Τον Σεπτέμβριο του 2023, οι πιο σημαντικές εξελίξεις της αγοράς ακινήτων αφορούν τα εξής:

1. Από τον Ιανουάριου του 2024 αναμένονται αλλαγές στη νομοθεσία που αφορούν τα ακίνητα, και πιο συγκεκριμένα τη βραχυχρόνια μίσθωση.
2. Αύξηση στο 4% των επιτοκίων του ευρώ από την Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα, με ενδεχόμενο επακόλουθο και την αύξηση των κόκκινων δανείων.
3. Προβλέπεται πιο γενικευμένη εφαρμογή της ασφάλισης ακινήτων κατά των φυσικών καταστροφών, και η ΠΟΜΙΔΑ θεωρεί απαραίτητη την παροχή επαρκών κινήτρων.
4. Η κυβέρνηση εξετάζει την επιδότηση των ιδιοκτητών κενών διαμερισμάτων που δεν έχουν τα απαιτούμενα κεφάλαια, για την εξισορρόπηση της προσφοράς και ζήτησης, με τη διάθεση τους προς ενοικίαση σε νέους 18-39 ετών.

Αλλαγές στα ακίνητα από το 2024

Από την 01/01/2024 αναμένονται αλλαγές στη νομοθεσία αναφορικά με τα ακίνητα:

1. Αρχικά, μεταβάλλεται ο ορισμός της βραχυχρόνιας μίσθωσης, που θα αφορά την (υπεκ)μίσθωση ακινήτου από 365 ημέρες σε έως 60 ημέρες, που είναι αναρτημένο σε πλατφόρμα βραχυχρόνιας μίσθωσης, και παρέχονται μόνο οι υπηρεσίες διαμονής και παροχής κλινοσκεπασμάτων.
2. Εάν το σύνολο των διαμερισμάτων πολυκατοικίας διατίθεται προς βραχυχρόνια μίσθωση, θα θεωρείται τουριστικό κατάλυμα, και θα πρέπει να διαθέτει άδεια.
3. Τα φυσικά πρόσωπα που διαθέτουν σε ψηφιακή πλατφόρμα 3 ή περισσότερα ακίνητα για βραχυχρόνια μίσθωση θα έχουν υποχρέωση έναρξης επιχειρηματικής δραστηριότητας, και έκδοση του νέου ειδικού για τη βραχυχρόνια μίσθωση Κωδικού Αριθμού Δραστηριότητας (ΚΑΔ).
4. Σε περίπτωση μη εγγραφής στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Μίσθωσης, αυστηροποιείται το πρόστιμο και ορίζεται ανά χρήση σε 50% των ακαθαρίστων εσόδων του τελευταίου φορολογικού έτους, και με ελάχιστο πρόστιμο το ποσό των €5.000.
5. Επιπλέον, το εισόδημα από βραχυχρόνιες μισθώσεις ακινήτων θα υπόκειται σε ΦΠΑ, σε τέλος Παρεπιδημούντων και σε φόρο διαμονής, όπως ισχύει για τα ξενοδοχεία και τα ενοικιαζόμενα δωμάτια. Σημειώνεται ότι δεν είναι ξεκάθαρο εάν ο ΦΠΑ θα επιβάλλεται και στους ιδιοκτήτες που διαθέτουν λιγότερα από 3 ακίνητα.
6. Τέλος, αναμένοντα πιο εντατικοί έλεγχοι βάσει των δεδομένων των ηλεκτρονικών πλατφορμών και επιβολή κυρώσεων στις περιπτώσεις φοροδιαφυγής ή παροχής πρόσθετων υπηρεσιών.

Αύξηση των επιτοκίων

Η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα προχώρησε σε αύξηση επιτοκίων, με το επιτόκιο του € να διαμορφώνεται στο 4%. Υπενθυμίζεται ότι ελληνικές συστημικές τράπεζες πάγωσαν τα κυμαινόμενα επιτόκια των τρέχοντων στεγαστικών δανείων από τις 31/03/2023 και για ένα έτος. Στην ουσία, όλα τα επιτόκια τρέχοντων στεγαστικών δανείων μετατράπηκαν σε σταθερά και ενδεχομένως λόγω αυτού, δεν έχουν παρατηρηθεί ανησυχητικές τάσεις στην αύξηση στεγαστικών κόκκινων δανείων.

Από την άλλη πλευρά, σημειώνεται ότι η τραπεζική χρηματοδότηση επιχειρήσεων είναι πολύ δύσκολη στην Ελλάδα, καθώς απαιτούνται τα χρηματοοικονομικά στοιχεία των τελευταίων 3 ετών, οπότε μόνο οι σταθερές επιχειρήσεις μπορούν να έχουν πρόσβαση σε δάνεια. Συνδυαστικά με το ότι τα επιτόκια των επαγγελματικών/επιχειρηματικών δανείων δεν πάγωσαν, αυτό σημαίνει ότι ενδεχομένως να υπάρξει αύξηση των κόκκινων επιχειρηματικών δανείων.

Το απόθεμα κόκκινων δανείων ισούται με τα υπάρχοντα κόκκινα δάνεια σε τραπεζικούς ισολογισμούς και τα νέα κόκκινα δάνεια της περιόδου, αφαιρώντας τα δάνεια που πωλούνται στους servicers. Ωστόσο, αφού το δάνειο πωληθεί σε servicer, δεν περιλαμβάνεται στα στατιστικά στοιχεία.

Ετσι, εάν τα κόκκινα δάνεια αυξάνονται, αλλά οι τράπεζες τα πωλούν στους servicers με πιο γρήγορο ρυθμό, τότε δεν θα φαίνεται συνολική αύξηση των κόκκινων δανείων. Σημειώνεται ότι σύμφωνα με την ΤτΕ, στο τέλος του 2022 το ύψους των κόκκινων δανείων που βρίσκεται στα χέρια των servicers ανέρχεται στα €70 δισ.

Οπότε, το ποσό του προβληματικού χρέους της οικονομίας μπορεί να αυξάνεται, χωρίς να υπάρχουν δημόσια σύνολα δεδομένων που να το δείχνουν καθαρά.

Ασφάλιση κτιρίων κατά των φυσικών καταστροφών

Ο οικονομικός σύμβουλος κ. Πατέλης, έθιξε στη ΔΕΘ το ζήτημα της υποχρεωτικής ασφάλισης των κατοικιών κατά των φυσικών καταστροφών, όπως φωτιά, σεισμό και πλημμύρα.

Η υποχρέωση αυτή υπάρχει ήδη σε ορισμένες περιοχές, αλλά τώρα αναμένεται μία πιο γενικευμένη εφαρμογή, δεδομένης της νομοθέτησης της έκπτωσης 10% από τον ΕΝΦΙΑ, που για μια μέση κατοικία σημαίνει περίπου 20€ έκπτωση από το φόρο του ‘24. Σημειώνεται ότι μόνο το 15%-17% των κατοικιών στην Ελλάδα είναι ασφαλισμένο.

Η ΠΟΜΙΔΑ θεωρεί την ασφάλιση των ιδιωτικών ακινήτων αναγκαία, ώστε να εξασφαλιστεί η αποκατάσταση των περιουσιών των πολιτών, αλλά και να απαλλαχτεί το κράτος από τις υπέρογκες αποζημιώσεις για μερική αποκατάσταση των ζημιών.

Ωστόσο, είναι απαραίτητη η παροχή επαρκών κινήτρων στους πολίτες, όπως πλήρης έκπτωση των ασφαλίστρων από το φορολογητέο εισόδημα των ιδιοκτητών, με την προϋπόθεση ότι η ασφαλιστική αγορά λειτουργεί με διαφάνεια και προσφέρει υψηλά φορολογικά έσοδα στο κράτος.

Επίσης, προτείνει η κρατική αρωγή να καλύπτει προς τους ασφαλισμένους πολίτες το 2-4% που ως απαλλασσόμενο, δεν καλύπτεται από τις ασφαλιστικές εταιρίες.

Πιθανές επιδοτήσεις για ανακαίνιση κενών διαμερισμάτων

Ο πρώην υποδιοικητής της ΤτΕ κ. Μητράκος, ανέφερε ότι λόγω της μειωμένης οικοδομικής δραστηριότητας τα τελευταία 15 έτη, το απόθεμα παλιών και χαμηλής ενεργειακής κλάσης κτιρίων έχει φτάσει τα 5,5 εκατ. Τόνισε ότι υπάρχουν περίπου 770 χιλ. κενές κατοικίες, με το 60% αυτών να είναι στην Αττική, ενώ ταυτόχρονα περίπου 700 χιλ. ακίνητα συνολικής αξίας €90 δισ. δεν εκμεταλλεύονται καθώς είναι δεσμευμένα με κόκκινα δάνεια. Υπολογίζουμε ότι 250 χιλ. από αυτά τα ακίνητα αφορούν κατοικίες συνολικής αξίας €30 δισ.

Σύμφωνα με τον Πρόεδρο Μεσιτών Αθηνών-Αττικής κ. Ποταμιάνο, τα ακίνητα μπορεί να μένουν κενά και λόγω προσωπικών λόγων των ιδιοκτητών, αλλά και κληρονομικών προβλημάτων. Έτσι, επεσήμανε την ανάγκη παροχής κινήτρων ανακαίνισης και αξιοποίησης των κενών ακινήτων, όπως η κάλυψη του κόστους ανακατασκευής ή η μειωμένη φορολογία.

Λέγεται ότι η κυβέρνηση εξετάζει την επιδότηση των ιδιοκτητών κενών διαμερισμάτων που δεν έχουν τα απαιτούμενα κεφάλαια, για την εξισορρόπηση της προσφοράς και ζήτησης, με τη διάθεση τους προς ενοικίαση σε νέους 18-39 ετών.

Η ΗΟΜΙ προτείνει να επιτραπεί στους ιδιοκτήτες να αφαιρούν τα έξοδα επισκευών και συντήρησης από το εισόδημα από ενοίκια για φορολογικούς σκοπούς, παρέχοντας τα απαραίτητα κίνητρα για την αναβάθμιση του αποθέματος κατοικιών προς ενοικίαση. Αυτό θα μείωνε τους φόρους που εισπράττονται στα ενοίκια, αλλά θα καλυπτόταν εν μέρει από τις εισπράξεις ΦΠΑ, τους φόρους εισοδήματος και τις εισφορές κοινωνικής ασφάλισης.