Η αντικειμενική αξία ακινήτου είναι στην ουσία η φορολογητέα αξία του, όπως την ορίζει το Υπουργείο Οικονομικών. Οι αντικειμενικές αξίες υπολογίζονται με βάση τις τιμές ζώνης και ένα σύνολο άλλων συντελεστών  και παραγόντων που εξαρτώνται από τα χαρακτηριστικά του εκάστοτε ακινήτου. Ο μηχανισμός των αντικειμενικών αξιών και των τιμών ζώνης είναι αλληλένδετοι και αποτελούν το θεμέλιο της φορολόγησης ακίνητης περιουσίας.

Αξίζει να σημειωθεί ότι οι αντικειμενικές αξίες συνήθως δεν αντιστοιχούν στο ποσό που ένας πρόθυμος και ικανός αγοραστής θα ήταν διατεθειμένος να πληρώσει για ένα ακίνητο. Συνήθως είναι χαμηλότερες από τις τιμές της αγοράς. Επίσης, λόγω του χρόνου που απαιτεί η ενημέρωση τους, παρουσιάζουν συχνά μια χρονική καθυστέρηση.

Σε αυτό το άρθρο θα απαντήσουμε αναλυτικά 3 εύλογα ερωτήματα που προκύπτουν αναφορικά με τις αντικειμενικές αξίες:

• Ποια η διαφορά μεταξύ της αντικειμενικής και αγοραστικής αξίας
• Πως οι αντικειμενικές αξίες επηρεάζουν την φορολογία των ακινήτων
• Πως επηρεάζονται οι τιμές της αγοράς με μια αύξηση των αντικειμενικών αξιών

Ας ξεκινήσουμε λοιπόν..

1. Πως η αντικειμενική αξία διαφέρει από την αγοραστική αξία;

Όπως ήδη αναφέραμε, η αντικειμενική αξία ενός ακινήτου καθορίζεται από το κράτος για αποκλειστικά φορολογικούς σκοπούς. Ενώ, η αγοραστική αξία διαμορφώνεται  με βάση την προσφορά και την ζήτηση ακινήτων μεταξύ αγοραστών και πωλητών.

Στην πράξη, οι αντικειμενικές τιμές των ακινήτων είναι γενικά χαμηλότερες από τις τρέχουσες τιμές της αγοράς. Μια αύξηση / μείωση των αντικειμενικών αξιών, θεωρητικά θα πρέπει να επιβεβαιώνει ότι οι αγοραίες τιμές έχουν αυξηθεί ή μειωθεί, αντίστοιχα. Αν αναρωτιέσαι ποια είναι η αγοραστική αξία του ακινήτου σου, μπορείς να λάβεις μια εκτίμηση της αξίας του εδώ. Αν από την άλλη, έχεις απορίες για το πως μπορεί να σε ωφελήσει μια εκτίμηση της αγοραστικής αξίας του ακινήτου σου, μπορείς να ενημερωθείς πλήρως σε αυτό το άρθρο.

2. Πως η αντικειμενική αξία επηρεάζει την φορολογία ακίνητης περιουσίας;

Ο σκοπός του συστήματος αντικειμενικών αξιών είναι να μπορεί το κράτος να φορολογεί τους ιδιοκτήτες ακινήτων. Οι ιδιοκτήτες ακινήτων φορολογούνται όταν αποκτούν ακίνητη περιουσία, κατά την διάρκεια που κατέχουν την κυριότητα, αλλά και κατά την διάθεση (πχ. αν πουλήσουν το ακίνητο). Η αντικειμενική αξία χρησιμοποιείται στον τύπο υπολογισμού του φόρου που οφείλουν στην κάθε περίπτωση.

Αντικειμενική αξία και απόκτηση ακινήτου

Αναφορικά με την απόκτηση ακινήτου, οι κύριοι φόροι που επιβάλλονται είναι ο Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτου (ΦΜΑ), γονικής παροχής και κληρονομιάς.

Στην αγορά ακινήτου, ο αγοραστής οφείλει τον φόρο μεταβίβασης. Ο φόρος επιβάλλεται στη μέγιστη τιμή μεταξύ της τιμής δήλωσης της σύμβασης και της αντικειμενικής αξίας. Ο ΦΜΑ υπολογίζεται στο 3% επί της αξίας του ακινήτου. Στην περίπτωση κληρονομιάς ή δωρεάς, οι φόροι διαμορφώνονται πάντα με βάση την αντικειμενική αξία του ακινήτου.

Σημειώνεται πως τα συμβαλλόμενα μέρη είναι ελεύθερα να διαπραγματευτούν αναφορικά με την τιμή του ακινήτου. Μπορεί να συμφωνήσουν σε μια τιμή υψηλότερη από την αντικειμενική και να καταβάλλουν υψηλότερο φόρο. Αλλά, αν συμφωνήσουν ως τελική τιμή τίμημα μικρότερο της αντικειμενικής αξίας, ο φόρος θα διαμορφωθεί ανάλογα με την αντικειμενική αξία.

Αντικειμενική αξία και ιδιοκτησία ακινήτου

Αν είσαι ιδιοκτήτης ακινήτου, τότε υπάρχουν αρκετοί φόροι που οφείλεις και σχετίζονται με την ιδιότητα σου ως ιδιοκτήτης. Κάποιοι από αυτούς επηρεάζονται από τις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων.

Το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (ΤΑΠ) είναι μια δημοτική υποχρέωση των ιδιοκτητών ακινήτων και επηρεάζεται από την τιμή ζώνης. Αντίστοιχα τα Δημοτικά Τέλη (ΔΤ) και Φόροι (ΔΦ), αποτελούν δημοτικές υποχρεώσεις που διαμορφώνονται ανάλογα της τιμής ζώνης του εκάστοτε ακινήτου. 

Ο Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτου (ΕΝΦΙΑ) επιβάλλεται στις ακίνητες περιουσίες, ανεξάρτητα από την χρήση τους. Ο υπολογισμός του κύριου ΕΝΦΙΑ εξαρτάται από την τιμή ζώνης καθώς και άλλους παράγοντες και συντελεστές. Ενώ, ο συμπληρωματικός φόρος επιβάλλεται στην αντικειμενική αξία. Μπορείς να ενημερωθείς περαιτέρω αναφορικά με τον ΕΝΦΙΑ για το 2021 εδώ.

Ο υπολογισμός της αντικειμενικής αξίας και του ΕΝΦΙΑ βασίζεται σε κάποιους κοινούς παράγοντες  (τιμή ζώνης, συντέλεστής παλαιότητας, όροφος, προσόψεις, στάδιο αποπεράτωσης). Ωστόσο, ο ίδιος παράγοντας μπορεί να έχει διαφορετική επίδραση στον τελικό υπολογισμό των αντικειμενικών τιμών και του ΕΝΦΙΑ.

Για παράδειγμα, στον υπολογισμό της αντικειμενικής αξίας εφαρμόζεται έκπτωση ανάλογα με τον συντελεστή παλαιότητας. Η παλαιότητα εξαρτάται από τα έτη που πέρασαν από την κατασκευή του ακινήτου. Ο συντελεστής παλαιότητας λαμβάνει τιμές μεταξύ 0,60 - 0,90 και εφαρμόζεται ως έκπτωση στην τελική τιμή της αντικειμενικής αξίας. Έτσι, σε ένα ακίνητο που κατασκευάστηκε πριν από 11 έτη, εφαρμόζεται συντελεστής 0,80 για τον υπολογισμό της αντικειμενικής αξίας.

Από την άλλη πλευρά, στον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ επιβάλλεται συντελεστής παλαιότητας που κυμαίνεται από 1,00 έως 1,25. Σημειώνεται πως στην περίπτωση του ΕΝΦΙΑ, ο συντελεστής παλαιότητας εφαρμόζεται ως προσαύξηση στο τελικό ποσό του φόρου. Με αυτόν τον τρόπο, σε ένα ακίνητο ηλικίας 11 ετών επιβάλλεται συντελεστής 1,15, αυξάνοντας την τελική τιμή του ΕΝΦΙΑ.

Αντικειμενική αξία και διάθεση ακινήτου

Ο φόρος της υπεραξίας επιβάλλεται στην ουσία στην υπεραξία που λαμβάνεις κατά την πώληση του ακινήτου σου. Εισήχθη στην νομοθεσία το 2014 όμως ακόμα και σήμερα δεν έχει εφαρμοστεί, στην προσπάθεια στήριξης της αγοράς ακινήτων. Δεν είναι βέβαιο πότε ή αν θα τεθεί σε εφαρμογή ο συγκεκριμένος φόρος. Σημειώνεται πως ο φόρος υπεραξίας έχει ανασταλεί πολυάριθμες φορές. Με το αρ. 28 του Ν. 4646/2019 (ΦΕΚ A’ 201/12.12.2019) η ισχύς του φόρου υπεραξίας έχει ανασταλεί έως τις 31/12/2022.

Η υπεραξία υφίσταται όταν η τιμή πώλησης του ακινήτου υπερβαίνει την τιμή απόκτησης του. Ως τιμή πώλησης ορίζεται το τίμημα που αναγράφεται στο πωλητήριο συμβόλαιο. Αντίστοιχα και ως τιμή κτήσης ενός ακινήτου στις περισσότερες των περιπτώσεων ορίζεται το τίμημα που αναγράφεται στο συμβόλαιο. Σε περίπτωση όμως που η απόκτηση πραγματοποιηθεί μέσω κληρονομιάς ή δωρεάς, τότε ως τιμή κτήσης ορίζεται η αντικειμενική αξία του ακινήτου που αναγράφεται στο συμβόλαιο. Επομένως κατανοούμε πως η αντικειμενική αξία ίσως επηρεάσει τον φόρο υπεραξίας, αλλά αυτή η επιρροή είναι περιορισμένη.

Σημειώνεται πως ο φόρος υπεραξίας μειώνεται όσο μεγαλύτερο είναι το χρονικό διάστημα κατοχής μιας ακίνητης περιουσίας από έναν ιδιοκτήτη. Έτσι λοιπόν, αν αφαιρέσουμε την απομείωση που αντιστοιχεί ανάλογα με τα έτη διακράτησης του ακινήτου, η υπεραξία φορολογείται με συντελεστή 15%.

3. Πως μια αύξηση στις αντικειμενικές αξίες επηρεάζει τις τιμές της αγοράς;

Για αυτό το παράδειγμα θα υποθέσουμε πως οι τιμές ζώνης έχουν αυξηθεί κατά 10% και καμία άλλη συνθήκη δεν έχει μεταβληθεί. Αυτό οδηγεί σε αύξηση των αντικειμενικών αξιών των ακινήτων κατά 10%. Μια αύξηση στις αντικειμενικές αξίες έχει 4 κύριες επιπτώσεις στην προσφορά και ζήτηση για ακίνητες περιουσίες:

Κύριες επιπτώσεις στην αγορά ακινήτων

1. Η αύξηση στους φόρους ιδιοκτησίας ακινήτων, προκαλεί αύξηση του αριθμού των ιδιοκτητών που επιθυμούν να πουλήσουν τα ακίνητα τους. Αυτό συμβαίνει διότι αδυνατούν να ανταπεξέλθουν στους υψηλότερους φόρους. Έτσι, δημιουργείται αύξηση της προσφοράς ακινήτων προς πώληση και πτωτική πίεση στις τιμές τους.

2. Μια αύξηση των φόρων ιδιοκτησίας ακινήτων, οδηγεί σε μείωση της απόδοσης των επενδύσεων σε ακίνητα. Η επενδυτική όρεξη για ακίνητα αναμένεται να πέσει λόγω των υψηλότερων κοστών. Κατά συνέπεια, προβλέπεται μείωση της ζήτησης για ακίνητα και πτωτική πίεση στις τιμές τους.

3. Αναφορικά με τους φόρους απόκτησης ακινήτων, μια αύξηση τους μπορεί να οδηγήσει σε προσωρινή αύξηση ζήτησης. Αυτό συμβαίνει καθώς οι αγοραστές σπεύδουν να ολοκληρώσουν την αγορά ακινήτου πριν την ημερομηνία εφαρμογής της αύξησης φόρων. Ως επακόλουθο, παρατηρείται ανοδική τάση στις τιμές.

   Οι φόροι απόκτησης βασίζονται στην αντικειμενική αξία μόνο όταν αυτή υπερβαίνει την τιμή του συμβόλαιο μεταβίβασης. Οι αγοραίες τιμές υπερβαίνουν σχεδόν πάντα τις αντικειμενικές αξίες. Επομένως, η προσωρινή αύξηση της ζήτησης συμβαίνει μόνο όταν τα συμβαλλόμενα μέρη δηλώσουν χαμηλότερη αξία, προκειμένου να μειώσουν το ποσό των φόρων απόκτησης. Οπότε, αυτή η επίδραση είναι πιθανό να είναι αμελητέα.

4. Μια αύξηση στις αντικειμενικές αξίες μπορεί να ερμηνευτεί ως μήνυμα από το κράτος ότι οι πραγματικές αξίες ακινήτων έχουν αυξηθεί. Αγοραστές και πωλητές επηρεασμένοι από αυτές τις πληροφορίες, ίσως μεταβάλλουν την συμπεριφορά τους. Μπορεί να είναι πρόθυμοι να συναλλάσσονται σε υψηλότερες τιμές, προκαλώντας σε ανοδική τάση στις τιμές.

   Δεδομένου ότι οι αντικειμενικές αξίες είναι σχεδόν πάντα χαμηλότερες από τις αγοραίες, οι αυξήσεις τους εφαρμόζονται ώστε να συμβαδίζουν με την αύξηση των τιμών της αγοράς. Θεωρητικά η αύξηση των αντικειμενικών αξιών, θα πρέπει απλώς να επιβεβαιώνει ότι οι τιμές της αγοράς έχουν αυξηθεί. Όμως, η μεταβολή αυτή δεν θα πρέπει να επηρεάζει τις αγοραίες τιμές. Ωστόσο, πιθανώς να επηρεάσει την ψυχολογία όσων δραστηριοποιούνται στην αγορά, προκαλώντας ανοδική τάση των τιμών.

Οι αντικειμενικές αξίες στην αγορά ακινήτων - Περίληψη

Το κράτος ορίζει τις αντικειμενικές αξίες αποκλειστικά για φορολογικούς σκοπούς, ενώ οι αγοραστικές αξίες διαμορφώνονται βάσει προσφοράς και ζήτησης. Οι φορολογητέες τιμές επηρεάζουν ποικίλους φόρους που επιβάλλονται στις ακίνητες περιουσίες και σχετίζονται με την απόκτηση, ιδιοκτησία και διάθεση ακινήτων.

Η μεταβολή στις τιμές της αγοράς στην πράξη θα εξαρτηθεί από το ποιες από τις διάφορες επιδράσεις που περιγράψαμε παραπάνω είναι ισχυρότερες. Υποστηρίζουμε πως μια αύξηση των αντικειμενικών αξιών αναμένεται να έχει ως αποτέλεσμα μια μικρή ή αμελητέα μείωση των τιμών της αγοράς, όταν όλες οι υπόλοιπες μεταβλητές παραμένουν σταθερές. Ωστόσο, η αγορά ακινήτων δεν παραμένει ποτέ στάσιμη. Αντιθέτως, υπάρχουν πολυάριθμοι παράγοντες που επηρεάζουν την προσφορά και ζήτηση των ακινήτων.

Στην περίπτωση που επιθυμείς να μάθεις ποια είναι η αγοραστική αξία του ακινήτου σου μπορείς να λάβεις μια δωρεάν εκτίμηση εδώ. Εάν ενδιαφέρεσαι να υπολογίσεις την αντικειμενική αξία του ακινήτου σου, εδώ θα βρεις αναλυτικά τα βήματα που πρέπει να ακολουθήσεις. Ωστόσο, εάν πρόκειται να προβείς σε μεταβίβαση ακινήτου, σου συνιστούμε να συμβουλευτείς έναν επαγγελματία. Καθώς, οι συμβολαιογράφοι έχουν ειδική εκπαίδευση και πρόσβαση σε εξειδικευμένο λογισμικό που μπορεί να σου παρέχει μια πιο έγκυρη εκτίμηση.