόνου της μίσθωσης. Αυτό δεν μπορεί να συμβεί αν δεν υπάρχει έγγραφη συμφωνία του ιδιοκτήτη.

Ακόμα και μετά την λήξη του συμβατικού χρόνου της μίσθωσης, δεν μπορεί επίσης να φύγει αν δεν έχει συμπληρώσει την τριετία που δεσμεύει την μίσθωση. Αν ο ενοικιαστής αποχωρήσει πριν από την λήξη της μίσθωσης ή την πάροδο τριετίας, ο ιδιοκτήτης μπορεί να ζητήσει τα ενοίκια που απομένουν μέχρι την λήξη του συμβατικού χρόνου ή την πάροδο της τριετίας.

Υπάρχουν ωστόσο ειδικές περιπτώσεις κατά τις οποίες ο μισθωτής ή ο ιδιοκτήτης μπορούν να προχωρήσουν σε καταγγελία μίσθωσης, πριν από την λήξη του συμβατικού χρόνου και την πάροδο της τριετίας.

Δήλωση Μισθωτηρίου

Στις υποχρεώσεις και τα δικαιώματα κάθε ιδιοκτήτη προστίθεται η ηλεκτρονική δήλωση του μισθωτηρίου. Κάθε εκμισθωτής οφείλει να δηλώνει όλα τα πληροφοριακά στοιχεία που αφορούν τα ιδιωτικά του μισθωτήρια στο Taxisnet. Αντίστοιχα, κάθε μισθωτής πρέπει να αποδεχθεί το συμφωνητικό μίσθωσης ηλεκτρονικά, μέσω της εφαρμογής Taxisnet.