Ο δημόσιος πλειστηριασμός αποτελεί τη νομική διαδικασία εκποίησης των περιουσιακών στοιχείων του οφειλέτη για την ικανοποίηση των αξιώσεων του πιστωτή. Είναι η έσχατη λύση εάν εξαντληθούν οι υπόλοιποι τρόποι ανάκτησης χρέους και δεν εξυπηρετηθούν οι οικονομικές υποχρεώσεις του οφειλέτη. Οι πλειστηριασμοί διενεργούνται ηλεκτρονικά μέσω της πλατφόρμας eauction.gr, όπου είναι δυνατή η υποβολή προσφορών από τους εγγεγραμμένους ενδιαφερόμενους πλειοδότες.

Από την οικονομική κρίση, χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων έμειναν πίσω στις πληρωμές τους, με συνέπεια τη ρευστοποίηση των ακινήτων τους. Όταν έχεις μη εξυπηρετούμενες οφειλές για τουλάχιστον 90 ημέρες, πρόκειται να λάβεις διαταγή πληρωμής από τον πιστωτή.

Ως οφειλέτης, έχεις πολλές ευκαιρίες να διαπραγματευτείς ρύθμιση / διακανονισμό με τον πιστωτή. Όσο παραμένεις συνεπής στους όρους της ρύθμισης οφειλών αποφεύγεις τον πλειστηριασμό του ακινήτου σου. Επίσης, μπορείς να αναβάλεις τον πλειστηριασμό με την αξιοποίηση μεθόδων ανακοπής της διαδικασίας. Τότε οι οφειλές στον πιστωτή παραμένουν, όμως, ενδέχεται να σε συμφέρει η καθυστέρηση του πλειστηριασμού, ώστε να επωφεληθείς από τη χρήση του ακινήτου για μεγαλύτερο διάστημα.

Εάν εντός 30 ημερών δεν ικανοποιήσεις τις απαιτήσεις της διαταγής πληρωμής, δεν προχωρήσεις σε ρύθμιση, ή δεν αξιοποιήσεις κάποιο ένδικο μέσο ανακοπής της διαδικασίας, τότε προβλέπεται η κατάσχεση του ακινήτου. Εντός 45 ημερών από την επίδοση της κατασχετήριας έκθεσης, μπορείς να ενταχθείς σε πρόγραμμα ρύθμισης οφειλών, ή να προσβάλλεις την κατασχετήρια έκθεση.

Εάν δεν προχωρήσεις σε κάποια από τις παραπάνω ενέργειες, ή εάν αποτύχουν, τότε δημοσιεύεται και διενεργείται ο πλειστηριασμός. Μετά τη διενέργεια, μπορείς να κάνεις ανακοπή κατά του πλειστηριασμού εντός 60 ημερών από τη μεταγραφή στο Κτηματολόγιο / Υποθηκοφυλακείο.

Ωστόσο, προκειμένου να λάβεις τη βέλτιστη απόφαση ανάλογα της περίπτωσης, οφείλεις να σταθμίσεις τα οφέλη με το προβλεπόμενο νομικό κόστος.

Αυτό το άρθρο θα σε βοηθήσει να κατανοήσεις τα εργαλεία που διαθέτεις εάν αντιμετωπίζεις κατάσχεση ή πλειστηριασμό, καθώς θα αναλύσουμε τις συνθήκες και τη διαδικασία που τα ακίνητα βγαίνουν σε πλειστηριασμό, και τους αμυντικούς μηχανισμούς για την προστασία σου ως οφειλέτης.

Ποια ακίνητα βγαίνουν σε πλειστηριασμό;

Το ενδεχόμενο πλειστηριασμού ακινήτου υπάρχει στην περίπτωση ιδιοκτητών με ανεξόφλητα χρέη και οικονομικές υποχρεώσεις που δεν μπορούν να διευθετήσουν μέσω κάποιας ρύθμισης με τον πιστωτή τους.

Τα ευάλωτα νοικοκυριά μπορούν να εκδώσουν βεβαίωση ευάλωτου οφειλέτη, και να ενταχθούν στο Ενδιάμεσο Πρόγραμμα, αποφεύγοντας την κατάσχεση και τον πλειστηριασμό του ακινήτου τους.

Υπάρχουν τρεις περιπτώσεις ιδιοκτητών που μπορεί τα ακίνητά τους να εκπλειστηριαστούν, ανάλογα με το ποιος είναι ο πιστωτής. Αφορά ιδιοκτήτες ακινήτων που οι περιουσίες τους είναι συνδεδεμένες με υποθήκες και έχουν χρέη, πιο συγκεκριμένα:

Χρέη σε Τράπεζα

Οι πλειστηριασμοί ακινήτων αφορούν οφειλέτες σε τραπεζικά ιδρύματα, που έχουν μη εξυπηρετούμενα κόκκινα δάνεια. Τα δάνεια θεωρούνται μη εξυπηρετούμενα στις 90 ημέρες καθυστέρησης της δόσης, και συνδέονται με υποθήκη με το εν λόγω ακίνητο.

Αφού η τράπεζα εξαντλήσει κάθε επιλογή ανάκτησης χρέους, έχει τη δυνατότητα να προχωρήσει στην αναγκαστική εκτέλεση.

Διευκρινίζεται ότι ως αναγκαστική εκτέλεση νοείται η απόκτηση και κοινοποίηση στον οφειλέτη του εκτελεστού τίτλου, που ορίζει την πραγμάτωση της αξίωσης του πιστωτή. Ο εκτελεστός τίτλος μπορεί να είναι μία διαταγή πληρωμής, ειδοποίηση οφειλής, ή τελεσίδικη δικαστική απόφαση.

Χρέη σε Εταιρείες Διαχείρισης Απαιτήσεων / Funds

Οι ελληνικές τράπεζες έχουν πουλήσει τα χαρτοφυλάκια κόκκινων δανείων σε εταιρείες εξωτερικού. Με τη σειρά τους, οι εταιρείες εξωτερικού έχουν παραχωρήσει το δικαίωμα διαχείρισης των δανείων σε εταιρείες διαχείρισης (funds ή servicers).

Με την προηγούμενη νομολογία του Αρείου Πάγου (822/2022), τα funds δεν είχαν δυνατότητα διενέργειας πλειστηριασμών για κόκκινα δάνεια, για λογαριασμό των πραγματικών ιδιοκτητών των δανείων (εταιρείες εξωτερικού). Έτσι, οι δανειολήπτες μπορούσαν να προσφύγουν σε αναστολή του πλειστηριασμού.

Βάσει των νεότερων εξελίξεων, ο Άρειος Πάγος (1/2023) ορίζει ότι τα funds μπορούν να ενεργούν δικαστικές πράξεις (να γίνονται διάδικοι) και να προβαίνουν σε πλειστηριασμούς ακινήτων με τη δική τους επωνυμία, και όχι ως πληρεξούσιοι των εταιρειών εξωτερικού.

Σύμφωνα με γνωμοδότηση που κατατέθηκε στον Άρειο Πάγο, στα χέρια των funds έχουν περιέλθει 700 χιλ. ακίνητα (κατοικίες, καταστήματα και εκτάσεις), συνολικής αξίας €40-45 δισ. Εκ των οποίων, η ΗΟΜΙ εκτιμά ότι οι 250 χιλ. αφορούν κατοικίες συνολικής αξίας €30 δισ. που πρόκειται να εκπλειστηριαστούν.

Χρέη στον Δημόσιο Τομέα

Οι πλειστηριασμοί ακινήτων αφορούν και ιδιοκτήτες που έχουν υψηλές οφειλές προς τον δημόσιο τομέα. Και σε αυτό το σενάριο, προτεραιότητα είναι η εύρεση βιώσιμων λύσεων για την αποπληρωμή εκκρεμών οφειλών. Αλλά όταν δεν λειτουργεί καμία μέθοδος ανάκτησης χρέους, οι δημόσιες αρχές μπορούν να προχωρήσουν σε πλειστηριασμό ακινήτου.

Διευκρινίζεται όμως ότι οι πλειστηριασμοί που διενεργούνται από το δημόσιο αφορούν οφειλέτες με υπέρογκα χρέη.

Τι μπορείς να κάνεις εάν δυσκολεύεσαι να πληρώσεις το δάνειο σου;

Υπάρχουν πολλοί λόγοι που μπορεί να οδηγήσουν σε δυσκολία ή αδυναμία κάλυψης της μηνιαίας εξόφλησης του δανείου σου. Ίσως ευθύνεται η αύξηση των επιτοκίων, η λήξη άτοκης περιόδου δανείου, ή μπορεί να άλλαξαν οι συνθήκες της ζωής σου. Μόλις αντιληφθείς πως ενδέχεται να δυσκολευτείς να καλύψεις τις δόσεις σου, πρέπει να κινητοποιηθείς έγκαιρα ώστε να αντιμετωπίσεις το θέμα.

Εάν έχεις μη εξυπηρετούμενο χρέος που δεν μπορείς να ρυθμίσεις, ή έχεις λάβει ειδοποίηση τακτοποίησης χρεών από τράπεζα / fund ή το δημόσιο, είναι σημαντικό να γνωρίζεις σε ποιες ενέργειες μπορείς να προβείς σε κάθε φάση, ώστε να προστατεύσεις την περιουσία σου.

Ανάθεση σε δικηγόρο

Ένας δικηγόρος που ειδικεύεται στα μη εξυπηρετούμενα δάνεια μπορεί να σε βοηθήσει στην αξιολόγηση των διαθέσιμων επιλογών. Υπάρχουν αρκετά ένδικα βοηθήματα που μπορείς να χρησιμοποιήσεις για να αποφύγεις την πιθανότητα πλειστηριασμού του ακινήτου σου. Όμως, κάποια βοηθήματα αξιοποιούνται μόνο όσο το δάνειο εξυπηρετείται, άρα είναι σημαντικό να συμβουλευτείς δικηγόρο όσο το δυνατόν νωρίτερα.

Με τη βοήθεια δικηγόρου μπορείς να προχωρήσεις στη σταδιακή προσβολή των πράξεων αναγκαστικής εκτέλεσης για την αποφυγή πλειστηριασμού. Σημειώνεται ότι είναι κρίσιμη η εμπρόθεσμη αξιοποίηση των ένδικων βοηθημάτων. Εάν δεν προσβληθούν εντός των προθεσμιών οι πράξεις της εκτελεστικής διαδικασίας, δεν επιτυγχάνεται η αναστολή ή ακύρωση του πλειστηριασμού ακινήτου.

Αναλυτική κατάσταση οφειλών

Συνιστάται να κάνεις αίτημα αναλυτικής κατάστασης οφειλών στην τράπεζα, στο δημόσιο, στους ΟΤΑ ή στους Οργανισμούς Κοινωνικής Ασφάλισης (ΕΦΚΑ), ώστε να ενημερωθείς για το ακριβές ποσό που οφείλεις.

Βάσει του Ν. 5019/2023, οι πιστωτές οφείλουν κατόπιν αιτήματος του οφειλέτη να παραδώσουν αναλυτική κατάσταση οφειλών, χωρίς οικονομική επιβάρυνση. Έτσι, μπορείς να αποκτήσεις καθαρή εικόνα των οφειλών σου, ώστε με διαπραγμάτευση με τον πιστωτή να ενταχθείς σε πρόγραμμα ρύθμιση.

Ρύθμιση οφειλών μέσω του Εξωδικαστικού Μηχανισμού

Πριν την έκδοση διαταγής πληρωμής, μπορείς να μπεις στην πλατφόρμα Εξωδικαστικού Μηχανισμού για τη ρύθμιση των οφειλών σου. Διευκρινίζεται ότι η ρύθμιση οφειλών μέσω του Εξωδικαστικού Μηχανισμού αφορά χρέη άνω των €10.000. Μπορείς να υποβάλλεις αίτηση στην πλατφόρμα, η οποία αξιολογείται, και έπειτα λαμβάνεις μια πρόταση αναδιάρθρωσης οφειλών. Εάν συμφωνήσεις στην πρόταση, μπορείς να συνάψεις σύμβαση αναδιάρθρωσης χρέους με τον πιστωτή.

Όσο είσαι συνεπής στην πληρωμή των δόσεων του διακανονισμού αποφεύγεις τον κίνδυνο του πλειστηριασμού του ακινήτου σου. Αλλά, εάν καθυστερήσεις τις δόσεις της ρύθμισης, τότε μπορεί να ξεκινήσει ο πιστωτής εκ νέου τη διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης.

Ρύθμιση οφειλών με διαπραγμάτευση με την Τράπεζα - Κούρεμα χρέους

Δεν θα προχωρήσουμε σε λεπτομερή ανάλυση, αλλά σε κάποιες περιπτώσεις αξίζει με τη βοήθεια εξειδικευμένου δικηγόρου να διαπραγματευτείς με την τράπεζα το κούρεμα του χρέους σου. Η τράπεζα συνήθως απαιτεί υψηλή προκαταβολή, και έπειτα μειώνει το υπόλοιπο των οφειλών ή μπορεί και να το διαγράψει.

Αυτή η διαπραγμάτευση μπορεί να γίνει οποιαδήποτε στιγμή πριν από την ανακοίνωση του προγράμματος πλειστηριασμού.

Η HOMI πρόσφατα ολοκλήρωσε μία συναλλαγή, που κουρεύτηκε αρχική ληξιπρόθεσμη οφειλή 80.000€ προς fund, με καταβολή προκαταβολής 40.000€. Αυτό επιτεύχθηκε καθώς ο αγοραστής ήταν πρόθυμος να καταβάλει αρχική κατάθεση 40.000€ με συμβολαιογραφικό προσύμφωνο για το ποσό αυτό. Έτσι, ο πωλητής μπόρεσε να εξοφλήσει το δάνειό του, να αφαιρέσει την προσημείωση και να προχωρήσει στην τελική σύμβαση πώλησης, διατηρώντας παράλληλα πολύ μεγάλο μέρος του τιμήματος από την πώληση.

Έκδοση Διαταγής Πληρωμής

Εάν δεν καταφέρεις ρύθμιση οφειλών, τότε έπεται η έκδοση διαταγής πληρωμής και η κοινοποίηση της στον οφειλέτη. Ουσιαστικά, η διαταγή πληρωμής αποτελεί την απαίτηση πληρωμής του ποσού που οφείλεις στον πιστωτή.

Στην επόμενη ενότητα πρόκειται να καλύψουμε πως λειτουργεί αυτή η διαδικασία με τις τράπεζες, τα funds και τον δημόσιο τομέα.

1. Μη εξυπηρετούμενα χρέη σε Τράπεζα ή Fund

Πολλά ακίνητα που βγαίνουν σε πλειστηριασμό αφορούν κόκκινα δάνεια.

Όταν ένα δάνειο δεν πληρώνεται, η τράπεζα αποστέλλει επιστολή, καλώντας τον δανειολήπτη να συμπληρώσει έντυπο για την αξιολόγηση ενδεχόμενης ρύθμισης. Εάν δεν υπάρξει ανταπόκριση, ο οφειλέτης θεωρείται μη συνεργάσιμος και η τράπεζα καταγγέλλει τη δανειακή σύμβαση και εκδίδει διαταγή πληρωμής. Αντίστοιχα, ακόμα και εάν επιχειρήσεις κάποια ρύθμιση, αλλά αδυνατείς να πληρώσεις την απαιτούμενη εγγύηση, εκδίδεται διαταγή πληρωμής.

Έτσι, η τράπεζα καταγγέλλει τη σύμβαση δανείου, συνήθως 90 ημέρες αφού το δάνειο θεωρηθεί μη εξυπηρετούμενο. Αυτό σημαίνει ότι ζητά την αποπληρωμή ολόκληρου του ποσού οφειλής, με τους τόκους και τα έξοδα, εντός προθεσμίας 15 ημερών.

Κατόπιν, η τράπεζα προχωρά σε κατάθεση αίτησης στο δικαστήριο, για την έκδοση διαταγής πληρωμής. Η διαταγή πληρωμής κοινοποιείται στον δανειολήπτη από τον δικαστικό επιμελητή, και ξεκινάει η διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης.

Σημειώνεται ότι η ίδια διαδικασία ακολουθείται και στην περίπτωση που ο πιστωτής είναι εταιρεία διαχείρισης απαιτήσεων.

2. Χρέη στον Δημόσιο Τομέα

Η διενέργεια πλειστηριασμών ακινήτων αφορά εξίσου στις περιπτώσεις φορολογούμενων με υψηλά χρέη προς τον δημόσιο τομέα.

Στις οφειλές στο δημόσιο περιλαμβάνονται χρέη στην Εφορία, ανεξόφλητες εισφορές κοινωνικής ασφάλισης (ΕΦΚΑ), απλήρωτα πρόστιμα ή και λογαριασμοί κοινής ωφέλειας. Αφού εξαντληθούν οι υπόλοιπες μέθοδοι ανάκτησης χρέους, λαμβάνονται νομικά μέτρα για τη διενέργεια πλειστηριασμού ακινήτου.

Αρχικά, οι δημόσιες αρχές ενημερώνουν τον οφειλέτη για τα χρέη που οφείλονται στον δημόσιο τομέα. Η ατομική ειδοποίηση οφειλής κοινοποιείται στον οφειλέτη ηλεκτρονικά, με συστημένη επιστολή ή επίδοση. Περιέχει λεπτομέρειες σχετικά με το ποσό και τη φύση της οφειλής, και την προθεσμία πληρωμής (30 ημέρες από την επίδοση). Επίσης, η ατομική ειδοποίηση περιλαμβάνει την εντολή πληρωμής οφειλών, τους δυνατούς τρόπους πληρωμής, καθώς και ενημέρωση ότι η μη εμπρόθεσμη εξόφληση μπορεί να οδηγήσει σε αναγκαστική εκτέλεση.

Τι μπορείς να κάνεις ως οφειλέτης για την ανακοπή της διαταγής πληρωμής ή της εντολής πληρωμής οφειλών;

Ως οφειλέτης σε αυτό το στάδιο μπορείς να προχωρήσεις στις εξής ενέργειες:

1. Ένταξη σε πρόγραμμα ρύθμισης οφειλών, ώστε να πετύχεις αναστολή της αναγκαστικής εκτέλεσης, για όσο είσαι συνεπής στις πληρωμές σου.
2. Άσκηση ανακοπής κατά της διαταγής πληρωμής / εντολής πληρωμής οφειλών εντός 15 εργάσιμων ημερών. Η ανακοπή ασκείται από δικηγόρο και επικαλείται νομικούς λόγους, όπως τη μη τήρηση προθεσμιών, ή την αμφισβήτηση ποσού της απαίτησης.
3. Υποβολή αιτήματος προσωρινής προστασίας με τη διαδικασία ασφαλιστικών μέτρων μέχρι να οριστεί η συζήτηση ανακοπής.
4. Αίτημα αναστολής της εκτέλεσης διαταγής πληρωμής μέχρι την απόφαση ανακοπής.

Εάν δεν ασκήσεις ανακοπή ή απορριφθεί, το επόμενο στάδιο είναι η κατάσχεση του ακινήτου και η έκδοση του προγράμματος πλειστηριασμού.

Κατάσχεση ακινήτου και κατασχετήρια έκθεση

Η κατάσχεση ακινήτου στην ουσία είναι η πράξη που το περιουσιακό στοιχείο τίθεται υπό δικαστική δέσμευση και αφαιρείται από τον ιδιοκτήτη το δικαίωμα διάθεσής του, δηλαδή η μεταβίβαση ή πώληση του. Ωστόσο, σημειώνεται ότι ο οφειλέτης δεν στερείται το δικαίωμα χρήσης του ακινήτου.

Έτσι, εάν δεν τακτοποιήσεις τη διαταγή πληρωμής / ειδοποίηση οφειλής εντός της προθεσμίας, τότε έπεται η κατάσχεση του ακινήτου σου.

Ειδικότερα, στην περίπτωση μη εξυπηρετούμενων οφειλών σε τράπεζα / fund και στο δημόσιο, πραγματοποιείται υποβολή αγωγής στο δικαστήριο. Στη συνέχεια, το δικαστήριο εξετάζει την υπόθεση και μπορεί να εκδώσει απόφαση κατάσχεσης. Σημειώνεται ότι στο σενάριο του Δημοσίου, η διαδικασία ειδοποίησης μπορεί να διαφέρει βάσει του τύπου χρέους και των συγκεκριμένων περιστάσεων.

Εφόσον εκδοθεί απόφαση κατάσχεσης από το δικαστήριο, τότε εκδίδεται και η έκθεση κατάσχεσης. Έπειτα, λαμβάνεις ειδοποίηση από τον δικαστικό επιμελητή ότι ξεκινάει η κατάσχεση του ακινήτου σου, με κοινοποίηση της κατασχετήριας έκθεσης εντός 8 ημερών από την κατάσχεση.

Στην κατασχετήρια έκθεση μεταξύ άλλων αναγράφονται η απαίτηση, τα στοιχεία του οφειλέτη και του ακινήτου καθώς και ενδεχόμενες υποθήκες ή προσημειώσεις που το βαρύνουν. Επίσης, περιλαμβάνεται η εκτίμηση της εμπορικής αξίας του ακινήτου (τιμή εκκίνησης) και ορίζεται η ημέρα και η ώρα του πλειστηριασμού.

Ωστόσο σημειώνεται ότι η κατασχετήρια έκθεση δεν σημαίνει πάντα και διενέργεια πλειστηριασμού. Ειδικότερα, μόνο εφόσον δεν εντάξεις τις οφειλές σου σε πρόγραμμα ρύθμισης, μετά την παρέλευση 40 ημερών και το αργότερο σε 120 ημέρες από την κατάσχεση, ορίζεται πρόγραμμα πλειστηριασμού.

Τι μπορείς να κάνεις ως οφειλέτης για την ανακοπή της κατάσχεσης;

1. Ένταξη σε πρόγραμμα ρύθμισης οφειλών

Και σε αυτό το στάδιο, μπορείς να ενταχθείς σε πρόγραμμα ρύθμισης οφειλών, ώστε να πετύχεις αναστολή της αναγκαστικής εκτέλεσης. Ειδικότερα, η ρύθμιση οφειλών θα πρέπει να πραγματοποιηθεί εντός προθεσμίας 45 ημερών από την επίδοση της κατασχετήριας έκθεσης.

Θα πρέπει να είσαι συνεπής στις πληρωμές σου, ώστε να αποφύγεις το ενδεχόμενο μελλοντικού πλειστηριασμού του ακινήτου σου. Η αναστολή της αναγκαστικής εκτέλεσης επιτυγχάνεται για όσο χρονικό διάστημα τηρείς του όρους της ρύθμισης οφειλών.

2. Προσβολή κατασχετήριας έκθεσης

Αντίστοιχα, μπορείς να προσβάλλεις την κατασχετήρια έκθεση μέσα σε 45 ημέρες από την επίδοση της. Οι επικαλούμενοι λόγοι στην ουσία είναι σφάλματα στην κατασχετήρια έκθεση και στη διαδικασία που προηγήθηκε πριν την κατάσχεση.

Εάν η προσβολή κατά της κατασχετήριας έκθεσης αποβεί επιτυχημένη, τότε ο πιστωτής οφείλει να προχωρήσει στην έκδοση νέας κατασχετήριας έκθεσης. Αυτό σημαίνει ότι η διαδικασία αναγκαστικής εκτέλεσης μπορεί να καθυστερήσει αρκετούς μήνες. Εντωμεταξύ μπορείς να αξιοποιήσεις αυτόν τον επιπλέον χρόνο προκειμένου να διαπραγματευτείς και να καταλήξεις σε κάποιο διακανονισμό με τον πιστωτή.

Εάν η ανακοπή απορριφθεί, υπάρχει δυνατότητα άσκησης έφεσης, με αίτημα την αναστολή του πλειστηριασμού από το Εφετείο με τη διαδικασία των ασφαλιστικών μέτρων.

Διευκρινίζεται όμως ότι μερικές φορές η ανακοπή κατά της κατασχετήριας έκθεσης κρίνεται μετά τη διενέργεια του ηλεκτρονικού πλειστηριασμού ακινήτου. Επίσης, υφίσταται το ενδεχόμενο η ανακοπή να έχει απορριφθεί πρωτοδίκως, αλλά να εκκρεμεί η σχετική έφεση.

Είναι σημαντικό να γνωρίζεις ότι εάν γίνει δεκτή η ανακοπή κατά της κατάσχεσης, αλλά δεν ασκήσεις ανακοπή κατά του πλειστηριασμού εμπρόθεσμα, τότε ο πλειστηριασμός διατηρεί την εγκυρότητα του. Οπότε, πρέπει να προχωρήσεις και σε ανακοπή κατά του πλειστηριασμού μετά την πραγματοποίηση του, όπως θα περιγράψουμε στην επόμενη ενότητα.

3. Προσβολή προθεσμιών δημοσίευσης της κατασχετήριας έκθεσης

Ακόμα ένα ένδικο βοήθημα που ενδεχομένως μπορείς να χρησιμοποιήσεις είναι οι προθεσμίες δημοσίευσης του αποσπάσματος της κατασχετήριας έκθεσης. Αυτές οι προθεσμίες ουσιαστικά σχετίζονται με την προδικασία του πλειστηριασμού, και σε περίπτωση μη τήρησης τους προβλέπεται ακύρωση του πλειστηριασμού.

Ειδικότερα, το αντίγραφο της κατασχετήριας έκθεσης οφείλει να κοινοποιηθεί στον οφειλέτη εντός 1 ημέρας από την κατάσχεση εάν διαμένει στην περιφέρεια του Δήμου του εν λόγω ακινήτου, άμα δεν ήταν παρών κατά την κατάσχεση. Εφόσον ο οφειλέτης δεν διαμένει στον εν λόγω Δήμο, τότε η προθεσμία διαμορφώνεται σε 8 ημέρες.

Επιπλέον, το απόσπασμα της κατασχετήριας έκθεσης προβλέπεται να δημοσιευτεί στο Δελτίο Δικαστικών Δημοσιεύσεων εντός 15 ημερών από την κατάσχεση ακινήτου.

Εξίσου, προβλέπεται και η κοινοποίηση του αποσπάσματος στο Γραφείο Κτηματογράφησης ή Υποθηκοφυλακείο εντός 5 ημερών από την κατάσχεση, και στον υπάλληλο πλειστηριασμού εντός 20 ημερών από την κατάσχεση.

Εάν οποιαδήποτε από τις παραπάνω προθεσμίες δεν τηρηθεί, τότε αυτά συνιστούν λόγους ακύρωσης του ηλεκτρονικού πλειστηριασμού ακινήτου.

4. Προσβολή τιμής εκκίνησης / πρώτης προσφοράς

Εάν θεωρείς την τιμή εκκίνησης χαμηλότερη της πραγματικής, μπορείς να ασκήσεις ανακοπή έως και 15 ημέρες πριν τον πλειστηριασμό.

Η εύλογη διόρθωση της τιμής εκκίνησης σε ωφελεί, καθώς εάν τελικά το ακίνητό σου εκπλειστηριαστεί θα γίνει μεγαλύτερη απομείωση του ύψους της οφειλής σου. Από την άλλη πλευρά, με την αύξηση της τιμής εκκίνησης μειώνεται η πιθανότητα να βρεθεί υποψήφιος πλειοδότης, οπότε ο πλειστηριασμός ενδέχεται να ματαιωθεί.

Μπορείς να λάβεις μία εκτίμηση της αγοραστικής αξίας του ακινήτου σου εδώ.

Τι περιλαμβάνει το πρόγραμμα ηλεκτρονικού πλειστηριασμού ακινήτου;

Βάσει του Ν. 4978/2022, ο Διοικητής της ΑΑΔΕ μετά την παρέλευση 40 ημερών ή το αργότερο 120 ημερών από την κατάσχεση του ακινήτου, εκδίδει το πρόγραμμα του πλειστηριασμού.

Το πρόγραμμα πλειστηριασμού περιλαμβάνει την περιγραφή του κατασχεμένου ακινήτου, την εκτίμηση της εμπορικής αξίας του, και την ημερομηνία του πλειστηριασμού. Η ορισθείσα ημερομηνία διενέργειας του πλειστηριασμού είναι το αργότερο 5 μήνες μετά από την ημερομηνία έκδοσης του προγράμματος του πλειστηριασμού.

Σε περίπτωση που ο πλειστηριασμός δεν πραγματοποιηθεί την αρχικά ορισθείσα ημερομηνία, τότε εκδίδεται νέο πρόγραμμα. Η νέα ημερομηνία πρέπει να είναι το αργότερο 1 έτος μετά την αρχική ημερομηνία του ηλεκτρονικού πλειστηριασμού, ή της ημερομηνίας αναστολής αυτού.

Ανακοπή προγράμματος πλειστηριασμού

Ως οφειλέτης, μπορείς με τη βοήθεια δικηγόρου να ασκήσεις ανακοπή κατά του προγράμματος πλειστηριασμού ακινήτου. Η προθεσμία που έχεις διαμορφώνεται σε 45 ημερολογιακές ημέρες από την επίδοση της κατασχετήριας έκθεσης στον οφειλέτη.

Ο πλειστηριασμός οφείλει να διεξάγεται μεταξύ 7-8 μηνών από το χρόνο σύνταξης της κατασχετήριας έκθεσης. Η παραβίαση του προγράμματος του πλειστηριασμού επιφέρει ακυρότητα της κατασχετήριας έκθεσης και του τυχόν διενεργηθέντος πλειστηριασμού. Συνεπώς, ο πιστωτής οφείλει να επανασυντάξει την κατασχετήρια έκθεση με τις σχετικές διορθώσεις, και να ξεκινήσει εκ νέου τη διαδικασία. Με αυτόν τον τρόπο, κερδίζεις αρκετό χρόνο ώστε να προσπαθήσεις να καταλήξεις σε ρύθμιση των οφειλών σου με τον πιστωτή.

Δημοσίευση και διενέργεια ηλεκτρονικού πλειστηριασμού ακινήτου

Εάν όλα τα παραπάνω ένδικα βοηθήματα δεν αποδώσουν, έπειτα δημοσιεύεται ο πλειστηριασμός από τον δικαστικό επιμελητή, ο οποίος αναρτά το απόσπασμα της κατασχετήριας έκθεσης στην Ιστοσελίδα Δημοσιεύσεων Πλειστηριασμού του Δελτίου Δικαστικών Δημοσιεύσεων του Ταμείου Νομικών.

Στη συνέχεια, ο αρμόδιος Υπάλληλος Πλειστηριασμού αναρτά τον πλειστηριασμό ακινήτου στην επίσημη πλατφόρμα διενέργειας ηλεκτρονικών πλειστηριασμών www.eauction.gr.

Εάν δεν καταφέρεις την ανακοπή πλειστηριασμού θίγοντας την προδικασία ή τις πράξεις αναγκαστικής εκτέλεσης, τότε ακολουθεί η διενέργεια του πλειστηριασμού. Δηλαδή, η ελεύθερη συμμετοχή των εγγεγραμμένων πλειοδοτών που υποβάλλουν προσφορές ηλεκτρονικά μέσω του eauction.gr για τη διεκδίκηση του ακινήτου. Εάν υπάρξουν προσφορές, ο υποψήφιος με την υψηλότερη προσφορά λέγεται υπερθεματιστής και είναι ο δικαιούχος του εκπλειστηριαζόμενου ακινήτου. Εάν δεν υπάρξουν προσφορές, τότε ο πλειστηριασμός αποβαίνει άγονος και προγραμματίζεται νέος γύρος.

Σε αυτό το άρθρο μπορείς να ενημερωθείς αναφορικά με τον πλειστηριασμό ακινήτου από την πλευρά του πλειοδότη.

Τι μπορείς να κάνεις ως οφειλέτης μετά την πραγματοποίηση του πλειστηριασμού;

Ακόμα και μετά τη διενέργεια του ηλεκτρονικού πλειστηριασμού του ακινήτου σου μπορείς να επικαλεστείς κάποιους πιθανούς λόγους ακυρότητας του. Ειδικότερα:

Ακυρότητες της διαδικασίας του ηλεκτρονικού πλειστηριασμού

Παραλείψεις ή και ακυρότητες της διαδικασίας του ηλεκτρονικού πλειστηριασμού είναι αρκετά σπάνιο να συμβούν. Ωστόσο, στο σενάριο που παραλειφθεί κάτι από τα παρακάτω ενδέχεται να μπορέσεις να επιτύχεις την ακύρωση του πλειστηριασμού.

Μία πιθανή παράλειψη που μπορείς να επικαλεστείς είναι η μη δημοσιοποίηση του καταλόγου των συμμετεχόντων πλειοδοτών από τον υπάλληλο πλειστηριασμού την ημέρα πριν τη διενέργεια του.

Επίσης, θα μπορούσες να θίξεις την ενδεχόμενη αναφορά λιγότερων τ.μ. του ακινήτου στην πλατφόρμα eauction.gr. Σε αυτήν την περίπτωση μπορείς να επικαλεστείς την ελλιπή περιγραφή του ακινήτου, που έχει ως αποτέλεσμα το μειωμένο πλειοδοτικό ενδιαφέρον.

Ανακοπή κατά του πλειστηριασμού

Έχεις τη δυνατότητα να ασκήσεις ανακοπή κατά του πλειστηριασμού μέσα σε 60 ημέρες από όταν ο υπερθεματιστής μετατρέψει την περίληψη της κατακυρωτικής έκθεσης στο αρμόδιο Κτηματολόγιο ή Υποθηκοφυλακείο. Προϋπόθεση για την άσκηση ανακοπής είναι ο υπερθεματιστής να εξοφλήσει το πλειστηρίασμα.

Η ανακοπή κατά του πλειστηριασμού ακινήτου επικαλείται την εγγραφή του πλειστηριασμού στο βιβλίο διεκδικήσεων της περιφέρειας του ακινήτου, σε 30 ημέρες από την κατάθεση της.

Στην ουσία, η ανακοπή κατά του πλειστηριασμού στρέφεται κατά του επισπεύδοντα πιστωτή και του υπερθεματιστή. Ως συνέπεια, αυτή η πράξη έχει αντίκτυπο στην εμπορευσιμότητα του ακινήτου. Ειδικότερα, εάν ο υπερθεματιστής επιθυμεί να πουλήσει το εν λόγω ακίνητο, θα είναι αδύνατο καθώς θα αμφισβητείται η κυριότητα του.

Εάν η ανακοπή πλειστηριασμού γίνει δεκτή τελεσίδικα, τότε η ο πλειστηριασμός ακυρώνεται, και η κυριότητα του ακινήτου επανέρχεται στον οφειλέτη.

Συμπέρασμα - Προστασία οφειλέτη από την κατάσχεση και πλειστηριασμό ακινήτου

Η διαδικασία κατάσχεσης και πλειστηριασμού ακινήτου μπορεί να είναι πολύ αγχωτική, καθώς υπάρχει κίνδυνος να χάσεις την περιουσία σου.

Γι' αυτό θα πρέπει όσο το δυνατόν νωρίτερα να ζητήσεις τη βοήθεια ενός εξειδικευμένου δικηγόρου, για να αποκτήσεις μία καθαρή εικόνα των οφειλών σου, καθώς και να ενημερωθείς αναφορικά με τις διαθέσιμες στρατηγικές.

Μπορεί να είναι δυνατό να προχωρήσεις σε ρύθμιση ή κούρεμα των οφειλών σου πριν από την κατάσχεση. Εάν δεν καταφέρεις να αποφύγεις την κατάσχεση, τότε το πιο πιθανό ενδεχόμενο είναι η διενέργεια πλειστηριασμού του ακινήτου σου. Ωστόσο, η δικαστική κατάδειξη των πιθανών λαθών ή παραλείψεων των πράξεων αναγκαστικής εκτέλεσης, της προδικασίας και του πλειστηριασμού αυτού κάθε αυτού, μπορεί να επιτύχει τελικά την ακυρότητα του πλειστηριασμού.

Θα πρέπει να σταθμίσεις τις επιλογές σου και το κόστος τους, για να αποφασίσεις εάν αξίζει να ανακόψεις τη διαδικασία, ώστε να επωφεληθείς από τη χρήση του ακινήτου σου για μεγαλύτερο χρονικό διάστημα. Σε κάθε περίπτωση, η εγρήγορσή σου και η έγκαιρη συμβολή δικηγόρου για την αξιοποίηση όλων των ενδίκων βοηθημάτων είναι απαραίτητη. Έτσι, μπορείς να προασπίσεις όσο πιο αποτελεσματικά τα έννομα συμφέροντά σου, και πιθανώς να διασώσεις την ακίνητη περιουσία σου.