Αγορά ακινήτου: προετοιμασία πριν την υποβολή προσφοράς αγοράς
Ετοιμάζεσαι να προχωρήσεις σε αγορά ακινήτου; Θέλεις να κάνεις μια κατάλληλη προσφορά αγοράς που θα λάβει σοβαρά υπόψη ο πωλητής, ώστε να εξασφαλίσεις το σπίτι που σε ενδιαφέρει; Προκειμένου να το πετύχεις αυτό θα πρέπει να προετοιμαστείς σωστά εκ των προτέρων. Πιο συγκεκριμένα:
Όρισε τον προϋπολογισμό σου
Θα πρέπει να ορίσεις σωστά τον προϋπολογισμό σου και να στηρίξεις την αναζήτηση σου στην οικονομική σου δυνατότητα. Προσδιόρισε υπεύθυνα τον προϋπολογισμό σου ώστε να περιορίσεις την αναζήτηση σου σε ένα εφικτό για εσένα οικονομικό πλαίσιο. Έτσι μπορείς να θέσεις ρεαλιστικές προτεραιότητες στα κριτήρια αναζήτησης σου και να αποφύγεις τη σπατάλη χρόνου.
Ωστόσο μην αμελήσεις να συνυπολογίσεις και τα έξοδα που βαρύνουν τον αγοραστή κατά την αγοραπωλησία ακινήτου, όπως το φόρο μεταβίβασης Ακινήτου (ΦΜΑ), την αμοιβή του συμβολαιογράφου κτλ.
Αναζήτηση ακινήτου και ξενάγηση
Στη συνέχεια, μπορείς να ξεκινήσεις την αναζήτηση σου στις μεγαλύτερες πλατφόρμες ακινήτων. Αφού βρεις ένα ακίνητο που σε ενδιαφέρει είναι σημαντική η προσέγγιση σου κατά τη ξενάγηση του ακινήτου. Εάν ακολουθήσεις τις συμβουλές μας για το πως να είσαι ο κατάλληλος υποψήφιος κατά τη ξενάγηση ακινήτου, μπορείς να κάνεις καλή εντύπωση στον ιδιοκτήτη. Έτσι θέτεις τις βάσεις για μια καλή σχέση μαζί του και αυξάνεις τις πιθανότητες σύναψης μιας συμφωνίας.
Κατανόηση των επιδιώξεων του ιδιοκτήτη
Επιπλέον, καλό θα ήταν να συζητήσεις με τον ιδιοκτήτη και να προσπαθήσεις να δημιουργήσεις μια καλή σχέση μαζί του. Προσπάθησε να συγκεντρώσεις όσο το δυνατόν περισσότερες πληροφορίες και μην ξεχνάς ότι μπορείς και εσύ να του κάνεις ερωτήσεις. Επιχείρησε να κατανοήσεις τις επιδιώξεις του από την πώληση του ακινήτου του.
Επιθυμεί άμεση πώληση για να λάβει μετρητά ώστε να καλύψει άλλες υποχρεώσεις ή να αγοράσει νέο σπίτι; Ή μήπως επιζητεί να πετύχει τη μέγιστη δυνατή τιμή και δεν τον ενοχλεί να καθυστερήσει η πώληση του ακινήτου του;
Αυτές οι επιδιώξεις καθορίζουν τα κριτήρια αναζήτησης του ιδιοκτήτη και κατ’ επέκταση τον κατάλληλο υποψήφιο αγοραστή. Άρα, είναι καλό να έχεις μια ιδέα των όρων που προτιμάει ο ιδιοκτήτης του ακινήτου που σε ενδιαφέρει.
Κάνε την προσφορά αγοράς σου το συντομότερο δυνατό
Αν το ακίνητο είναι εντός του προϋπολογισμού σου και ικανοποιεί τα κριτήρια αναζήτησης σου δώσε μια προσφορά. Προσπάθησε να υποβάλλεις την προσφορά αγοράς σου το συντομότερο δυνατό μετά από τη ξενάγηση του σπιτιού, ώστε να μην το χάσεις λόγω του ανταγωνισμού. Μπορείς να καλέσεις τον ιδιοκτήτη για να δώσεις τα σχόλια σου και να κάνεις την προσφορά σου. Μετά την τηλεφωνική επικοινωνία είναι καλό να στείλεις γραπτώς μέσω μηνύματος ή email τα στοιχεία σου και την προσφορά σου. Με αυτόν τον τρόπο αποφεύγεις τυχόν συγχύσεις ή παρανοήσεις.
Επομένως, γίνεται κατανοητό ότι η προσφορά αγοράς σου θα πρέπει να γίνει ανάλογα με τις ανάγκες και τις δυνατότητες σου, αλλά και λαμβάνοντας υπόψη τι επιζητεί ο ιδιοκτήτης.
Αναρωτιέσαι πως να προσδιορίσεις την προσφορά σου συνυπολογίζοντας τόσο τις δικές σου επιδιώξεις όσο και του ιδιοκτήτη; Τώρα πρόκειται να αναλύσουμε πως να κάνεις μια καλή προσφορά για να καταφέρεις να αγοράσεις το επόμενο σπίτι σου!
Χαρακτηριστικά της προσφοράς αγοράς
Η απόφαση του πωλητή για το ποια προσφορά αγοράς θα αποδεχθεί επηρεάζεται από τα χαρακτηριστικά της προσφοράς.
Μια κοινή παρεξήγηση μεταξύ των πωλητών, αλλά και των αγοραστών είναι ότι η τιμή είναι ο μοναδικός παράγοντας που μετράει. Όμως, υπάρχουν και άλλα χαρακτηριστικά της προσφοράς που θα πρέπει να σκεφτείς.
Για παράδειγμα, η λήψη στεγαστικού δανείου, η προθυμία υπογραφής προσυμφώνου, το ύψος της προκαταβολής, η προετοιμασία των εγγράφων από την πλευρά του πωλητή ή ακόμα και η εντύπωση που θα κάνεις ως αγοραστής, μπορούν να επηρεάσουν το εάν ο πωλητής θα δεχτεί την προσφορά σου.
Παρακάτω αναφέρουμε 6 σημαντικούς παράγοντες που θα πρέπει να λάβεις υπόψη όταν κάνεις την προσφορά αγοράς σου:
1. Τιμή της προσφοράς αγοράς ακινήτου
Η τιμή της προσφοράς σου αδιαμφισβήτητα παίζει σπουδαίο ρόλο στην τελική απόφαση του ιδιοκτήτη. Όσο πιο υψηλή τιμή προσφέρεις, τόσο πιο ελκυστική είναι η προσφορά σου για τον πωλητή.
Ο προσδιορισμός μιας εύλογης προσφοράς, πρέπει να βασίζεται σε αξιόπιστα δεδομένα της αγοράς ακινήτων και μπορεί να γίνει απαιτητική διαδικασία. Οπότε, πριν καταλήξεις στο τελικό ποσό προσφοράς σου λάβε υπόψη τα εξής:
Μην κάνεις πολύ χαμηλή προσφορά αγοράς
Μια πολύ χαμηλή προσφορά μπορεί να προσβάλλει τον ιδιοκτήτη. Ως αποτέλεσμα ίσως να μην σε υπολογίσει στις επιλογές του, αποκλείοντας ακόμα και το ενδεχόμενο διαπραγμάτευσης μαζί σου. Προσπάθησε να μπεις στη θέση του ιδιοκτήτη και μην ξεχνάς ότι ενδεχομένως είναι συναισθηματικά δεμένος με το ακίνητο του. Επίσης, μπορεί να έχει ξοδέψει αρκετά χρήματα προκειμένου να διατηρήσει την περιουσία του σε καλή κατάσταση.
Εάν πιστεύεις ότι θα σπαταλήσεις το χρόνο σου με την προσφορά που έχεις στο μυαλό σου, μπορείς να πεις προφορικά στον μεσίτη το ποσό που πιστεύεις ότι αξίζει το ακίνητο. Αυτά τα σχόλια βοηθούν τους ιδιοκτήτες να αποκτήσουν μια πιο ρεαλιστική εικόνα της αξίας του ακινήτου τους με την πάροδο του χρόνου.
Αυτό δεν σημαίνει ότι δεν μπορείς να κάνεις μια προσφορά χαμηλότερη από τη ζητούμενη τιμή. Αλλά σίγουρα έχεις περισσότερες πιθανότητες να επιλέξει εσένα ο πωλητής εάν κάνεις μια εύλογη προσφορά.
Κάνε μια εύλογη προσφορά αγοράς
Προσπάθησε να δώσεις μια σεβαστή τιμή η οποία αντιπροσωπεύει όσο το δυνατόν περισσότερο την εμπορική αξία του ακινήτου. Εάν έχεις αμφιβολίες, μπορείς να συμβουλευτείς κάποιον ειδικό που θα σου προσφέρει μια έγκυρη εκτίμηση της αξίας του ακινήτου.
Γενικά, είναι καλό να έχεις ένα περιθώριο να υποστηρίξεις υψηλότερο ποσό από την πρώτη σου προσφορά. Αυτό σου παρέχει ευελιξία κατά τις διαπραγματεύσεις. Μια κοινή πρακτική είναι η πρώτη προσφορά να διαμορφώνεται 10-15% κάτω από την αρχικά ζητούμενη τιμή.
Προσπάθησε η προσφορά σου να κυμαίνεται σε ένα πλαίσιο που δείχνει τη σοβαρότητα του ενδιαφέροντος σου, αλλά παράλληλα να έχεις και το περιθώριο να αυξήσεις την προσφορά σου.
Εάν ο προϋπολογισμός σου αντιστοιχεί σε μεγαλύτερο ποσό από τη ζητούμενη τιμή, ξεκίνησε με ένα αντιπροσωπευτικό ποσό σαν πρώτη προσφορά. Έπειτα, εφόσον έχεις περιθώριο προσφοράς μεγαλύτερης τιμής και υπάρχει ανταγωνισμός, μπορείς να προσαρμόσεις την προσφορά σου.
Προφορά αγοράς πάνω από τη ζητούμενη τιμή
Εάν υπάρχει ανταγωνισμός από άλλους αγοραστές και το ακίνητο έχει εύλογη τιμή, τότε ίσως αξίζει να κάνεις προσφορά πάνω από την αρχικά ζητούμενη τιμή. Θα πρέπει να συγκρίνεις το εν λόγω ακίνητο με τα άλλα σπίτια που έχεις δει. Επίσης, αναλογίσου εάν άλλες προσφορές από τους υπόλοιπους υποψήφιους αγοραστές μπορεί να νικήσουν τη δική σου προσφορά.
Θα πρέπει να αναρωτηθείς: “Εάν κάποιος ενδιαφερόμενος προσφέρει 2.000€ περισσότερα από εμένα και εξασφαλίσει το σπίτι, θα είμαι πραγματικά αναστατωμένος;”
Σε περίπτωση που σου αρέσει πραγματικά το σπίτι και μπορείς να φανταστείς τη ζωή σου σε αυτο, ίσως αξίζει να αυξήσεις την προσφορά σου. Όταν αγοράζεις το πρώτο σου σπίτι, τα 2.000€ μπορεί να σου φαίνονται αρκετά χρήματα. Ωστόσο, εάν είναι το κατάλληλο ακίνητο για εσένα, τότε αξίζει να θυμάσαι ότι πρόκειται για λιγότερο από το 2% της συνολικής αξίας του ακινήτου (2.000 € = 1,3% της αξίας ενός σπιτιού των €150.000).
2. Τραπεζική χρηματοδότηση και η (α)βεβαιότητα της
Στην περίπτωση τραπεζικής χρηματοδότησης είναι συνετό να ενημερωθείς αναφορικά με τη διαδικασία χορήγησης στεγαστικού δανείου.
Θα πρέπει να λάβεις υπόψη τρεις παράγοντες κατά την αγορά ακινήτου με στεγαστικό δάνειο και το πως επηρεάζουν την απόφαση του πωλητή:
Λήψη προέγκρισης δανείου
Πριν ξεκινήσεις τη διαδικασία αναζήτησης ακινήτου όπως αναφέραμε και παραπάνω θα πρέπει να ορίσεις τον προϋπολογισμό σου. Η ecredit προσφέρει online εργαλεία που μπορούν να σε βοηθήσουν να υπολογίσεις τον προϋπολογισμό σου, αλλά και να ελέγξεις την επιλεξιμότητα του στεγαστικού σου δανείου.
Κατά την αναζήτηση ακινήτου και διαπραγμάτευση με τον πωλητή είναι καθοριστικής σημασίας η λήψη προέγκρισης δανείου. Η οικονομική προέγκριση σε ενημερώνει επίσημα για το ποσό που μπορείς να χρηματοδοτηθείς, αλλά και τη μηνιαία δόση που προκύπτει.
Με τη λήψη προέγκρισης αποδεικνύεις στον ιδιοκτήτη τη σοβαρότητα των προθέσεων σου και την οικονομική σου δυνατότητα. Σημειώνεται ότι χωρίς την έγκριση χρηματοδότησης από τράπεζα, πολλοί πωλητές δεν θα σε λάβουν υπόψη ως σοβαρό ενδιαφερόμενο.
Καθυστερήσεις εκταμίευσης ή/και εξέλιξης της συμφωνίας
Ωστόσο, παρατηρούνται καθυστερήσεις κατά την εκταμίευση δανείου ή ακόμα και πιθανότητα μη δυνατότητας χορήγησης του δανείου. Έτσι, οι ιδιοκτήτες ίσως είναι λίγο σκεπτικοί εάν πρόκειται να πάρεις στεγαστικό δάνειο, συγκριτικά με κάποιον υποψήφιο που διαθέτει άμεσα το κεφάλαιο σε μετρητά.
Για αυτόν το λόγο, ώστε να αντισταθμίσεις τον κίνδυνο καθυστέρησης της εκταμίευσης ή/και μη εξέλιξης της συμφωνίας, θα πρέπει να είσαι έτοιμος να κάνεις μια καλύτερη προσφορά. Έτσι, στην αγορά ακινήτου με στεγαστικό δάνειο, οι προσφορές συνήθως είναι υψηλότερες από τις προσφορές που δεν απαιτούν τραπεζική χρηματοδότηση.
Κίνδυνος μη χορήγησης του δανείου λόγω της εκτίμησης της τράπεζας
Η τράπεζα οφείλει να εκτιμήσει την αξία του ακινήτου στο σενάριο αγοραπωλησίας με στεγαστικό δάνειο.
Είναι πιθανό η εκτίμηση της τράπεζας να είναι χαμηλότερη από τη συμφωνηθείσα τιμή μεταξύ του αγοράστη και του πωλητή. Αυτό σημαίνει ότι θα χρειαστεί να έχεις περισσότερες αποταμιεύσεις, ώστε να μπορέσεις να προχωρήσεις στην αγορά του ακινήτου.
Ας υποθέσουμε ότι θέλεις να αγοράσεις ένα ακίνητο και καταλήξετε σε τιμή 100€ χιλ. και ότι έχεις αποταμιεύσεις 20€ χιλ. Ας θεωρήσουμε επίσης ότι σκοπεύεις να δανειστείς ως μέγιστο ποσό το 80% της ζητούμενης τιμής, δηλαδή τα υπόλοιπα 80€ χιλ.
Ωστόσο, η τράπεζα μετά την επιθεώρηση του ακινήτου εκτιμά την αξία του στα 90€ χιλ. Έτσι, είναι διατεθειμένη να σου παρέχει χρηματοδότηση το 80% της αξίας αυτής, δηλαδή μόνο 72€ χιλ. Εάν ο πωλητής δεν διατίθεται να διαπραγματευτεί περαιτέρω τη τιμή, σου υπολείπονται 8€ χιλ.που δεν μπορείς να καλύψεις. Σε αυτή την περίπτωση, δεν μπορείς να λάβεις τη χρηματοδότηση και η συμφωνία σας πρόκειται να καταρρεύσει.
3. Όροι πληρωμής
Η απόφαση του πωλητή επιπλέον επηρεάζεται από τους όρους πληρωμής των υποψήφιων αγοραστών. Πιο συγκεκριμένα, για την αγορά ακινήτου έχεις τις εξής εναλλακτικές πληρωμής:
1. Αγοραπωλησία ακινήτου με αποταμιεύσεις στην τράπεζα
Εάν διαθέτεις μετρητά, ενδέχεται να δεχτεί μια χαμηλότερη προσφορά ο ιδιοκτήτης. Ειδικά όταν ο ιδιοκτήτης επιδιώκει άμεση πώληση του ακινήτου του, χωρίς τις ενδεχόμενες καθυστερήσεις λόγω της εμπλοκής τράπεζας.
2. Λήψη στεγαστικού δανείου
Εάν χρειάζεσαι τραπεζική χρηματοδότηση, πρέπει να λάβεις προέγκριση δανείου. Μην ξεχνάς ότι η προέγκριση και τελική έγκριση είναι χρονοβόρες και χαρακτηρίζονται από γραφειοκρατία, οπότε προνόησε να ξεκινήσεις άμεσα τις διαδικασίες.
3. Αγοραπωλησία ακινήτου με δόσεις
Τέλος υπάρχει και η εναλλακτική λύση της αγοραπωλησίας ακινήτου με δόσεις, χωρίς την εμπλοκή τράπεζας. Με αυτή τη μέθοδο, ως αγοραστής καταβάλλεις συνήθως ένα αρχικό ποσό που μπορεί να καλύψει την άμεση ανάγκη μετρητών του πωλητή. Έπειτα, το υπόλοιπο ποσό εξοφλείται σε δόσεις για μια συμφωνημένη χρονική περίοδο όπως ορίζει το συμβόλαιο.
4. Υπογραφή προσυμφώνου
Μόλις ο πωλητής και ο αγοραστής έρθουν σε μια συμφωνία, συστήνεται να υπογράψουν ένα προσύμφωνο πώλησης ακινήτου. Το προσύμφωνο δεσμεύει τα συμβαλλόμενα μέρη να ολοκληρώσουν την αγοραπωλησία ακινήτου με τους όρους που έχουν συμφωνήσει.
Διευκρινίζουμε ότι η υπογραφή του προσυμφώνου είναι προεραιτική όμως σου προτείνουμε να προχωρήσεις στη σύναψη του. Έτσι, εξασφαλίζεις το ακίνητο και σε περίπτωση παραβίασης των συμφωνημένων όρων μπορείς να διεκδικήσεις νομικά τα δικαιώματα σου.
Ποσό προκαταβολής
Συνήθως με τη συναψη του προσυμφώνου ο αγοραστής καταβάλλει στον πωλητή μια προκαταβολή.
Το ποσό της προκαταβολής είναι ακόμα ένας παράγοντας που επηρεάζει την επιλογή υποψήφιου αγοραστή από την πλευρά του πωλητή. Στην ουσία, όσο υψηλότερη η προκαταβολή που μπορείς να καταβάλλεις, τόσο πιο ελκυστική είναι η προσφορά σου για τον πωλητή.
Προϋπόθεση Στεγαστικού Δανείου
Σε περίπτωση αγοράς ακινήτου με δάνειο, το προσύμφωνο ενδέχεται να περιλαμβάνει έναν όρο ότι η συμφωνία εξαρτάται από την έγκριση της χρηματοδότησης. Δηλαδή εάν η τραπεζική χρηματοδότηση τελικά απορριφθεί, τότε το προσύμφωνο ακυρώνεται.
Σημειώνεται ότι αυτοί οι όροι είναι υπό διαπραγμάτευση μεταξύ των συμβαλλόμενων μερών.
5. Τελική ημερομηνία μεταβίβασης του ακινήτου
Η αγορά ακινήτων χαρακτηρίζεται από γραφειοκρατικές διαδικασίες. Ως αποτέλεσμα, η τελική ημερομηνία υπογραφής του συμβολαίου και ολοκλήρωσης της μεταβίβασης ακινήτου εξαρτάται κυρίως από τον πωλητή. Οπότε, υπάρχουν δύο ενδεχόμενα:
- Τα απαραίτητα δικαιολογητικά μεταβίβασης είναι έτοιμα: Τότε η δυνατότητα γρήγορης ολοκλήρωσης της πώλησης είναι πιθανό να είναι η προτεραιότητα του ιδιοκτήτη.
- Δεν έχουν συγκεντρωθεί τα αναγκαία δικαιολογητικά: Σε αυτή την περίπτωση ο ιδιοκτήτης χρειάζεται περαιτέρω χρόνο να ολοκληρώσει τις γραφειοκρατικές διαδικασίες. Έτσι, πρόκειται να επιλέξει κάποιον υποψήφιο που δεν έχει πρόβλημα με την καθυστέρηση ολοκλήρωσης της διαδικασίας (π.χ. 3 μήνες).
Και στις δύο περιπτώσεις, ο πωλητής χρειάζεται χρόνο ώστε να κάνει την επόμενη του κίνηση. Για παράδειγμα, ο τρέχον ιδιοκτήτης μπορεί να χρειάζεται έως και 6 μήνες ώστε να συγκεντρώσει όλα τα απαραίτητα έγγραφα, ή να τακτοποιήσει νομικά το ακίνητο. Εάν μπορέσεις να διαπιστώσεις ποιες είναι αυτές οι επιδιώξεις, τότε μπορείς να προσαρμόσεις και να βελτιστοποιήσεις την προσφορά αγοράς σου.
6. Εντύπωση που θα κάνεις ως αγοραστής
Η εντύπωση που θα κάνεις στον πωλητή παίζει καθοριστικό ρόλο κατά την διαδικασία λήψης της απόφασης του. Σε αυτό το άρθρο μπορείς να μάθεις πως να κάνεις καλή εντύπωση στον ιδιοκτήτη κατά τη ξενάγηση ακινήτου. Να θυμάσαι ότι οι πωλητές προτιμούν ευχάριστους και διαλλακτικούς υποψηφίους για δύο κύριους λόγους:
- Ο πωλητής ενδεχομένως είναι συναισθηματικά δεμένος με την περιουσία του, οπότε ίσως λάβει υπόψη τυχόν συμπάθειες προς τους ενδιαφερόμενους. Είναι πιθανό να επιλέξει να προχωρήσει με κάποιον υποψήφιο που θεωρεί ότι θα σεβαστεί και θα προσέξει το ακίνητο.
- Η διαδικασία ολοκλήρωσης της πώλησης ακινήτου είναι χρονοβόρα και μπορεί να πάρει έως και 6 μήνες, ή και ακόμα περισσότερο. Επομένως, η αλληλεπίδραση του αγοραστή και του πωλητή αυτό το διάστημα είναι συνεχής και πρέπει να υπάρχει συνεργασία μεταξύ τους. Οπότε, η σύμπραξη με έναν ευγενικό και συνεργάσιμο υποψήφιο αγοραστή αδιαμφισβήτητα είναι προτιμότερη από έναν πιο “δύσκολο” ενδιαφερόμενο.
Συμπέρασμα: Πως να κάνεις μια καλή προσφορά αγοράς ακινήτου
Εάν πρόκειται να αγοράσεις ένα ακίνητο θα πρέπει να προετοιμαστείς κατάλληλα πριν κάνεις την προσφορά σου στον πωλητή. Αρχικά, περιόρισε και στόχευσε την αναζήτηση σου σε ακίνητα που μπορείς να υποστηρίξεις οικονομικά. Έπειτα, αφού βρεις το κατάλληλο ακίνητο, δημιούργησε τις βάσεις μιας καλή σχέσης με τον ιδιοκτήτη και προσπάθησε να καταλάβεις τις επιδιώξεις του από την πώληση του ακινήτου του!
Όταν έρθει η ώρα να υποβάλλεις την προσφορά σου, θα πρέπει να λάβεις υπόψη τους παράγοντες που επηρεάζουν την επιλογή υποψήφιου αγοραστή από την πλευρά των πωλητών. Πιο συγκεκριμένα, είναι καλό να κάνεις τα εξής:
- Θέσε μια εύλογη και αντιπροσωπευτική τιμή προσφοράς αγοράς του ακινήτου.
- Λάβε υπόψη ότι με τη λήψη τραπεζικής χρηματοδότησης υφίστανται ενδεχόμενες καθυστερήσεις ολοκλήρωσης της αγοραπωλησίας ακινήτου.
- Σκέψου τους όρους πληρωμής (με μετρητά, στεγαστικό δάνειο ή με δόσεις) και τις πιθανές προτιμήσεις ή ανασφάλειες των πωλητών.
- Αναλογίσου την υπογραφή προσυμφώνου αλλά και το ποσό προκαταβολής που θα προσφέρεις.
- Μην αμελήσεις να κάνεις καλή εντύπωση στον ιδιοκτήτη.
Η τελική απόφαση του πωλητή διαμορφώνεται λοιπόν βάσει των παραπάνω στοιχείων της προσφοράς σου. Επομένως, σε περίπτωση που υστερείς σε κάποιο από αυτά τα χαρακτηριστικά, μπορείς να “ενδυναμώσεις” την προσφορά σου προσαρμόζοντας κάποιον από τους υπόλοιπους παράγοντες!