Οι πιο σημαντικές εξελίξεις στην αγορά ακινήτων την τελευταία εβδομάδα (05/10/2023) αφορούν τα εξής ζητήματα:
Η εικόνα των εμπορικών ακινήτων στο κέντρο της Αθήνας
Σύμφωνα με έρευνα του Εμπορικού Συλλόγου Αθηνών σε συνεργασία με το ΟΠΑ για την καταγραφή της εμπορικής δραστηριότητας, το 22,9% των καταστημάτων στο κέντρο της Αθήνας παραμένει κλειστό.
Ειδικότερα, στο δρόμο της Σταδίου το 30,9% των καταστημάτων είναι κλειστό, που ισοδυναμεί με 21 καταστήματα. Αντίστοιχα, στην Αιόλου το 25% είναι αναξιοποίητο (31 καταστήματα), και στην Αθηνάς το 11,9% (10 καταστήματα). Αλλά, η κατάσταση φαίνεται να είναι διαφορετική στην Ερμού, όπου μόλις το 7,4% είναι κενό (11 καταστήματα).
Σε σημαντικό μέρος των κλειστών καταστημάτων γίνονται εργασίες ανακαίνισης ή μετατροπής σε τουριστικά καταλύματα, ή πρόκειται για κτίρια με ιδιοκτησιακές εκκρεμότητες που αναμένουν τις αποφάσεις των επενδυτών.
Τα συμπεράσματα της έρευνας αναφέρθηκαν στην ανάγκη διάσωσης της αρχιτεκτονικής κληρονομιάς και της φυσιογνωμίας του κέντρου της Αθήνας μέσω της στήριξης του εμπορίου, για τη διάσωση τοπόσημων, διατηρητέων κτιρίων, και ιστορικών γειτονιών.
Προτάσεις για την αξιοποίηση των κενών ακινήτων
Σύμφωνα με τον υπουργό επικρατείας κ. Σκέρτσο, από τα συνολικά 5,5 εκατ. οικιστικά ακίνητα τα 750.000 δηλώνονται στην ΑΑΔΕ ως κενά, ενώ βάσει των φορολογικών αρχών τα χωρίς ηλεκτροδότηση ακίνητα μπορεί να φτάνουν και τα 900.000. Είναι αβέβαιο πόσα από τα κενά ακίνητα είναι κατάλληλα για μίσθωση ή πρόκειται για παλιά ακίνητα που απαιτούν σημαντικές ανακαινίσεις για να γίνουν λειτουργικά.
Έτσι, για την παροχή κινήτρων αξιοποίησης των κενών ακινήτων προτείνεται η φορολόγηση των κενών κατοικήσιμων ακινήτων με απαλλαγή στην περίπτωση κατοίκησης τους, καθώς και μηδενικός φόρος ή έκπτωση φόρου 50% στα εισοδήματα από ενοίκια.
Για τα υποβαθμισμένα κενά ακίνητα προτείνεται η παροχή φορολογικών και χρηματοδοτικών κινήτρων για την αναβάθμιση τους.
Αναφορικά με τα ακίνητα αγνώστου ιδιοκτήτη που θα περιέλθουν στο Δημόσιο (Ν. 2664/1998), και τα κενά ακίνητα της τοπικής αυτοδιοίκησης, προτείνεται η καταχώρηση τους στον νέο Οργανισμό Στεγαστικής Πολιτικής για την προκήρυξη διαγωνισμού μακροχρόνιας εκμετάλλευσης σε ιδιώτες επενδυτές, με την υποχρέωση να ανακαινιστούν πλήρως σύμφωνα με τις προδιαγραφές. Αυτά τα ακίνητα προορίζονται για την εκμίσθωση με προσιτό ενοίκιο.
Τέλος, για τα αδόμητα και δομημένα ακίνητα Δημοσίου προτείνεται η αξιοποίηση τους μέσω διαγωνισμού με την παροχή δικαιώματος επιφάνειας στους επενδυτές.
Εξελίξεις στη βραχυχρόνια μίσθωση
Τα ακίνητα στην Αττική με τουλάχιστον μία κριτική που είναι εγγεγραμμένα σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης, τον 09/23 υπολογίζονται περίπου στα16 χιλ. σημειώνοντας αύξηση της τάξης του 19% σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του '22.
Ο κ. Μπάκας του E-Real Estates υποστηρίζει ότι ο "άτακτος" περιορισμός της λειτουργίας της βραχυχρόνιας μίσθωσης ελλοχεύει κινδύνους, όπως μείωση εμπορικών αξιών και θέσεων εργασίας, και αρνητική επίδραση στις ήδη διαμορφωμένες εμπορικές γειτονιές. Σημειώνεται ότι η διάθεση ακινήτων προς βραχυχρόνια μίσθωση για μεγάλο μέρος ιδιοκτητών είναι η κύρια πηγή εισοδήματος.
Βάσει των στοιχείων της ΤτΕ, οι τιμές των οικιστικών ακινήτων αυξήθηκαν κατά 13,9% το β' τρίμηνο του '23 σε ετήσια βάση. Σύμφωνα με την ανάλυση της Alpha Bank, η αύξηση στις τιμές ακινήτων και στα ενοίκια οφείλεται στη βραχυχρόνια μίσθωση και στις ξένες επενδύσεις.
Ωστόσο, η ΗΟΜΙ επισημαίνει τους παράγοντες που επηρεάζουν την προσφορά ακινήτων και ειδικότερα περίπου 700 χιλ. ακίνητα βρίσκονται στα χέρια των funds και δεν αξιοποιούνται, 750 χιλ. ακίνητα είναι κενά, και εκτιμάται ότι περίπου 700 χιλ. Ακίνητα είναι δεσμευμένα με αποποιήσεις κληρονομιών. Όλα τα παραπάνω συμβάλλουν σημαντικά στον περιορισμό της προσφοράς ακινήτων στην αγορά, και ως αποτέλεσμα και στην ανοδική πίεση των τιμών των ακινήτων.
Κτηματολόγιο: Πιθανή παράταση για τη δήλωση ακινήτων
Το υπουργείο Ψηφιακής Διακυβέρνησης εξετάζει την πιθανή παράταση από 6 μήνες έως 1 έτος για τη δήλωση των ακινήτων στο Κτηματολόγιο χωρίς την επιβολή προστίμου.
Υπενθυμίζεται ότι η τρέχουσα προθεσμία λήγει στο τέλος του 2023, και για όσους ιδιοκτήτες δεν δηλώσουν την περιουσία τους προβλέπεται πρόστιμο €300-2.000, ανάλογα με τον χρόνο καθυστέρησης και την αντικειμενική αξία του ακινήτου.
Επίσης, είναι πιθανή και η απαλλαγή των ιδιοκτητών από την πληρωμή του σταθερού τέλους ύψους €35 που αφορά τις πρώτες κτηματογραφήσεις του 1995, καθώς και του τέλους που ισούται με το 1 τοι χιλίοις της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου και αφορά τις κτηματογραφήσεις που έγιναν από το 2008 και έπειτα.