Όταν σχεδιάζεις να πουλήσεις το ακίνητο σου ξέρεις πως θα έρθεις σύντομα αντιμέτωπος με τις τιμές των ακινήτων. Αυτό που σίγουρα χρειάζεσαι είναι μια έγκυρη εκτίμηση ακινήτου για να προγραμματίσεις τις επόμενες κινήσεις σου και να υπολογίσεις το αποτέλεσμα της πώλησης σου με όσο το δυνατόν περισσότερη ακρίβεια.

Σε αυτό το άρθρο θα μάθεις ποιοι είναι αυτοί που ορίζουν τις τιμές των ακινήτων και πως λειτουργεί η όλη διαδικασία.

Οι τιμές των ακινήτων είναι ένας κινούμενος στόχος

Οι δυνάμεις που επηρεάζουν τις τιμές των ακινήτων έχουν συνήθως μεγάλες διακυμάνσεις

Παρακολουθούμε ανελλιπώς την τάση για τις τιμές των κατοικιών, τόσο στην Αθήνα όσο και στην υπόλοιπη Ελλάδα.

Τα στοιχεία της Τράπεζας της Ελλάδος δείχνουν ότι το δεύτερο τρίμηνο του 2020, οι τιμές των ακινήτων στην Αθήνα αυξήθηκαν κατά 1% το πρώτο τρίμηνο του 2020 και 6,6% έναντι του πρώτου τριμήνου του 2019.

Ωστόσο, ο Λευτέρης Ποταμιανός, πρόεδρος του Συλλόγου Μεσιτών Αττικής, έκανε πρόσφατα την πρόβλεψη πως οι τιμές των ακινήτων αναμένουν αλλαγές.

Ο κορονοϊός έχει δημιουργήσει νέες, πρωτόγνωρες προκλήσεις στον μεσιτικό κλάδο, δυσκολεύοντας ιδιαίτερα μια πολύ σημαντική πηγή ζήτησης, τους αγοραστές της Χρυσής Βίζας, περιορίζοντας τις επισκέψεις τους στην Ελλάδα για την ολοκλήρωση των αγορών τους.

Γιατί οι εκτιμήσεις των ακινήτων παρουσιάζουν αποκλίσεις

Η αντικειμενική αξία ενός ακινήτου μπορεί να διαφέρει κατά πολύ από την εκτίμηση της τράπεζας ή του μεσίτη

Η εκτίμηση του ίδιου ακινήτου μπορεί να παρουσιάζει αποκλίσεις ανάλογα με το ποιος την πραγματοποιεί. Η τράπεζα μπορεί να δώσει μια διαφορετική εκτίμηση από έναν επαγγελματία, και τελικά το ακίνητο να πωληθεί σε εντελώς διαφορετική τιμή.

Εκτιμήσεις των τραπεζών

Όταν η αγορά κατοικίας γίνεται με τραπεζικό δάνειο, η τράπεζα θα συντάξει τη δική της εκτίμηση. Αυτό το κάνει για να σιγουρέψει πως ο δανεισμός για το συγκεκριμένο περιουσιακό στοιχείο είναι αρκετά ασφαλής σε περίπτωση που εσύ, ως δανειολήπτης, δεν μπορείς να αποπληρώσεις. Έτσι η τράπεζα θα χρειαστεί να πουλήσει το ακίνητο για να ανακτήσει το χρέος.

Επομένως, δεν προκαλεί έκπληξη το γεγονός ότι η εκτίμηση της τράπεζας ενδέχεται να είναι – κάπως – συντηρητική. Η τιμή της εκτίμησης του ακίνητου μπορεί να είναι 10% ή 20% μικρότερη από την τρέχουσα τιμή πώλησης παρόμοιων ακινήτων.

Εκτιμήσεις των Μεσιτών

Οι μεσίτες βασίζονται στα δικά τους κριτήρια προκειμένου να συντάξουν μια εκτίμηση

Οι μεσίτες αξιολογούν τις τιμές των ακινήτων που διαχειρίζονται, έχοντας υπόψη τους πως η αξιολόγηση τους θα επηρεάσει την απόφαση του ιδιοκτήτη. Μερικές φορές, το μεσιτικό γραφείο που θα δώσει την υψηλότερη εκτίμηση για ένα ακίνητο είναι αυτό που καταφέρει να εξασφαλίσει τον πελάτη.

Ένας μεσίτης θα επιθεωρήσει αρχικά το σπίτι σου. Ύστερα, θα το συγκρίνει με τα υπόλοιπα ακίνητα που είναι διαθέσιμα προς πώληση στην περιοχή. Τέλος, θα σου δώσει την εκτίμηση του και την προτεινόμενη τιμή πώλησης. Είναι πιθανό να σου προτείνει ένα εύρος τιμών βάσει του οποίου μπορείς να σχεδιάσεις τη στρατηγική πώλησης του ακινήτου σου.

Η αντικειμενική αξία

Οι αντικειμενικές τιμές υπολογίζονται με βάση τις τιμές ζώνης και τις μεθόδους υπολογισμού του κράτος για την επιβολή του φόρου ακίνητης περιουσίας (ΕΝΦΙΑ, ΤΑΠ, ΦΜΑ). Στο άρθρο μας σχετικά με τις ζώνες ακινήτων θα βρεις αναλυτικές πληροφορίες για το πώς μπορείς να εκτιμήσεις την αντικειμενική αξία του ακινήτου σου. Για να λάβεις όμως μια πιο έγκυρη εκτίμηση, συμβουλέψου ένα συμβολαιογράφο που να έχει πρόσβαση σε εξειδικευμένο λογισμικό.

Ο αντικειμενικές τιμές καθορίζονται από το κράτος για φορολογικούς σκοπούς. Στην πράξη, οι αντικειμενικές τιμές είναι γενικά χαμηλότερες από τις τιμές της αγοράς. Επιπλέον, τείνουν να απεικονίζουν συνήθως μια χρονική υστέρηση λόγω του χρόνου που απαιτείται για την ενημέρωση τους.

Η προσδοκία του ιδιοκτήτη

Κάθε ιδιοκτήτης έχει τις δικές του επιθυμίες και τους δικούς του στόχους όσον αφορά την τιμή πώλησης του ακινήτου του. Μερικές φορές, οι προσδοκίες τους τείνουν να είναι ιδιαίτερα αισιόδοξες, σε σημείο μάλιστα που ξεπερνούν τα εφικτά όρια της αγοράς.

Ορισμένοι ιδιοκτήτες αγνοούν εντελώς τις εκτιμήσεις των μεσιτών και επιμένουν στην τιμή πώλησης που ορίζουν οι ίδιοι. Αυτό μπορεί να βασίζεται είτε στην γνώση που έχουν για την περιοχή είτε σε μια υπερβολική προσδοκία.

Αντιθέτως, οι περισσότεροι ιδιοκτήτες που επιχειρούν την πώληση της κατοικίας τους, έχουν το σκεπτικό του «βλέποντας και κάνοντας». Θέλουν να ξεκινήσουν με μια υψηλή τιμή και να τη μειώσουν, αν και όσο χρειαστεί, στην πορεία. Αυτό καθιστά την όλη διαδικασία της πώλησης ιδιαίτερα δύσκολη.

Η τελική τιμή πώλησης

Η τελική τιμή πώλησης μπορεί να προβλεφθεί, ως ένα βαθμό

Μια πώληση μπορεί να ολοκληρωθεί απλά, με τον αγοραστή να καταθέτει άμεσα την ζητούμενη τιμή. Τις περισσότερες φορές όμως, οι δυνάμεις που την επηρεάζουν, την καθορίζουν ακριβώς τη στιγμή που πραγματοποιείται η πώληση. Αυτές οι δυνάμεις είναι για παράδειγμα το γενικό ενδιαφέρον που υπάρχει για το ακίνητο, οι αγοραστές που ανταγωνίζονται μεταξύ τους, η θέληση των ιδιοκτητών για μια γρήγορη πώληση και οι οικονομικές συνθήκες.

Στο τέλος όμως, η αγορά είναι αυτή που καθορίζει τις τιμές των ακινήτων. Τα πάντα εξαρτώνται από το τι είναι διατεθειμένος να πληρώσει ο αγοραστής.

Η HOMI σου παρέχει μια ξεκάθαρη στρατηγική

Συντάσσουμε για εσένα μια ολοκληρωμένη εκτίμηση ακινήτου, βάση της οποίας σχεδιάζει αργότερα την κατάλληλη στρατηγική πώλησης για το ακίνητο σου. Η πλατφόρμα της HOMI ειδικεύεται στο μάρκετινγκ και την προώθηση ακινήτων που βρίσκονται εντός της περιοχής της Αθήνας.

Μπορούμε να συντάξουμε μια έγκυρη και αξιόπιστη εκτίμηση για το ακίνητο σου και να σε βοηθήσουμε στην επίτευξη μιας γρήγορης και πετυχημένης πώλησης!