Εξελίξεις αγοράς ακινήτων - Μάρτιος 2023

Ενημερώσου για τις πιο σημαντικές εξελίξεις στην αγορά ακινήτων τον Μάρτιο του 2023.

Οι πιο σημαντικές εξελίξεις στην αγορά ακινήτων τον Μάρτιο του 2023 αφορούν τα εξής:

Οι κίνδυνοι για την αγορά ακινήτων

Ο κ. Μητράκος, διευθυντής της ΤτΕ, αναφέρει ότι ακίνητα αξίας περίπου €100 δισ. είναι δεσμευμένα με κόκκινα δάνεια. Η διάθεση αυτών των ακινήτων στην αγορά μέσω πλειστηριασμών, δεν θα οδηγήσει σε μεγάλη μείωση των τιμών, γιατί είναι πλήρως ελεγχόμενη διαδικασία. Τα ακίνητα βρίσκονται σε διαφορετικά στάδια ωρίμανσης και θα βγουν σταδιακά στην αγορά, δεδομένου ότι οι σχετικές διαδικασίες διαρκούν 12-24 μήνες. Επισήμανε ότι οι πλειστηριασμοί δεν είναι συνήθης τρόπος αγοράς στην Ελλάδα, και ότι υπάρχουν προβλήματα, όπως ότι ο αγοραστής δεν μπορεί να δει το ακίνητο. Επιπλέον, ανέφερε ότι από την τραπεζική χρηματοδότηση έχουν αποκλειστεί οι νέοι (30% ιδιοκατοίκησης και μειώνεται διαρκώς), και η μεσαία τάξη. Οι τράπεζες χρηματοδοτούν κατά μέσο όρο το 65% της αξίας του ακινήτου, με συνέπεια η υπόλοιπη αξία και τα λοιπά έξοδα αγοράς να πρέπει να καλύπτονται από τον ενδιαφερόμενο αγοραστή. Σημειώνεται ότι το σύνολο των στεγαστικών δανείων που εκδόθηκαν τους τελευταίους 12 μήνες, και κατ' επέκταση το σύνολο των κατοικιών που αγοράστηκαν ήταν 12.300, ενώ τα στεγαστικά δάνεια που εκδόθηκαν την ίδια περίοδο του 2008 ήταν 118.000. Επίσης, ως κριτήριο χρηματοδότησης απαιτείται και μία σταθερή και υψηλά αμειβόμενη εργασία για τη διασφάλιση της ικανότητας αποπληρωμής του δανείου. Ωστόσο, η αβεβαιότητα στην απασχόληση, και ο υψηλότερος ρυθμός αύξησης των τιμών των ακινήτων, συγκριτικά με το ρυθμό αύξησης του διαθέσιμου εισοδήματος των νοικοκυριών, δεν το επιτρέπουν.

Κόστος στέγασης στην Ελλάδα

Σύμφωνα με την Eurostat (2021), το μεγαλύτεροκόστος ενοικίασης κατοικιώνπαρατηρείται στην Ελλάδα, με ποσοστό 32,4% του εισοδήματος των νοικοκυριών. Αυτό το κόστος αυξάνεται σημαντικά όταν προστίθενται οι λογαριασμοί ρεύματος, θέρμανσης, και νερού. Σύμφωνα με έρευνα του ETERON, το ζήτημα των ενοικίων σήμερα απασχολεί πολύ το 83% των ενοικιαστών. Πιο συγκεκριμένα, το 47,8% δυσκολεύεται ή αδυνατεί να πληρώσει το ενοίκιο, το 42,3% έχει δει αυξήσεις στο ενοίκιο τα τελευταία 2 έτη και το 22,1% λαμβάνει επίδομα στέγασης. Παράλληλα, η ζήτηση για έκδοση νέων στεγαστικών δανείων, παραμένει ακόμα σε χαμηλά επίπεδα. Σύμφωνα με την ΤτΕ, το γ' τρίμηνο του '22 σημειώθηκε μείωση 5,4% στην έκδοση στεγαστικών δανείων (€286 εκατ.) συγκριτικά με το προηγούμενο τρίμηνο. Επίσης, η μη βελτίωση των κριτηρίων χορήγησης χρηματοδότησης των τραπεζών, συνδυαστικά με τη συρρίκνωση των εισοδημάτων των νοικοκυριών και την ενεργειακή κρίση, έχει ως συνέπεια το χαμηλό αριθμό εκταμιεύσεων στεγαστικών δανείων, και την αύξηση της ζήτησης για ενοικίαση.

Υποχρεωτική ενεργειακή αναβάθμιση των κτιρίων από το 2030 και έπειτα

Σύμφωνα με την οδηγία της Ευρωπαϊκής Ένωσης, οι ιδιοκτήτες θα πρέπει υποχρεωτικά να προχωρήσουν σεενεργειακή αναβάθμιση των ακινήτων τους, ώστε να μπορούν να διατεθούν προς πώληση ή ενοικίαση. Η υποχρέωση αυτή αφορά στις παλαιότερες κατοικίες που κατατάσσονται στις δύο χαμηλότερες ενεργειακές κλάσεις (Ζ & Η) που θα πρέπει μέχρι το 2030 να έχουν ενεργειακή κλάση Ε , και έως το 2033 κατάταξη Δ. Η ΠΟΜΙΔΑ υποστηρίζει ότι αυτές οι παρεμβάσεις είναικοστοβόρες και εκτός των δυνατοτήτων της ελληνικής οικογένειας. Εάν δεν δοθούν κίνητρα , όπως φοροαπαλλαγές και χρηματικές ενισχύσεις, οι ιδιοκτήτες δεν θα καταφέρουν να κάνουν τις αναβαθμίσεις. Ως συνέπεια, τα ακίνητα είτε θα πουληθούν σε πολύ χαμηλές τιμές , χάνοντας ουσιαστικά οι ιδιοκτήτες την αξία της περιουσίας τους, είτε θα τεθούν εκτός της αγοράς μισθώσεων , μειώνοντας την προσφορά κατοικιών προς μίσθωση, και αυξάνοντας τις τιμές ενοικίασης.

Εξελίξεις στην εκτός σχεδίου δόμηση σε μικρά οικόπεδα

Με πρόσφατη απόφαση της ολομέλειας του Συμβουλίου Επικρατείας για υπόθεση ανέγερσης οικοδομής σε γήπεδο εκτός σχεδίου, στην ουσία απαιτείται για το δικαίωμα δόμησης εκτός σχεδίου, τόσοτο ελάχιστο εμβαδόν 4 στρεμμάτων, αλλά και η ύπαρξη προσώπου σε κοινόχρηστο δρόμο. Ο πρόεδρος των Συμβολαιογράφων, κ. Ρούσκας, επισήμανε ότι λόγω της απόφασης προκαλούνται αρνητικές εξελίξεις στις επενδύσεις, μεταβιβάσεις και οικοδομικές άδειες στην εκτός σχεδίου δόμηση, καθώς εξετάζονται ακόμα και ανακλήσεις αδειών που έχουν ήδη εκδοθεί. Σημειώνεται ότι το ΥΠΕΝ δεν έχει λάβει επίσημα θέση περί του ζητήματος, ούτε έχει δώσει οδηγίες για τη νόμιμη αντιμετώπιση του. Ωστόσο, ο υφυπουργός, κ. Ταγαράς επισήμανε ότι εξετάζονται λύσεις, με στόχο την οριστική επίλυση των ζητημάτων της εκτός σχεδίου δόμησης.

Νέα πλατφόρμα διευκόλυνσης των μεταβιβάσεων και πιθανή αποχή των συμβολαιογράφων

Η κυβέρνηση και η ΑΑΔΕ σχεδιάζουν εφαρμογή νέου πιλοτικού ψηφιακού συστήματος, ώστε οι συμβολαιογράφοι να αντλούν τα δικαιολογητικά μεταβιβάσεων ακινήτων. Αρχικά, θα αντλούν κάποια δικαιολογητικά, όπως φορολογική και ασφαλιστική ενημερότητα, βεβαίωση μηχανικού και έγγραφα ρύθμισης αυθαιρέτων, ΠΕΑ, πιστοποιητικό μη οφειλής ΤΑΠ όποτε είναι απαραίτητο, ΗΤΚ και το απόσπασμα Κτηματολογικού διαγράμματος. Έπειτα θα μπορούν να αντλούν και τα υπόλοιπα δικαιολογητικά μεταβίβασης. Ωστόσο, οι συμβολαιογράφοι επιφυλάσσονται για τη σκοπιμότητα της εφαρμογής και κατά πόσο θα εξυπηρετήσει τις υπηρεσίες τους , και φημολογείται αποχή από τα καθήκοντα τους μετά το Πάσχα, αλλά δεν έχει ανακοινωθεί επίσημη απόφαση.

Σημειώνεται ότι οι βασικές καθυστερήσεις στις μεταβιβάσεις είναι η λήψη των σχεδίων από την Πολεοδομία για την έκδοση ΗΤΚ και ρύθμιση αυθαιρέτων και η έκδοση βεβαίωσης μη οφειλής ΤΑΠ στους δήμους που απαιτείται. Για τη βεβαίωση μη οφειλής ΤΑΠ, πολλοί Δήμοι έχουν μειώσει τα έγγραφα που ζητούν, ωστόσο η ΠΟΜΙΔΑ προτείνει δύο βελτιώσεις:

1. Στα ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα, οι πάροχοι ενέργειας να διαθέτουν το αποδεικτικό εξόφλησης του τελευταίου λογαριασμού ρεύματος στους ιδιοκτήτες ακινήτων, μετά την προσκόμιση της δήλωσης λύσης του μισθωτηρίου.
2. Στα μη ρευματοδοτούμενα ακίνητα, η διακοπή ηλεκτροδότησης και ο χρόνος της να βεβαιώνονται από τον αρμόδιο δημοτικό υπάλληλο παραλαβής της αίτησης έκδοσης του ΤΑΠ, βάσει των δεδομένων του ΔΕΔΔΗΕ, στα οποία έχει πρόσβαση ο Δήμος.