Εξελίξεις αγοράς ακινήτων - Οκτώβρης 2023

Ενημερώσου για τις πιο σημαντικές εξελίξεις στην αγορά ακινήτων τον Οκτώβρη του 2023.

Τον Οκτώβριο του 2023, οι πιο σημαντικές εξελίξεις της αγοράς ακινήτων αφορούν τα εξής:

1. Το Υπουργείο Οικονομικών ανακοίνωσε νομοσχέδιο με στόχο τη διαφάνεια στις σχέσεις των δανειοληπτών με τους servicers.
2. Οι τιμές οικιστικών ακινήτων αυξήθηκαν κατά 13,9% το β’ τρίμηνο του ‘23, παρά την αρνητική πιστωτική επέκταση.
3. Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου έχει προκαλέσει μεγάλες καθυστερήσεις (2-12 μήνες) στις γονικές παροχές, κληρονομιές και αγοραπωλησίες.
4. Αναβάλλεται η λειτουργία του Ηλεκτρονικού Φακέλου Ακινήτου για τον 01/2024.
5. Υπήρξαν εξελίξεις στο Κτηματολόγιο, ειδικότερα ο κ. Παραδιάς ανέφερε ότι για τα περισσότερα Κτηματολογικά γραφεία στο τέλος του ‘23 λήγει η προθεσμία της δικαστικής διόρθωσης των πρώτων εγγραφών, αλλά η λήξη της προθεσμίας σημαίνει απώλεια περιουσίας για τους ιδιοκτήτες που δεν γνώριζαν, δεν πρόλαβαν ή είναι λάθος η καταχώρηση και δεν μπορούν να τη διορθώσουν.

Νομοσχέδιο για τις σχέσεις των δανειοληπτών με τους servicers

Το Υπουργείο Οικονομικών ανακοίνωσε νομοσχέδιο με στόχο τη διαφάνεια στις σχέσεις των δανειοληπτών με τις εταιρείες διαχείρισης (servicers). Σημειώνεται ότι οι servicers έως την 23/06/2023 έλαβαν εκκρεμή κόκκινα δάνεια συνολικής αξίας €71 δισ.

Ειδικότερα, με τις ρυθμίσεις θεσπίζονται υποχρεώσεις διαφάνειας και σεβασμού των δικαιωμάτων των οφειλετών, διευρύνεται η προστασία των ευάλωτων οφειλετών, και εκσυγχρονίζονται οι ρυθμίσεις για τον εξωδικαστικό μηχανισμό.

Το νομοσχέδιο υποχρεώνει τους servicers να παρέχουν αναλυτική ενημέρωση στους οφειλέτες, για το ύψος της οφειλής, το ιστορικό των πληρωμών, τις δόσεις, το επιτόκιο της ρύθμισης κ.α. Προς το παρόν η πληροφόρηση θα πραγματοποιείται εγγράφως με προθεσμία 30 ημερών μετά από αίτηση του δανειολήπτη, ενώ από τον Απρίλιο του 2024 αναμένεται η λειτουργία της εν λόγω ηλεκτρονικής πλατφόρμας.

Επιπλέον, οι τράπεζες και οι servicers για να απορρίψουν τις προτάσεις αναδιάρθρωσης χρέους του εξωδικαστικού μηχανισμού θα πρέπει να προσφύγουν δικαστικά, για να αμφισβητήσουν την πρόταση εάν διαθέτουν στοιχεία που αποδεικνύουν ότι κάποιος δανειολήπτης δεν είναι ευάλωτος.

Εξελίξεις στην αγορά ακινήτων

Σύμφωνα με την Τράπεζα της Ελλάδος οι τιμές οικιστικών ακινήτων αυξήθηκαν κατά 13,9% το β’ τρίμηνο του ‘23, συγκριτικά με το αντίστοιχο διάστημα του ‘22. Οι τιμές των ακινήτων καθορίζονται συνήθως από την πιστωτική επέκταση, δηλαδή ανάλογα με το εάν οι τράπεζες δανείζουν περισσότερο ή λιγότερο. Ωστόσο, στην Ελλάδα παρόλο που σημειώνεται αρνητική πιστωτική επέκταση, παραδόξως συνεχίζεται η άνοδος των τιμών.

Η μείωση της στεγαστικής πίστης και της χορήγησης δανείων, συνήθως προκαλεί μείωση της ζήτησης, η οποία θα αναμένονταν να οδηγήσει σε μείωση των τιμών ακινήτων, όμως αντιθέτως παρατηρείται αύξηση των τιμών ακινήτων.

Το υπόλοιπο στεγαστικών δανείων των εμπορικών τραπεζών από τα €56,11 δισ. που ήταν τον 01/2019 σήμερα έχει συρρικνωθεί στα €28,3 δισ. Παράλληλα, στο διάστημα αυτό η καθαρή ροή νέων στεγαστικών δανείων διαμορφώθηκε σε -€6,6 δισ., δηλαδή τα δάνεια που αποπληρώθηκαν ήταν μεγαλύτερα κατά 6,6 δισ. από τις νέες χορηγήσεις δανείων.

Σύμφωνα με την ανάλυση της Εθνικής Τράπεζας, η άνοδος των τιμών ακινήτων ενισχύθηκε από την αύξηση των ακαθάριστων χορηγήσεων νέων δανείων, τις επενδύσεις σε υποδομές αλλά και τη ζήτηση για βραχυχρόνιες μισθώσεις. Αυτές οι συνθήκες οδηγούν σε μια συνεχή άνοδο των τιμών και των ενοικίων, η οποία δεν συνδέεται με την αύξηση των εισοδημάτων και τη δημιουργία πλούτου.

Καθυστερήσεις στην αγορά ακινήτων λόγω της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Ακινήτου

Σύμφωνα με τον πρόεδρο του Συλλόγου Συμβολαιογράφων, κ. Ρούσκα, έχουν δημιουργηθεί μεγάλες καθυστερήσεις λόγω της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου (ΗΤΚ), που είναι υποχρεωτική για κάθε πράξη, π.χ. αγοραπωλησία, γονική παροχή, τροποποίηση σύστασης οριζόντιας ιδιοκτησίας, και παραίτηση επικαρπίας. Βάσει των εκτιμήσεων, εκκρεμούν περίπου 35.000 υποθέσεις ακινήτων χωρίς να είναι εφικτή η περαίωσή τους. Έτσι, κάθε ένα από τα 3.500 συμβολαιογραφικά γραφεία της χώρας, έχει να χειριστεί 5-15 ανάλογες υποθέσεις, που συχνά εκκρεμούν για πολλούς μήνες.

Σύμφωνα με τον κ. Ρούσκα, ακόμη κι αν ένα ακίνητο δεν έχει καμία απολύτως αυθαιρεσία, απαιτούνται περίπου 2 μήνες για να εκδοθεί η ΗΤΚ, λόγω των καθυστερήσεων χορήγησης οικοδομικής άδειας από τις Πολεοδομίες. Σε περίπτωση αυθαιρεσιών οι καθυστερήσεις μπορεί να επεκταθούν έως και 1 έτος, ενώ υπάρχουν και περιπτώσεις που δεν είναι δυνατό να βρεθεί λύση και ο κάτοχός του δεν μπορεί να το μεταβιβάσει.

Υπενθυμίζεται ότι η ΗΤΚ έχει εφαρμοστεί από τον 04/2022 και αποτελεί ένα ψηφιακό φάκελο που περιλαμβάνει τα στοιχεία και έγγραφα που περιγράφουν ένα ακίνητο (π.χ. οικοδομική άδεια, δελτίο στατικής τρωτότητας, τίτλοι ιδιοκτησίας, σχέδια κατόψεων, πίνακας χιλιοστών και δηλώσεις υπαγωγής σε νόμους αυθαιρέτων).

Αναβολή λειτουργίας του Ηλεκτρονικού Φακέλου Ακινήτου

Αναβάλλεται η πλήρης λειτουργία του Ηλεκτρονικού Φακέλου Ακινήτου για τον 01/2024, που αρχικά προβλεπόνταν για τον 11/2023, καθώς διαπιστώθηκε ότι δεν μπορούν να αντληθούν με ασφάλεια δεδομένα από κάποιους φορείς. Η πλατφόρμα e-μεταβίβαση λειτουργεί πιλοτικά από τον 03/2023 και μέσω της οποίας προβλέπεται να πραγματοποιείται η ολοκλήρωση της μεταβίβασης, με την προϋπόθεση ότι το ακίνητο δεν έχει εκκρεμότητες. Ωστόσο, οι συμβολαιογράφοι που είναι υπεύθυνοι μετά από εξουσιοδότηση των συμβαλλόμενων να υποβάλλουν αίτημα ξεχωριστά σε κάθε φορέα για την ηλεκτρονική χορήγηση των δικαιολογητικών, έχουν επισημάνει προβλήματα της πιλοτικής λειτουργίας της πλατφόρμας, που καθιστούν αδύνατη τη λειτουργία της.

Ο ηλεκτρονικος φάκελος ακινήτου θα λειτουργεί ουσιαστικά σαν ένα φάκελο Google Drive, όπου θα συγκεντρώνονται όλα τα απαραίτητα έγγραφα και δικαιολογητικά της μεταβίβασης ακινήτου από υπηρεσίες όπως το Taxisnet, το Κτηματολόγιο, το Τεχνικό Επιμελητήριο, και ο e-ΕΦΚΑ. Δηλαδή δεν θα βοηθήσει στη διαδικασία έκδοσης της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου που συνήθως παίρνει 2-6 μήνες, στην έκδοση της βεβαίωσης ΤΑΠ ή στη γραφειοκρατία των τραπεζών για τα στεγαστικά δάνεια.

Εξελίξεις στο Κτηματολόγιο

Ο υφυπουργός Ψηφιακής Διακυβέρνησης κ. Κυρανάκης, αναφέρε ότι υπάρχει έτοιμη πλατφόρμα για τη διεκπεραίωση 200.000 ενστάσεων που έχουν υποβληθεί στα Κτηματολόγια από τους ιδιοκτήτες που διαφωνούν με τα στοιχεία των κτηματογραφικών πινάκων, και όποιον έχει έννομο συμφέρον και θεωρεί ότι θίγεται. Ειδικότερα, με την πλατφόρμα θα είναι δυνατή η ενημέρωση των πολιτών και η παρακολούθηση της πορείας των ενστάσεων από την υποβολή, την εξέταση από τις τριμελείς Επιτροπές Ενστάσεων Κτηματογράφησης έως και το τελικό πόρισμα.

Επίσης, ο πρόεδρος της ΠΟΜΙΔΑ κ. Παραδιάς σε συνέντευξη του ανέφερε ότι για τα περισσότερα Κτηματολογικά γραφεία που λειτουργούν, στο τέλος του ‘23 λήγει η προθεσμία της δυνατότητας προσφυγής στο δικαστήριο για δικαστική διόρθωση των πρώτων εγγραφών. Ωστόσο, η λήξη της προθεσμίας σημαίνει απώλεια περιουσίας για τους ιδιοκτήτες που δεν γνώριζαν, δεν πρόλαβαν ή είναι λάθος η καταχώρηση και δεν μπορούν να τη διορθώσουν.

Η ΠΟΜΙΔΑ συμφωνεί με τους Δικηγορικούς Συλλογους, και προτείνει η προθεσμία που θα χάνεται το δικαίωμα της δικαστικής διόρθωσης της ιδιοκτησίας στις πρώτες εγγραφές να συμπίπτει με την 20ετή προθεσμία της παραγραφής λόγω χρησικτησίας του ιδιοκτησιακού δικαιώματος βάσει του Αστικού Κώδικα. Έτσι, η ΠΟΜΙΔΑ απέστειλε επιστολή στον κ. Κυρανάκη, αιτούμενη τη νομοθετική επίλυση του ιδιοκτησιακού προβλήματος των εκτός σχεδίου ακινήτων.