Η ενοικίαση ενός ακινήτου απαιτεί μια σειρά από ενέργειες, τόσο από τον μισθωτή όσο και από τον εκμισθωτή. Για τους εκμισθωτές, δεν αρκεί η εύρεση ενός ενδιαφερόμενου ενοικιαστή για να νοικιάσεις το διαμέρισμά σου. Αντίστοιχα για τους ενοικιαστές, δεν αρκεί η εύρεση του κατάλληλου ακινήτου για να μετακομίσεις στο νέο σου σπίτι. Πρέπει και οι δύο πλευρές να συγκεντρώσετε τα απαραίτητα δικαιολογητικά και να ακολουθήσετε συγκεκριμένες ενέργειες για να ολοκληρώσετε τη διαδικασία ενοικίασης. Σε αυτό το άρθρο θα μιλήσουμε κυρίως για τα δικαιολογητικά που προτείνουμε να έχεις στα χέρια σου ως ιδιοκτήτης-εκμισθωτής.

Δικαίωμα μίσθωσης

Το πρώτο βήμα είναι να σιγουρευτείς ότι έχεις το δικαίωμα μίσθωσης στο εν λόγω ακίνητο . Το δικαίωμα μίσθωσης παρέχεται στους ιδιοκτήτες με πλήρη κυριότητα ή επικαρπία, και σε μισθωτές με το δικαίωμα υπεκμίσθωσης. Ως ιδιοκτήτης, προτείνεται να ελέγξεις αν το ακίνητο είναι σωστά δηλωμένο στο Ε9. Αν είσαι μισθωτής και θέλεις να υπομισθώσεις το ακίνητο, να ελέγξεις το αρχικό ιδιωτικό συμφωνητικό και τη δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης, και να βεβαιωθείς ότι έχεις το δικαίωμα υπεκμίσθωσης. Σε περίπτωση που υπάρχει πληρεξούσιο - συνήθως στην περίπτωση ηλικιωμένων γονέων, να ελέγξεις ότι συμπεριλαμβάνει το δικαίωμα λήψης αποφάσεων σχετικά με τη μίσθωση του ακινήτου. Εφόσον δεν υπάρχει, θα πρέπει να συνταχθεί πληρεξούσιο με συμβολαιογράφο. Έτσι θα μπορείς να αποδείξεις στον μισθωτή ότι έχεις την εξουσία να πάρεις αποφάσεις για το ακίνητο, και να νιώσει εξασφαλισμένος.

Λογαριασμοί κοινής ωφέλειας

Ως εκμισθωτής είναι σημαντικό να έχεις διαθέσιμους λογαριασμούς όπως ρεύματος και νερού. Ο κύριος λόγος είναι για τα στοιχεία του αριθμού παροχής ρεύματος και τον αριθμό του μετρητή ύδρευσης. Αυτό θα κάνει τη διαδικασία μεταβίβασης των λογαριασμών στο όνομα του ενοικιαστή γρηγορότερα και ευκολότερα. Στο ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης, προτείνεται να συμπεριληφθεί όρος που υποχρεώνει τον ενοικιαστή να αλλάξει στο όνομα του οι παροχές κοινής ωφέλειας. Αυτό γίνεται αφού υποβληθεί η ηλεκτρονική δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης ακινήτων στην ΑΑΔΕ. Όσον αφορά την ΕΥΔΑΠ της Αττικής, μπορείς να δηλώσεις τη μισθωτική σχέση σου διαδικτυακά με την προσκόμιση της ηλεκτρονικής δήλωσης μίσθωσης. Αυτό σου δίνει τη δυνατότητα να παρακολουθήσεις τους λογαριασμούς του ενοικιαστή σου. Όμως, η ΕΥΔΑΠ θεωρεί τον ιδιοκτήτη τελικά υπεύθυνο για την πληρωμή των οφειλών. Ουσιαστικά, ο Κανονισμός Ύδρευσης της ΕΥΔΑΠ, και ο Ν. 2744/1999 άρθρο 9 παρ 6 αναφέρει ότι σε περίπτωση οφειλών του ακινήτου προς την ΕΥΔΑΠ, η οφειλή εξακολουθεί το ακίνητο, και οποιονδήποτε είναι ο ιδιοκτήτης του.Επομένως, το μόνο που μπορείς να κάνεις ώστε να δεσμευτεί ο ενοικιαστής είναι να αναγράφεται ρητά στο ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης ως υπόχρεος εξόφλησης του λογαριασμού νερού. Αν δεν πληρώνει, έχεις την επιλογή να προχωρήσεις σε νομικές διαδικασίες π.χ. διαταγή πληρωμής ή/και έξωση για την παράβαση του συμφωνητικού μίσθωσης.

Πιστοποιητικό ΔΕΗ

Είναι κρίσιμο να να ελέγξεις ότι το πιστοποιητικό ΔΕΗ είναι σε ισχύ. Για κατοικίες, η διάρκεια του πιστοποιητικού είναι 14 χρόνια, και για επαγγελματικούς χώρους είναι 7 χρόνια. Με μια απλή αναζήτηση του αριθμού παροχής στη ΔΕΔΔΗΕ, μπορείς να δεις ποια είναι η κατάσταση της Υπεύθυνης Δήλωσης του Εγκαταστατη (ΥΔΕ) στο σύστημα της ΔΕΔΔΗΕ. Αν έχει λήξει ή λήγει άμεσα, είναι απαραίτητο να προχωρήσεις σε έκδοσή του από πιστοποιημένο ηλεκτρολόγο και να γίνει η κατάθεση πιστοποιητικού στον ΔΕΔΔΗΕ αλλιώς ενδέχεται να μην μπορεί να αλλάξει το ρεύμα στο όνομά του ο ενοικιαστής. Στη χειρότερη περίπτωση, μπορεί να ξεκινήσει η μίσθωση και να μην μπορεί να γίνει επανασύνδεση. Για αυτό, προτείνεται να πραγματοποιείται πριν την έναρξη της μίσθωσης.

Κοινόχρηστα Διαχείριση πολυκατοικίας

Πριν την ενοικίαση του ακινήτου, θα ήταν καλό να εξοφλήσεις οποιαδήποτε οφειλή υπάρχει προς τη διαχείριση της πολυκατοικίας. Αφού βρεθεί ο ενοικιαστής και υπογραφεί το συμβόλαιο, θα ήταν καλό να ενημερώσεις τον διαχειριστή σχετικά με τους ενοικιαστές, όπως για τα ονόματά τους και τα στοιχεία επικοινωνίας τους. Θα ήταν ωφέλιμο ακόμη να συμφωνήσεις πώς θα εξοφλούνται τα κοινόχρηστα. Αντίστοιχα, οι ενοικιαστές μπορούν να ζητήσουν τα στοιχεία του διαχειριστή.

Κανονισμό της Πολυκατοικίας

Συνήθως οι πολυκατοικίες έχουν έναν κανονισμό της πολυκατοικίας που πρέπει να ακολουθείται από τους ιδιοκτήτες και του ένοικους της πολυκατοικίας. Ο κανονισμός αυτός περιλαμβάνει όρους και οδηγίες για την καλή και αρμονική λειτουργία της πολυκατοικίας. Πολλές φορές υπάρχει και όρος στο ιδιωτικό συμφωνητικό μίσθωσης, στον οποίο ο μισθωτής υπόσχεται να τηρήσει τον κανονισμό της πολυκατοικίας, και ότι ο εκμισθωτής του έχει κοινοποιήσει αντίγραφο αυτού. Για αυτό προτείνεται να παρέχεις αντίγραφο του κανονισμού στους ενοικιαστές ώστε να είναι ενήμεροι.

Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης

Το Πιστοποιητικό Ενεργειακής Απόδοσης (ΠΕΑ) είναι πλέον απαραίτητο για την ενοικίαση κάθε ακινήτου αλλά και για την προώθηση της ενοικίασης. Ως εκμισθωτής, εάν δεν έχεις εκδώσει ΠΕΑ θα πρέπει να το αναθέσεις σε έναν μηχανικό και να το εκδώσει. Είναι υποχρεωτικό να υποβάλλεις τα στοιχεια του ΠΕΑ στην δήλωση πληροφοριακών στοιχείων μίσθωσης. Πολλές φορές οι εκμισθωτές θα προβούν σε αυτήν την ενέργεια αφού βρουν ενοικιαστή. Όμως ο νόμος ορίζει ότι από 01/01/2021 κάθε κτίριο που διατίθεται προς προς μίσθωση απαιτείται να έχει ήδη πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης (ΠΕΑ), ώστε να δηλώνεται ο δείκτης ενεργειακής απόδοσης (ενεργειακή κατηγορία) σε όλες τις εμπορικές διαφημίσεις και καταχωρίσεις.

Δικαιολογητικά του ενοικιαστή

Ως εκμισθωτής, θα χρειαστείς κάποια στοιχεία του μισθωτή όπως αντίγραφο της ταυτότητας καθώς και μια βεβαίωση του ΑΦΜ του. Καλό θα ήταν να ελέγξεις ότι έχει την οικονομική δυνατότητα να ανταπεξέλθει το ενοίκιο. Αν και δεν απαιτείται από το νόμο, η χώρα μας οδεύει προς αυτήν την κατεύθυνση, κάτι που οι περισσότερες χώρες έχουν υιοθετήσει. Ο οικονομικός έλεγχος του ενοικιαστή μπορεί να εξακριβώσει αν αυτός έχει την οικονομική δυνατότητα να υποστηρίξει το ύψος του ενοικίου.

Τι να προσέξεις πριν υπογράψεις

Εάν είσαι ιδιοκτήτης, θα πρέπει να δώσεις ιδιαίτερη σημασία σε ορισμένες καταστάσεις πριν προχωρήσεις στις τελικές υπογραφές. Βεβαιώσου πως ο ενδιαφερόμενος ενοικιαστής επιδεικνύει φερεγγυότητα και δεν αρνείται ή αποφεύγει να σου δώσει τα πλήρη στοιχεία του (ονοματεπώνυμο, αριθμό ταυτότητας, ΑΦΜ κλπ). Είναι σημαντικό επίσης να μην λάβεις καμία προκαταβολή ή εγγύηση πριν προχωρήσετε στη σύναψη του συμφωνητικού. Αν ο ενοικιαστής έχει ήδη εγκατασταθεί στο μίσθιο, ζήτησε του μια απόδειξη αλλαγής στην παροχή ηλεκτρικού ρεύματος στο όνομα του ώστε να αποφύγεις οφειλές στο όνομά σου σε απλήρωτους λογαριασμούς αργότερα.

Δικαιολογητικά για την ενοικίαση - συμπέρασμα

Η ενοικίαση του ακινήτου σου δεν είναι απλώς μια συμφωνία μεταξύ ιδιοκτήτη και ενοικιαστή. Απαιτεί σωστή προετοιμασία και κατανόηση των απαραίτητων δικαιολογητικών. Ως εκμισθωτής, είναι σημαντικό να έχεις κάποιο αποδεικτικό του δικαιώματος μίσθωσης σου, τους λογαριασμούς κοινής ωφελείας, το πιστοποιητικό ΔΕΗ, το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης, το κανονισμό της πολυκατοικίας, και εξοφλημενους λογαριασμους των κοινοχρήστων εξόδων. Από τον ενοικιαστή να ζητήσεις αντίγραφο ταυτότητας, βεβαίωση ΑΦΜ, και αποδεικτικά του εισοδήματός του που αποδεικνύουν την φερεγγυότητά του. Με τη σωστή προετοιμασία, μπορείς να προστατεύσεις το ακίνητό σου και να εξασφαλίσεις μια ασφαλή και αποδοτική μίσθωση.