Η ψιλή κυριότητα αποτελεί μια ιδιαίτερη μορφή ιδιοκτησίας, όπου το ακίνητο ανήκει στον ψιλό κύριο, αλλά η χρήση και η εκμετάλλευσή του παραμένουν στον επικαρπωτή. Αυτός ο ξεχωρισμός συνήθως εμφανίζεται σε περιπτώσεις γονικής παροχής, κληρονομιάς-διαθήκης και στη διαχείριση ακίνητης περιουσίας για την ελαχιστοποίηση φόρων.

Πώς επηρεάζει η ψιλή κυριότητα τα δικαιώματά σου ως ιδιοκτήτης; Ποιες είναι οι φορολογικές υποχρεώσεις; Και πότε μετατρέπεται σε πλήρη κυριότητα; Σε αυτό το άρθρο, θα ξεκαθαρίσουμε όλες τις λεπτομέρειες, ώστε να κατανοήσεις πλήρως τα οφέλη, τις προκλήσεις και τις υποχρεώσεις που συνδέονται με την ψιλή κυριότητα.

Τι είναι η ψιλή κυριότητα

Η ψιλή κυριότητα είναι το δικαίωμα ιδιοκτησίας ενός ακινήτου χωρίς το δικαίωμα χρήσης και κάρπωσης των ωφελημάτων του. Αυτά τα δικαιώματα ανήκουν στον επικαρπωτή, ο οποίος μπορεί να χρησιμοποιεί και να εκμεταλλεύεται το ακίνητο.

Με άλλα λόγια, ο ψιλός κύριος είναι ο ιδιοκτήτης "στα χαρτιά", ενώ ο επικαρπωτής απολαμβάνει τα πρακτικά οφέλη του ακινήτου. Μόλις λήξει η επικαρπία, ο ψιλός κύριος αποκτά τη πλήρη κυριότητα.

Ποια είναι η διαφορά μεταξύ ψιλή κυριότητα, επικαρπία και πλήρη κυριότητα

Οι όροι πλήρης κυριότητα, ψιλή κυριότητα και επικαρπία συνδέονται άμεσα μεταξύ τους, αλλά όντας διαφορετικοί:

• Πλήρης κυριότητα: Η πλήρης κυριότητα είναι το απόλυτο δικαίωμα ιδιοκτησίας επί ενός ακινήτου. Δηλαδή ο πλήρης κύριος είναι ο απόλυτος ιδιοκτήτης του ακινήτου, το οποίο μπορεί να διαθέσει και να εκμεταλλευτεί όπως εκείνος επιλέξει
• Ψιλή κυριότητα: Η ψιλή κυριότητα είναι το δικαίωμα ιδιοκτησίας ενός ακινήτου, χωρίς όμως το δικαίωμα χρήσης και εκμετάλλευσης αυτού. Δηλαδή, ο ψιλός κύριος είναι ο "ιδιοκτήτης στα χαρτιά" και δεν μπορεί να εκμεταλλευτεί οικονομικά το ακίνητο
• Επικαρπία: Η επικαρπία είναι το δικαίωμα χρήσης και κάρπωσης ενός ακινήτου που ανήκει σε άλλον (τον ψιλό κύριο). Δηλαδή, ο επικαρπωτής έχει το δικαίωμα να κατοικήσει στο ακίνητο, να το νοικιάσει και να καρπώνεται τα ενοίκια, να το χρησιμοποιήσει με τον τρόπο που εκείνος θέλει.

Εάν έχεις την ψιλή κυριότητα ενός ακινήτου αυτό σημαίνει πως το ακίνητο σου ανήκει, αλλά δεν έχεις τη δυνατότητα να το εκμεταλλευτείς πρακτικά, όπως να το νοικιάσεις και να εισπράξεις τα ενοίκια ή να κατοικήσεις σε αυτό. Το δικαίωμα της εκμετάλλευσης του ακινήτου το έχει ο επικαρπωτής, εκείνος δηλαδή που κατέχει την επικαρπία. Σε περίπτωση που κατέχεις την ψιλή κυριότητα και την επικαρπία, αυτό σημαίνει ότι κατέχεις την πλήρη κυριότητα του ακινήτου και κατ’ επέκταση μπορείς να το εκμεταλλευτείς με όποιο τρόπο θέλεις. Με πιο απλά λόγια, η ψιλή κυριότητα δημιουργείται όταν από την πλήρη κυριότητα αφαιρεθεί το δικαίωμα της επικαρπίας.

Ποια είναι τα δικαιώματα της ψιλής κυριότητας

• Πραγματικός κάτοχος του τίτλου ιδιοκτησίας: Ο ψιλός κύριος συνεχίζει να έχει την ιδιοκτησία του ακινήτου χωρίς όμως να κατέχει το δικαίωμα της χρήσης και εκμετάλλευσης αυτού.
• Απόκτηση πλήρη κυριότητας: Η ψιλή κυριότητα γίνεται αυτόματα πλήρης, όταν λήξει η επικαρπία. Έτσι ο ψιλός κύριος μετατρέπεται σε πλήρης και πλέον κατέχει το δικαίωμα να χρησιμοποιήσει και να εκμεταλλευτεί το ακίνητο με όποιον τρόπο επιλέξει.
• Δικαίωμα μεταβίβασης: Η ψιλή κυριότητα μπορεί να μεταβιβαστεί χωρίς τη συγκατάθεση του επικαρπωτή.
• Δικαίωμα επίβλεψης: Ο ψιλός κύριος έχει το δικαίωμα να διασφαλίζει ότι ο επικαρπωτής διατηρεί την αξία του ακινήτου το οποίο εκμεταλλεύεται. Στην ευχέρεια του ψιλού κύριου παραμένει το δικαίωμα της λήψης αποφάσεων σχετικά με το ακίνητο, που υπερβαίνουν τα όρια και τα δικαιώματα του επικαρπωτή, όπως οι ανακαινίσεις και η αλλαγή του νομικού καθεστώτος του ακινήτου.

Πώς συνίσταται τη ψιλή κυριότητα

Όταν ο πλήρης κύριος ξεχωρίζει και αποφασίζει να διατηρήσει μόνο το δικαίωμα της επικαρπίας, ξεκινά να υφίσταται και η ψιλή κυριότητα του ακινήτου, την οποία καλείται να μεταβιβάσει σε κάποιο άλλο πρόσωπο της επιλογής του. Είναι μια διαδικασία που γίνεται με συμβολαιογράφο και συνήθως συνίσταται όταν ο γονέας θέλει να διατηρήσει το δικαίωμα της χρήσης του ακινήτου και να μεταφέρει την ιδιοκτησία στο παιδί του. Με αυτόν τον τρόπο, ο γονέας μπορεί ακόμα να μένει στο ακίνητο ή να το εκμεταλλεύεται (π.χ. να το νοικιάσει), αλλά το ακίνητο να “ανήκει” στο παιδί του. Η ψιλή κυριότητα μπορεί να αποκτηθεί με τους εξής τρόπους:

• Γονική παροχή: Ο γονέας παραχωρεί την ψιλή κυριότητα στο παιδί του κρατώντας την επικαρπία μέχρι μια συγκεκριμένη ημερομηνία ή εώς ότου αποβιώσει. Αυτό σημαίνει ότι το τέκνο μπορεί να πουλήσει την ψιλή κυριότητα του ακινήτου, μπορεί να το αναπτύξει, να το ανακαινίσει, αλλά μόνο ο επικαρπωτής/γονέας έχει το δικαίωμα να το νοικιάσει και να το ιδιοκατοικήσει.
• Διαθήκη: Σε αρκετές περιπτώσεις, η ψιλή κυριότητα αποκτάται μέσω διαθήκης γονέα ή άλλου συγγενικού προσώπου, όπου αναφέρεται συγκεκριμένα ποιος θα είναι ο ψιλός κύριος και ποιος ο επικαρπωτής και για πόσο χρονικό διάστημα. Για παράδειγμα, ένας πατέρας, ως πλήρης κύριος ενός ακινήτου, έχει τη δυνατότητα να ορίσει στη διαθήκη του το παιδί του ως ψιλό κύριο του ακινήτου και τη μητέρα ως επικαρπώτρια, εώς ότου η επικαρπία λήξει. Με αυτό τον τρόπο, το παιδί είναι ο ιδιοκτήτης του ακινήτου, αλλά η μητέρα είναι αυτή που το εκμεταλλεύεται ή κατοικεί σε αυτό.

Ποιες είναι οι υποχρεώσεις της ψιλής κυριότητας

Παρ’ όλο που ο ψιλός κύριος δεν έχει το δικαίωμα της χρήσης του ακινήτου, ως ιδιοκτήτης, έχει κάποιες υποχρεώσεις ως προς το ακίνητο:

• Σημαντικές δομικές αλλαγές: Αν υπάρξουν μεγάλες επισκευές που αφορούν τη δομή του ακινήτου (π.χ., στατική ενίσχυση, ανακατασκευή στέγης), η υποχρέωση βαρύνει τον ψιλό κύριο
• Γραφειοκρατικές υποχρεώσεις: Ο ψιλός κύριος πρέπει να διαβεβαιώνεται για τη σωστή δήλωση του ακινήτου στο κτηματολόγιο. Είναι υποχρεωμένος να το δηλώνει ορθά στη δήλωση Ε9.
• Φορολογικές υποχρεώσεις: Ως ιδιοκτήτης του ακινήτου, ο ψιλός κύριος καλείται να φορολογηθεί για το ακίνητο, δηλαδή να πληρώσει ΕΝΦΙΑ. Ο φόρος αυτός θα είναι μειωμένος και υπολογίζεται με βάση την αντικειμενική αξία και την ηλικία του επικαρπωτή, όπως θα δούμε και στη συνέχεια.
• Υποχρέωση Μη Παρέμβασης: Ο ψιλός κύριος έχει την υποχρέωση να μην εμποδίζει τα δικαιώματα του επικαρπωτή και να μην επεμβαίνει σχετικά με τη χρήση και εκμετάλλευση του ακινήτου.

Πώς υπολογίζεται η αξία της ψιλής κυριότητας

H αξία της ψιλής κυριότητας υπολογίζεται για φορολογικούς σκοπούς. Χρησιμοποιείται το σύστημα της αντικειμενικής αξίας για τη αντικειμενική αξία της πλήρης κυριότητας ενός ακινήτου. Μετά διαχωρίζεται μεταξύ την επικαρπία και τη ψιλή κυριότητα. Όσο νεότερος είναι ο επικαρπωτής, τόσο υψηλότερη είναι η αντικειμενική αξία της επικαρπίας και κατ’ επέκταση, τόσο χαμηλότερη η αντικειμενική αξία της ψιλής κυριότητας.

Για να υπολογίσεις την εμπορική αξία της ψιλής κυριότητας, μπορείς να χρησιμοποιήσεις μια παρόμοια προσέγγιση. Πρώτα, υπολογίζεις την εμπορική αξία της πλήρης κυριότητας του ακινήτου. Στη συνέχεια, υπολογίζεις την αξία της επικαρπίας. Δηλαδή, κάνεις μια εκτίμηση για το ενοίκιο και μια πρόβλεψη για την διάρκεια της επικαρπίας. Με αυτά τα δύο στοιχεία μπορείς να κάνεις μια εκτίμηση για την αξία της επικαρπίας. Στη συνέχεια, αφαιρείς την εμπορική αξία της επικαρπίας από την εμπορική αξία της πλήρης κυριότητας για να υπολογίσεις την εμπορική αξία της ψιλής κυριότητας.

Πώς φορολογείται η ψιλή κυριότητα

Η ψιλή κυριότητα φορολογείται κατά την απόκτηση της, και τη διάρκεια της κατοχής. Ο φόρος που θα πληρώσει ο ψιλός κύριος κατά τη απόκτησή της, εξαρτάται από την αντικειμενική αξία της ψιλής κυριότητας και από τον τρόπο απόκτησής της, δηλαδή αν η ψιλή κυριότητα αποκτήθηκε με δωρεά-γονική παροχή, μεταβίβαση-αγοραπωλησία ή κληρονομιά.

• Δωρεά-γονική παροχή: Αν η ψιλή κυριότητα αποκτήθηκε με γονική παροχή ή δωρεά από πρόσωπο α’ συγγένειας και η αντικειμενική αξία της δεν υπερβαίνει τα 800.000 €, τότε δεν φορολογείται κατά την απόκτησή της. Ωστόσο, φορολογείται κατά 10% το επιπλέον ποσό που υπερβαίνει το αφορολόγητο όριο.
• Μεταβίβαση-αγοραπωλησία: Αν η ψιλή κυριότητα αποκτήθηκε με αυτόν τον τρόπο, τότε ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου που θα πρέπει να πληρώσει ο ψιλός κύριος ανέρχεται σε ποσοστό 3% υπολογιζόμενου είτε επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου είτε επί του συμφωνηθέντος τιμήματος (πάντα επί του μεγαλύτερου ποσού).
• Κληρονομιά: Αν η ψιλή κυριότητα αποκτηθεί με αποδοχή κληρονομιάς, τότε ο φόρος κληρονομιάς υπολογίζεται με βάση το βαθμό συγγένειας με τον κληρονομούμενο, την αντικειμενική αξία του ακινήτου και την οικογενειακή κατάσταση του ψιλού κύριου

Σε κάθε περίπτωση, ο ψιλός κύριος φορολογείται κατά τη διάρκεια κατοχής της ψιλής κυριότητας, όπως φαίνεται στην προηγούμενη παράγραφο με βάση την ηλικία του επικαρπωτή και την αξία της.

Φόρος στην απόκτηση ψιλής κυριότητας

Η σύσταση του δικαιώματος ψιλής κυριότητας είναι ένα είδος μεταβίβασης ακινήτου το οποίο συνίσταται συνήθως μέσω γονικής παροχής ή διαθήκη, και ενδέχεται να φορολογείται βάση την περίπτωση.

Αν αποφασίσεις να μεταβιβάσεις στο παιδί σου την πλήρη κυριότητα ενός ακινήτου που, έχει αντικειμενική αξία 1 εκατ. €, τα πρώτα 800 χιλ. € είναι αφορολόγητα. Αν η αντικειμενική αξία υπερβεί το αφορολόγητο όριο τότε φορολογείται με συντελεστή 10%. Δηλαδή σε αυτό το παράδειγμα θα πρέπει να πληρώσεις φόρο γονικής παροχής 20 χιλ. €.

Αν όμως συνίσταται ψιλής κυριότητας του ίδιου ακινήτου μέσω γονικής παροχής, η αντικειμενική αξία της ψιλής κυριότητας υπολογίζεται βάση της ηλικίας του επικαρπωτή. Αν ο επικαρπωτής είναι 61 χρονών, η αντικειμενική αξία της ψιλής κυριότητας υπολογίζεται ως 1 εκατ. € x 60%, δηλαδή 600 χιλ. ευρώ, και περιλαμβάνεται στο αφορολόγητο όριο των 800 χιλ. ευρώ. Σε αυτή την περίπτωση δεν πληρώνεις φόρο γονικής παροχής.

Οφέλη της ψιλής κυριότητας

Το να κατέχεις ψιλή κυριότητα έχει τρια σημαντικά οφέλη:

1. Μείωση φόρου κατά την απόκτηση: Με την απόκτηση ενός ακινήτου ενδέχεται να πληρώσεις φόρο (φόρος μεταβίβασης, φόρος γονικής παροχής ή φόρος κληρονομιάς) ανά περίπτωση. Εφόσον μεταβιβάζεται μόνο το δικαίωμα ψιλής κυριότητας, αντί για την πλήρη κυριότητα, τότε μπορεί να μειωθεί ο φόρος που θα πληρώσεις.
2. Μείωση φόρου κατά την κατοχή: Ανάλογα με την ηλικία του επικαρπωτή, ο ΕΝΦΙΑ που πληρώνεις ως ψιλός κύριος είναι μειωμένος, μέχρι τη λήξη της επικαρπίας.
3. Στρατηγική διαχείριση ακίνητης περιουσίας: Η σύσταση ψιλής κυριότητας μέσω γονικής παροχής διασφαλίζει ότι μετά τη λήξη της επικαρπίας θα γίνεις ο πλήρης κύριος του ακινήτου. Επίσης αποφεύγεται η αμφισβήτηση κατοχής του ακινήτου από τρίτους.

Πώς μετατρέπεται σε πλήρη κυριότητα

Η ψιλή κυριότητα μετατρέπεται σε πλήρη κυριότητα με τους παρακάτω τρόπους:

1. Αν η επικαρπία είναι ισόβια, όταν ο επικαρπωτής αποβιώσει, αυτόματα η ψιλή κυριότητα μετατρέπεται σε πλήρης.
2. Αν η επικαρπία έχει “ημερομηνία λήξης”, δηλαδή αναγράφεται στο συμβόλαιο της μεταβίβασης ότι μέχρι μια συγκεκριμένη ημερομηνία ή για ένα χρονικό διάστημα ισχύει μόνο, τότε μόλις επέλθει αυτή η ημερομηνία, η επικαρπία παύει να υφίσταται και η πλήρης κυριότητα ανήκει στον μέχρι τότε ψιλό κύριο του ακινήτου
3. Αν η επικαρπία “λήξει” με οποιοδήποτε άλλο όρο αναγράφεται στο συμβόλαιο μεταβίβασης.

Ψιλή Κυριότητα - Συμπέρασμα

Η ψιλή κυριότητα είναι ένα σημαντικό εργαλείο στη διαχείριση ακίνητης περιουσίας, το οποίο χρησιμοποιείται κυρίως για γονικές παροχές, κληρονομιές και την ελαχιστοποίηση φόρων. Παρόλο που σου δίνει την ιδιοκτησία του ακινήτου, ο επικαρπωτής διατηρεί το δικαίωμα χρήσης και εκμετάλλευσής του μέχρι τη λήξη της επικαρπίας.

Η γνώση των δικαιωμάτων, υποχρεώσεων και φορολογικών επιπτώσεων της ψιλής κυριότητας είναι απαραίτητη για να αποφύγεις εκπλήξεις και να σχεδιάσεις σωστά τη διαχείριση της ακίνητης περιουσίας σου. Αν σκέφτεσαι να αποκτήσεις ή να μεταβιβάσεις ψιλή κυριότητα, προτείνουμε να συμβουλευτείς εναν δικηγόρο και έναν συμβολαιογράφο για να πάρεις την καλύτερη απόφαση για εσένα.