Εξελίξεις αγοράς ακινήτων - Απρίλιος 2023

Ενημερώσου για τις πιο σημαντικές εξελίξεις στην αγορά ακινήτων τον Απρίλιο του 2023.

Τον Απρίλιο άνοιξαν οι αιτήσεις για το "Σπίτι μου" και εκδηλώθηκε μεγάλο ενδιαφέρον από νέους για την απόκτηση α' κατοικίας με χαμηλότοκο δάνειο. Ωστόσο, οι υποψήφιοι αντιμετωπίζουν δυσκολίες λόγω έλλειψης ακινήτων που πληρούν τα κριτήρια του προγράμματος.

Αναφορικά με την εκτός σχεδίου δόμηση, το υποχρεωτικό ελάχιστο εμβαδόν 4 στρεμμάτων, αλλά και η ύπαρξη προσώπου δρόμου σε κοινόχρηστο δρόμο, επηρεάζει το 90% των εν λόγω ακινήτων, αλλά οποιαδήποτε τροποποίηση πρόκειται να γίνει μετά την εκλογική περίοδο.

Επίσης, οι ελληνικές συστημικές τράπεζες για τη στήριξη των δανειοληπτών πάγωσαν τα κυμαινόμενα επιτόκια των τρεχόντων στεγαστικών δανείων από τέλος Μαρτίου και για ένα έτος.

Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις της Cerved Property Services, η ζήτηση αγοράς οικιστικών ακινήτων υπερβαίνει την προσφορά, με σημαντική τη συμβολή των ξένων επενδυτών.

Επιπλέον, το τελευταίο έτος σημειώθηκε αύξηση της αγοράς ακινήτων από επενδυτές τρίτων χωρών, με σημαντικό ρόλο να παίζει η αναβολή της έναρξης εφαρμογής του νέου αυξημένου ορίου των 500.000€ για το πρόγραμμα της Golden Visa.

Εξελίξεις στο πρόγραμμα "Σπίτι μου"

Έχει εκδηλωθεί μεγάλο ενδιαφέρον για το πρόγραμμα χαμηλότοκων δανείων "Σπίτι μου", με τις αιτήσεις από νέους 25-39 ετών για αγορά πρώτης κατοικίας να έχουν φτάσει τις 20.000.

Προϋποθέσεις επιλεξιμότητας είναι να μην έχουν στην κατοχή τους σπίτι που καλύπτει τις στεγαστικές τους ανάγκες, και το ετήσιο εισόδημα να διαμορφώνεται από €10.000 έως €16.000 για άγαμους, και έως €24.000 για έγγαμους δικαιούχους, με προσαύξηση €3.000 για κάθε τέκνο.

Οι τράπεζες αξιολογούν την πιστοληπτική ικανότητα βάσει των εσωτερικών τους κανονισμών για τη λήψη προέγκρισης δανείου για 60 ημέρες. Εντός των 60 ημερών ο αιτούντας οφείλει να ενημερώσει την τράπεζα για το ακίνητο που ενδιαφέρεται να αγοράσει, τη συμφωνημένη τιμή του (έως €200 χιλ.) και το αιτούμενο ποσό δανείου (έως €150 χιλ.). Μόνο εάν το ακίνητο πληροί τις προϋποθέσεις, ο αιτούντας λαμβάνει την τελική έγκριση εκταμίευσης του δανείου.

Ωστόσο, οι υποψήφιοι έχουν δυσκολίες καθώς δεν υπάρχουν πολλά ακίνητα που πληρούν τα κριτήρια, δηλαδή είναι 75-150 τ.μ. και αξίας έως €200 χιλ. Έτσι, έως τώρα μόνο το 5-6% των υποβληθέντων αιτήσεων έχουν εγκριθεί.

Επιπλέον, το πρόγραμμα έχει δώσει κίνητρα στους ιδιοκτήτες να αυξήσουν τις ζητούμενες τιμές τους. Η HOMI έχει χρειαστεί να αποτρέψει ορισμένους από τους πελάτες-ιδιοκτήτες της από το να το κάνουν.

Εκτός Σχεδίου Δόμηση

Σύμφωνα με τη δικαστική απόφαση του Συμβουλίου της Επικρατείας, δεν μπορεί να εκδοθεί οικοδομική άδεια για εκτός σχεδίου οικόπεδο που δεν έχει "πρόσωπο" σε αναγνωρισμένη νομικά οδό. Αυτή η απόφαση και το γεγονός της απαγόρευσης δόμησης για τα μικρότερα των 4 στρεμμάτων οικόπεδα, επηρεάζει το 90% των εκτός σχεδίου ακινήτων.

Το Τεχνικό Επιμελητήριο Ελλάδος (ΤΕΕ) προτείνει την ύπαρξηνέου σχεδιασμού, ώστε να μην χαθεί το δικαίωμα δόμησης στους ιδιοκτήτες που είχαν αγοράσει οικόπεδα με σκοπό να οικοδομήσουν.

Επίσης, η Βουλή ανακοίνωσε ότι όλες οι οικοδομικές δραστηριότητες που σχετίζονται με την εκτός σχεδίου δόμηση οικοπέδων που δεν έχουν "πρόσωπο" σε κοινόχρηστο δρόμο, αναβάλλονται μετά την εκλογική περίοδο.

Ωστόσο, το πρόβλημα πολλών περιοχών, όπως η Λέσβος, είναι ότι στις εκτός σχεδίου περιοχές, αρκετοί αγροτικοί δρόμοι δεν είναι αναγνωρισμένοι. Σε αυτό το πρόβλημα θα έδινε λύση η νέα Τροπολογία του ΥΠΕΝ , ώστε να μπορέσουν να γίνουν οι μελέτες για την αναγνώριση των αγροτικών δρόμων.

Ταυτόχρονα ακόμη αναμένεται το πρόγραμμα των Σχεδίων Βελτίωσης , που θα επιφέρει τις λύσεις στο πρόβλημα των αναγνωρισμένων αγροτικών δρόμων. Ο Πρόεδρος του ΤΕΕ φάνηκε αισιόδοξος για το πρόγραμμα.

Παγώνουν τα επιτόκια των τρεχόντων στεγαστικών δανείων

Σύμφωνα με την Καθημερινή, οι ελληνικές συστημικές τράπεζες παγώνουν τα κυμαινόμενα επιτόκια των τρέχοντων στεγαστικών δανείων από τις 31/03/2023 και για ένα έτος. Στην ουσία, όλα τα επιτόκια στεγαστικών δανείων μετατρέπονται σε σταθερά για ένα έτος.

Αυτή η απόφαση αφορά τα τρέχοντα στεγαστικά δάνεια με κυμαινόμενο επιτόκιο κύριας ή δευτερεύουσας κατοικίας, τα δάνεια για επισκευές και τα εξυπηρετούμενα κόκκινα δάνεια. Το μέτρο αφορά και τους συνεπείς ευάλωτους δανειολήπτες που θα ενταχθούν στο πρόγραμμα επιδότησης του 50% της αύξησης της δόσης τους.

Οι σχεδιασμοί προβλέπουν ότι τα επιτόκια θα διαμορφωθούν βάσει του Euribor (το επιτόκιο που επηρεάζει τη διαμόρφωση των κυμαινόμενων επιτοκίων) της 31/03/2023. Πιο συγκεκριμένα, το Euribor 3 μηνών θα σταθεροποιηθεί στο 3,03%, ενώ αν το δάνειο συνδέεται με το επιτόκιο της ΕΚΤ, θα διαμορφωθεί στο 3,50%.

Οι τράπεζες θα απορροφούν κάθε νέα αύξηση των επιτοκίων του επόμενου έτους που υπολογίζονται στα €200 εκ., με στόχο τη στήριξη των δανειοληπτών, με τη σταθεροποίηση των δόσεων των δανείων τους στα σημερινά επίπεδα.

Cerved Property Survey εξελίξεις στην αγορά ακινήτων

Σύμφωνα με τις εκτιμήσεις της Cerved Property Services (CPS), για την αγορά οικιστικών ακινήτων το 2022, η ζήτηση υπερβαίνει την προσφορά. Οι εκτιμήσεις υποστηρίζουν ότι η αυξημένη ζήτηση προέρχεται κυρίως από ξένους επενδυτές, καθώς μερικά οικιστικά ακίνητα έχουν γίνει επενδυτικά προϊόντα, αφού εξασφαλίζουν απόδοση τάξεως έως και 5%. Σημειώνεται ότι από την πλευρά της ζήτησης, η Ελλάδα φαίνεται να είναι λιγότερο ευάλωτη στις αυξήσεις των επιτοκίων και στις βεβιασμένες πωλήσεις εξαιτίας του σχετικά χαμηλού ποσοστού ιδιοκτητών ακινήτων με στεγαστικά δάνεια.

Βάσει έρευνας της ΗΟΜΙ, οι περισσότεροι παράγοντες που επιδρούν στην παραγωγή νεόδμητων ασκούν πτωτική πίεση στην προσφορά. Επίσης, περίπου 250 χιλ. κατοικίες είναι δεσμευμένες με κόκκινα δάνεια, και τα προβλήματα λειτουργίας του Κτηματολογίου υπολογίζεται ότι εμποδίζουν την αξιοποίηση 650 χιλ. κατοικιών. Αυτή η απουσία νέων ακινήτων δημιουργεί έντονη ζήτηση , και κατ' επέκταση αύξηση των τιμών , υποστηρίζοντας τη θέση ότι η μείωση της προσφοράς οδηγεί σε αύξηση των τιμών.

Τέλος, το 55% των συμμετεχόντων της έρευνας της CPS περιμένει πιο σταθερές τιμές το 2023, το 37% αναμένει αύξηση και μόνο το 8% περιμένει μείωση τιμών.

Πρόγραμμα Golden Visa

Σύμφωνα με το Υπουργείο Μεταναστευτικής Πολιτικής, τον τελευταίο χρόνο με το πρόγραμμα Golden Visa εκδόθηκαν 1.918 νέες άδειες μονίμων επενδυτών και εκκρεμούν ακόμα 3.548.

Οι λόγοι αύξησης της αγοράς ακινήτων από επενδυτές τρίτων χωρών αυτό το διάστημα οφείλεται στο τέλος της υγειονομικής κρίσης, και στο νέο πρόγραμμα της Golden Visa που προβλέπει την αύξηση του ορίου από 250.000€ σε 500.000€. Επίσης, σημαντικό ρόλο έπαιξε ότι ψηφίστηκε από την κυβέρνηση η αναβολή της έναρξης εφαρμογής του νέου ορίου, που ορίστηκε έως τις 31 Ιουλίου, από τις 30 Απριλίου που ήταν αρχικά. Στην ουσία, οι ξένοι επενδυτές μπορούν να πληρώσουν 10% του τμήματος πριν τις 31 Ιουλίου και να επωφεληθούν από το ισχύον καθεστώς με το αρχικό όριο των 250.000€. Αυτή η αναβολή δίνει κίνητρο στους ξένους επενδυτές να προχωρήσουν άμεσα σε επενδύσεις, καθώς και δίνει περισσότερο χρόνο να ταξιδέψουν και να επιλέξουν ένα ακίνητο στις περιοχές που επηρεάζονται από την τροποποίηση.