Τι είναι η αγοραπωλησία ακινήτου;
H αγοραπωλησία ακινήτου είναι η σύμβαση μεταξύ του πωλητή και του αγοραστή σύμφωνα με την οποία πραγματοποιείται η μεταβίβαση ακινήτου από το ένα συμβαλλόμενο μέρος στο άλλο. Ο αγοραστής υποχρεούται να καταβάλει το χρηματικό αντίτιμο που έχει συμφωνηθεί μετά από τις διαπραγματεύσεις με τον πωλητή.
Τι προβλέπει ο νόμος για την αγοραπωλησία ακινήτου;
Για τη σύναψη μιας αγοραπωλησίας απαιτείται σύμβαση των μερών με συμβολαιογραφική πράξη. Στη συνέχεια η σύμβαση αυτή υποβάλλεται στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή Κτηματολογικό Γραφείο.
Είτε θέλεις να πουλήσεις, είτε να αποκτήσεις ένα ακίνητο πρέπει να προετοιμαστείς έξυπνα, καθώς η διαδικασία της μεταβίβασης μπορεί να γίνει απαιτητική. Θα πρέπει να πληροφορηθείς σχετικά με τα απαραίτητα δικαιολογητικά, αλλά και τους τρόπους που μπορεί να πραγματοποιηθεί η αγοραπωλησία ακινήτου.
Η αγοραπωλησία ακινήτου απαιτεί μια σειρά από ενέργειες προκειμένου να ολοκληρωθεί. Μόλις τα συμβαλλόμενα μέρη έρθουν σε συμφωνία, συστήνεται να υπογράψουν ένα προσύμφωνο πώλησης ακινήτου. Το προσύμφωνο δεσμεύει τα συμβαλλόμενα μέρη να προχωρήσουν στη μεταβίβαση με τους όρους που έχουν συμφωνήσει. Ακολουθεί η συγκέντρωση των απαραίτητων δικαιολογητικών. Έπειτα ο αγοραστής καλείται να εξοφλήσει το Φόρο Μεταβίβασης Ακινήτου (ΦΜΑ) και στη συνέχεια μπορεί να πραγματοποιηθεί η υπογραφή του τελικού συμβολαίου μεταβίβασης.
Εδώ μπορείς να ενημερωθείς αναλυτικά για τα στάδια που περιλαμβάνει η πώληση ακινήτου.
Αγοραπωλησία ακινήτου με στεγαστικό δάνειο
Η αγοραπωλησία ακινήτου με στεγαστικό δάνειο είναι αρκετά δημοφιλής μέθοδος στην αγορά ακινήτων.
Ως πωλητής, αν είσαι διατεθειμένος να πουλήσεις το ακίνητο σου σε αγοραστή που θα λάβει στεγαστικό δάνειο, διευρύνεις αυτόματα το πλήθος των υποψηφίων στο οποίο απευθύνεσαι.
Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος, το 2021 το σύνολο των εκταμιεύσεων ανήλθε στα 781,7 εκατ. € μέσω 10.685 δανειακών συμβάσεων. Έτσι, η μέση εκταμίευση διαμορφώθηκε στα 73,1 χιλ. €.
Σημειώνεται ότι οι προσφορές από τους αγοραστές με στεγαστικό δάνειο είναι πιο κοντά στην τιμή που ζητάς. Εάν δώσεις χρόνο στην αναζήτηση αγοραστή, μπορεί να λάβεις και προσφορές υψηλότερες από την αρχικά ζητούμενη τιμή.
Ως αγοραστής, η λήψη στεγαστικού δανείου για την απόκτηση ακίνητης περιουσίας θα αυξήσει την αγοραστική σου δύναμη. Επομένως και το εύρος των ακινήτων που μπορείς να αντέξεις οικονομικά πρόκειται να διευρυνθεί.
Ωστόσο, οι διαδικασίες προέγκρισης και τελικής έγκρισης είναι χρονοβόρες και χαρακτηρίζονται από γραφειοκρατία. Καλό θα ήταν να λάβεις την προέγκριση όσο το δυνατόν νωρίτερα. Θα πρέπει να ενημερώσεις τον πωλητή αναφορικά με την πορεία της προέγκρισης και να τoυ υποδείξεις το αντίστοιχο έγγραφο. Έτσι πρόκειται να ενισχύσεις τη θέση σου και να αποδείξεις τη σοβαρότητα του ενδιαφέροντος σου. Αν ενδιαφέρεσαι να αγοράσεις ακίνητο με στεγαστικό δάνειο μπορείς να ενημερωθείς αναλυτικά σε αυτό το άρθρο.
Αγοραπωλησία ακινήτου χωρίς δάνειο
Αρκετοί είναι οι πωλητές που επιζητούν να ολοκληρώσουν άμεσα τη διαδικασία αγοραπωλησίας ακινήτου. Έτσι αναζητούν αγοραστές που δεν χρειάζεται να πάρουν δάνειο για να προχωρήσουν στην αγορά του ακινήτου.
Ο λόγος είναι ότι αυτοί οι υποψήφιοι δεν διατρέχουν τον κίνδυνο απόρριψης από την τράπεζα. Αυτό σημαίνει ότι ο πωλητής είναι πιο βέβαιος αναφορικά με την άμεση και επιτυχημένη ολοκλήρωση της αγοραπωλησίας. Έτσι μειώνονται οι πιθανότητες να χρειαστεί να προωθήσει ξανά το ακινήτου για την εύρεση αγοραστή.
Επιπλέον, η αγοραπωλησία ακινήτου χωρίς δάνειο δεν ενέχει πιθανές καθυστερήσεις που προκαλεί η διαδικασία έγκρισης και εκταμίευσης δανείου. Μετά την πανδημία, οι καθυστερήσεις των δημόσιων υπηρεσιών έχουν επηρεάσει και κάποιες τράπεζες που χρειάζονται έως και έξι μήνες για την εκταμίευση κεφαλαίων στους πωλητές. Αυτό αυτόματα καθιστά τις προσφορές από αγοραστές που έχουν άμεσα διαθέσιμες αποταμιεύσεις στην τράπεζα τους πιο ελκυστικές.
Η προτίμηση των πωλητών για αγοραστές που έχουν άμεσα διαθέσιμο κεφάλαιο αποδεικνύεται από μία αναφορά της Καθημερινής. Πιο συγκεκριμένα, η Καθημερινή εκτιμά ότι περίπου 40.000 κατοικίες πωλήθηκαν το 2021. Όμως, μόνο το ¼ αυτών πραγματοποιήθηκε με τη συνδρομή τραπεζικού δανεισμού, ενώ οι υπόλοιπες 30.000 πωλήσεις υλοποιήθηκαν αποκλειστικά με μετρητά.
Με άλλα λόγια, ως αγοραστής εάν έχεις άμεσα διαθέσιμο το κεφάλαιο για την αγορά ακινήτου, οι πωλητές θα θεωρήσουν την προσφορά σου πιο ελκυστική. Μπορείς να χρησιμοποιήσεις αυτό το πλεονέκτημα σου στις διαπραγματεύσεις με τον πωλητή, ώστε να διεκδικήσεις μια πιο συμφέρουσα συμφωνία.
Αγοραπωλησία ακινήτου με δόσεις
Η αγοραπωλησία ενός ακινήτου σε δόσεις μπορεί να είναι μια καλή εναλλακτική για να κλείσεις μια συμφωνία. Με αυτή τη μέθοδο, ο αγοραστής καταβάλλει συνήθως ένα αρχικό ποσό, που μπορεί να καλύψει την άμεση ανάγκη μετρητών του πωλητή. Στη συνέχεια, το υπόλοιπο ποσό πληρώνεται σε δόσεις για μια συμφωνημένη χρονική περίοδο, όπως ορίζει το συμβόλαιο.
Ως πωλητής μπορείς να αποκτήσεις πρόσβαση σε περισσότερους αγοραστές αν αποδεχτείς την πληρωμή με δόσεις. Επίσης, με αυτόν τον τρόπο αποφεύγεται και η ανάμειξη της τράπεζας. Όμως, αν ο αγοραστής δεν μπορεί να καταβάλει τις μελλοντικές πληρωμές, η επιβολή των δικαιωμάτων σου μέσω δικαστηρίου μπορεί να είναι χρονοβόρα διαδικασία.
Υπάρχουν δύο τύποι αγοραπωλησίας με δόσεις:
Αγοραπωλησία ακινήτου με δόσεις: Αναβλητική Αίρεση
Στην αγοραπωλησία με αναβλητική αίρεση, ο τίτλος ιδιοκτησίας μεταβιβάζεται στον αγοραστή κατά την ημερομηνία υπογραφής του συμβολαίου. Ο αγοραστής πραγματοποιεί τις πληρωμές σε δόσεις, όπως ορίζει το συμβόλαιο.
Σε περίπτωση που οι όροι του συμβολαίου παραβιαστούν, τότε ο τίτλος ιδιοκτησίας επιστρέφει στον πωλητή. Ο πωλητής μπορεί να ασκήσει το δικαίωμα του να κρατήσει τις πληρωμές που έχουν προηγηθεί για να καλύψει τη ζημιά που έχει υποστεί.
Αγοραπωλησία ακινήτου με δόσεις: Διαλυτική Αίρεση
Σε συμβόλαιο πώλησης ακινήτου με διαλυτική αίρεση, ο τίτλος ιδιοκτησίας μεταβιβάζεται στον αγοραστή μόνο αφού ο δεύτερος έχει εξοφλήσει όλες τις δόσεις που οφείλει στον πωλητή και που προβλέπονται στο συμβόλαιο.
Τα συμβαλλόμενα μέρη υπογράφουν ότι μόλις ο πωλητής λάβει όλες τις δόσεις από τον αγοραστή, ο πωλητής θα μεταβιβάσει τον τίτλο ιδιοκτησίας.
Αυτή η συμφωνία είναι διαφορετική από μια συνηθισμένη αγοραπωλησία, επειδή η μεταβίβαση του τίτλου ιδιοκτησίας του ακινήτου από τον πωλητή στον αγοραστή δεν ολοκληρώνεται κατά την υπογραφή του συμβολαίου. Αντίθετα, η μεταβίβαση του τίτλου ιδιοκτησίας πραγματοποιείται μετά την πλήρη εξόφληση του τιμήματος από τον αγοραστή.
Ως πωλητής, έχεις μεγαλύτερη ασφάλεια επειδή ο τίτλος παραμένει στο όνομα σου έως ότου ο αγοραστής ολοκληρώσει όλες τις πληρωμές.
Αγοραπωλησία ακινήτου με μετρητά
Όταν μιλάμε για την αγορά ακινήτου με μετρητά, είναι σημαντικό να γίνει η εξής διάκριση:
- Αγορά ακινήτου με μετρητά που τηρούνται νόμιμα σε τραπεζικό λογαριασμό. Σε αυτή την περίπτωση η προέλευση των χρημάτων μπορεί να αποδειχθεί και οι σχετικοί φόροι έχουν καταβληθεί.
- Πληρωμή μέρους του χρηματικού ποσού με τη χρήση μετρητών που δεν βρίσκονται σε τραπεζικό λογαριασμό, αλλά κρατώνται φυσικά. Σε αυτό το σενάριο η προέλευση των μετρητών δεν μπορεί να αποδειχθεί.
Στην προηγούμενη παράγραφο “Αγοραπωλησία ακινήτου χωρίς στεγαστικό δάνειο” καλύψαμε την πρώτη περίπτωση αγοράς με μετρητά που τηρούνται σε τράπεζα. Τώρα πρόκειται να αναλύσουμε την δεύτερη περίπτωση αγοράς ακινήτου με μη δηλωμένα μετρητά.
Επιτρέπεται η αγορά ακινήτου με μετρητα;
Η αγοραπωλησία ακινήτου με μετρητά και η δήλωση χαμηλότερης τιμής στη σύμβαση από το χρηματικό ποσό που πραγματικά ανταλλάσσεται είναι παράνομη.
Πολλοί αγοραστές πιστεύουν ότι μπορούν να πληρώσουν λιγότερο φόρο με αυτόν τον τρόπο. Στην πραγματικότητα, κινδυνεύουν να χρεωθούν πολύ μεγαλύτερο φόρο κατά την πώληση. Επίσης, σε περίπτωση ελέγχου από την εφορία πρόκειται να υποστούν μεγάλες κυρώσεις.
Από την άλλη πλευρά, οι πωλητές κινδυνεύουν να αντιμετωπίσουν τυχόν νομικές ενέργειες από τους αγοραστές. Ενδέχεται κάποιος αγοραστής να επιχειρήσει να ξεγελάσει κάποιον ιδιοκτήτη προσφέροντας ένα ποσό σε μετρητά κατά την ημερομηνία της σύμβασης.
Πρόκειται να πληρώσεις λιγότερο φόρο μεταβίβασης σήμερα
Από την πλευρά του αγοραστή, η αγορά ακινήτου με μετρητά ίσως και να μην αξίζει τον κόπο. Αν και σε φέρνει στην πλεονεκτική θέση να διαπραγματευτείς μια χαμηλότερη τιμή, τα συνολικά οφέλη της επένδυσης ίσως είναι μικρά.
Ως αγοραστής, επιβαρύνεσαι με το φόρο μεταβίβασης ακινήτου (ΦΜΑ). Ο ΦΜΑ διαμορφώνεται στο 3% επί του υψηλότερου ποσού μεταξύ της αντικειμενικής αξίας και της δηλωθείσας τιμής στο συμβόλαιο μεταβίβασης. Στην καλύτερη περίπτωση, θα καταφέρεις να μειώσεις το φόρο μεταβίβασης τουλάχιστον στο 3% επί της αντικειμενικής αξίας. Για παράδειγμα, ας υποθέσουμε ότι η τιμή πώλησης είναι 120 χιλ. € και η αντικειμενική αξία είναι 100 χιλ. €. Αν δοθούν 20 χιλ. € σε μετρητά, τότε πρόκειται να εξοικονομήσεις 3% x 20 χιλ. €, δηλαδή 600€.
Θα πληρώσεις πολύ υψηλότερο φόρο υπεραξίας στο μέλλον
Το μειονέκτημα αυτής της μεθόδου για τον αγοραστή υφίσταται στην περίπτωση που πουλήσει το ακίνητο του στο μέλλον. Σε αυτήν το σενάριο ο αγοραστής πρόκειται να επιβαρυνθεί με υψηλότερο φόρο υπεραξίας. Ο φόρος υπεραξίας για την πώληση ακινήτου υπολογίζεται σύμφωνα με την ελληνική νομοθεσία, αλλά αναστέλλεται συνεχώς. Μόλις όμως εφαρμοστεί, ο φόρος πρόκειται να ανέρχεται στο 15% της διαφοράς μεταξύ της τιμής κτήσης και της τιμής πώλησης.
Στο παράδειγμά μας, η τιμή κτήσης ήταν οι 100 χιλ. € που δηλώθηκαν στο συμβόλαιο. Ας υποθέσουμε ότι αποφασίσεις μετά από 5 χρόνια να πουλήσεις το ακίνητο σου για 130 χιλ. €. Το κεφαλαιακό σου κέρδος θα είναι 30 χιλ. €.
Σε αυτήν την περίπτωση, πρόκειται να φορολογηθείς με 15% επί των 30 χιλ. €, δηλαδή 4.500 €. Σημείωσε ότι ισχύουν εκπτώσεις ανάλογα με τη διάρκεια της περιόδου κατοχής. Καταλήγεις λοιπόν να πληρώνεις υψηλότερο φόρο υπεραξίας.
Όπως αναφέραμε παραπάνω, αν δηλώσεις το συνολικό ποσό των 120 χιλ. € στο συμβόλαιο, τότε κατά την απόκτηση του ακινήτου θα πληρώσεις επιπλέον 600 € φόρο μεταβίβασης. Ενώ, κατά την πώληση πρόκειται να πληρώσεις 3.000 € λιγότερα στο φόρο υπεραξίας. Αυτό αντιπροσωπεύει ένα καθαρό όφελος 2.400 € στο συγκεκριμένο παράδειγμα.
Δεν κερδίζεις έκπτωση από τον συμβολαιογράφο, τον δικηγόρο ή τον μεσίτη σου
Τα τρίτα μέρη που συμμετέχουν στην συναλλαγή και αμείβονται με ποσοστό επί της τιμής πώλησης, αναμένουν την προμήθεια τους. Επομένως, μην περιμένεις να πληρώσεις μειωμένη αμοιβή στον συμβολαιογράφο, στον δικηγόρο ή στον μεσίτη επειδή πρόκειται να δηλώσεις χαμηλότερη τιμή στο συμβόλαιο.
Δεν μπορείς να δικαιολογήσεις την προέλευση των χρημάτων
Ως πωλητής, τα μειονεκτήματα του να πουλήσεις το ακίνητο σου και να πληρωθείς με μετρητά, υπερτερούν των πλεονεκτημάτων. Όταν δηλώνεις την πραγματική τιμή πώλησης στο συμβόλαιο, μπορείς να δικαιολογήσεις τα έσοδα από την πώληση. Αν ο αγοραστής σου δώσει 20 χιλ. € σε μετρητά, τότε δεν μπορείς να δικαιολογήσεις την προέλευσή τους. Επομένως, δεν μπορείς να καταθέσεις αυτά τα χρήματα στην τράπεζα.
Κινδυνεύεις να γίνεις στόχος αναξιόπιστων αγοραστών
Πρόσφατα υπήρξαν αναφορές από συμβαλλόμενους που συμφωνούσαν να δηλώσουν χαμηλότερη τιμή στο συμβόλαιο, ανταλλάσσοντας τη διαφορά σε μετρητά. Για παράδειγμα, ένας αγοραστής συμφώνησε να αγοράσει ένα ακίνητο στα 235 χιλ. €, αλλά δηλώνοντας στο συμβόλαιο την αντικειμενική αξία που διαμορφώνονταν στα 187.500 €.
Ο αγοραστής εξόφλησε το ΦΜΑ και την ημέρα της υπογραφής του τελικού συμβολαίου εμφανίστηκε στο γραφείο του συμβολαιογράφου με μία τραπεζική επιταγή ύψους 187.500 €. Ο αγοραστής επέμεινε να προχωρήσουν στην αγοραπωλησία ακινήτου με αυτό το χρηματικό ποσό και απείλησε με δικαστική προσφυγή τον πωλητή.
Ως πωλητής, θα πρέπει να έχεις στο μυαλό σου ότι η αποδοχή αντίστοιχων όρων μπορεί να σε εκθέσει σε κίνδυνο. Η δήλωση χαμηλότερου ποσού στο συμβόλαιο δεν σου αποφέρει κανένα όφελος. Αντιθέτως, διακινδυνεύεις μακροχρόνιες και παρατεταμένες νομικές μάχες από αναξιόπιστους αγοραστές που θέλουν να εξαπατήσουν πωλητές ακινήτων.
Συμπέρασμα: Αγοραπωλησία ακινήτου
Συμπεραίνουμε ότι η κατοχή νόμιμα αποκτημένων μετρητών αποτελεί πλεονέκτημα κατά την αγοραπωλησία ακινήτου. Έτσι, ως αγοραστής βρίσκεσαι σε πλεονεκτική θέση καθώς η προσφορά σου είναι πιο ελκυστική για τους πωλητές και έχεις τη δυνατότητα να διαπραγματευτείς περαιτέρω την τιμή.
Εάν πρόκειται να αγοράσεις ακίνητο με στεγαστικό δάνειο, θα πρέπει να προετοιμαστείς προκαταβολικά και να ενημερωθείς σχετικά με τη διαδικασία. Να είσαι έτοιμος να κάνεις προσφορές πιο κοντά στη ζητούμενη τιμή που επιδιώκουν οι ιδιοκτήτες. Με αυτόν τον τρόπο μπορείς να αντισταθμίσεις την τυπική καθυστέρηση που ενδέχεται να προκύψει από την πλευρά της τράπεζας για την διενέργεια των διαδικασιών έγκρισης και εκταμίευσης του δανείου.
Η αγοραπωλησία με αναβλητική ή διαλυτική αίρεση μπορεί να είναι ο τρόπος να αγοράσεις ακίνητο χωρίς τη λήψη στεγαστικού δανείου. Ωστόσο, είναι σημαντικό να δημιουργηθεί μια σχέση εμπιστοσύνης μεταξύ του αγοραστή και του πωλητή για την επιτυχημένη ολοκλήρωση μιας αντίστοιχης συμφωνίας.Όταν φτάσει η στιγμή της υπογραφής του τελικού συμβολαίου, ποτέ μην δηλώσεις μέρος της τιμής σε μετρητά. Αυτό το σενάριο δεν εξυπηρετεί ούτε τον αγοραστή, ούτε τον πωλητή.