Η αύξηση του ενοικίου είναι ένα από τα πιο σημαντικά ζητήματα που απασχολούν τους ιδιοκτήτες. Ιδιαίτερα μετά τα πρώτα χρόνια εκμίσθωσης των ακινήτων τους, πολλοί ιδιοκτήτες αρχίζουν να αναρωτιούνται αν μπορούν να προχωρήσουν σε αύξηση του ενοικίου, αν αυτό τους συμφέρει αλλά και πώς να το ζητήσουν από το μισθωτή. Σε αυτό το άρθρο θα μάθουμε όλα όσα ισχύουν γύρω από την αύξηση του ενοικίου στην Ελλάδα.

Αρχικός ορισμός ενοικίου

Τα μισθώματα σήμερα διαμορφώνονται ελεύθερα. Ο ιδιοκτήτης ενός ακινήτου έχει τη δυνατότητα να νοικιάσει την ιδιοκτησία του στη τιμή που επιθυμεί. Παράλληλα, η τιμή αυτή μπορεί να γίνει προϊόν διαπραγμάτευσης μεταξύ του εκμισθωτή και του ενοικιαστή.

Κατά τη σύναψη του συμφωνητικού μίσθωσης, τα συμβαλλόμενα μέρη μπορούν να συζητήσουν και να διαπραγματευτούν τους επιμέρους όρους του συμβολαίου. Ανάμεσα σε αυτούς, ο ιδιοκτήτης μπορεί αν θέλει να εντάξει και τη προοπτική για μακροπρόθεσμη αύξηση του ενοικίου. Κάθε συμφωνία για σταδιακή αύξηση του μισθίου, τόσο στην αρχή, όσο και κατά τη διάρκεια μιας μίσθωσης θεωρείται έγκυρη, εκτός αν περιλαμβάνει παράλογους όρους που προσβάλλουν τα δικαιώματα της άλλης πλευράς.

Τι λέει ο νόμος;

Η ελληνική νομοθεσία έχει θέσει κάποια όρια όσον αφορά την αύξηση του μισθώματος για μισθώσεις πρώτης κατοικίας.

Συγκεκριμένα, η ελάχιστη περίοδος μίσθωσης για ακίνητα πρώτης κατοικίας είναι τα τρία έτη, ανεξάρτητα από το αν τα συμβαλλόμενα μέρη υπέγραψαν σύμβαση με μικρότερη διάρκεια. Μετά τη πάροδο της τριετίας, το μίσθωμα καθορίζεται και πάλι ελεύθερα από τον ιδιοκτήτη και μπορεί να τύχει διαπραγμάτευσης.

Ωστόσο, αν η αρχική μίσθωση ορίζει διάρκεια μίσθωσης μικρότερη των τριών ετών, τότε η μέγιστη επιτρεπόμενη αύξηση του μισθώματος περιορίζεται στο 75% του ΔΤΚ (ΔΚΤ). Δεδομένου ότι ο πληθωρισμός ήταν σχεδόν μηδενικός, ο νόμος αυτός έχει μικρή πρακτική επίπτωση.

Η αυξητική τάση των ενοικίων

Παρά την έξαρση της πανδημίας τον τελευταίο χρόνο, τα ενοίκια στην Ελλάδα τείνουν να έχουν ανοδική πορεία. Συγκεκριμένα, οι ιδιοκτήτες ζητούν σήμερα από 9% έως 34% υψηλότερα ενοίκια σε σύγκριση με τα δεδομένα του 2011.

Η αύξηση των ενοικίων μπορεί να αποδοθεί στο γεγονός ότι υπάρχει μικρότερος αριθμός διαθέσιμων ακινήτων προς ενοικίαση. Οι κατασχέσεις από τις τράπεζες έχουν μετατρέψει τους πρώην ιδιοκτήτες σε ενοικιαστές. Εκείνοι με τη σειρά τους ανταγωνίζονται τους άλλους για τη μίσθωση ενός μικρότερου αριθμού διαθέσιμων κατοικιών.

Αύξηση Ενοικίου: Πότε να την κάνεις

Αύξηση ενοικίου υφίσταται σε δύο περιπτώσεις. Η πρώτη είναι όταν έχει συμφωνηθεί σχετικός όρος στο αρχικό μισθωτήριο. Η δεύτερη είναι όταν λήγει η τριετής σύμβαση της πρώτης κατοικίας και πλέον μπορείς να διαπραγματευτείς μια νέα μίσθωση με τον ενοικιαστή σου, υπό νέους όρους.

Ένας καλός λόγος για να αυξήσεις τη τιμή του ενοικίου σου, είναι αν το ακίνητο σου είναι φθηνότερο σε σχέση με άλλα, παρόμοια ακίνητα της ίδιας περιοχής. Από την άλλη, ένας όχι-και-τόσο-καλός λόγος για να αυξήσεις το ακίνητο σου είναι όταν προσπαθείς να καλύψεις το κενό στα οικονομικά σου, αποφασίζοντας να αυξήσεις το ενοίκιο πάνω από τα όρια της αγοράς.

Αύξηση Ενοικίου: Σε συμφέρει;

Αν αποφασίσεις να προχωρήσεις στην αύξηση, θα πρέπει να είσαι προετοιμασμένος για το σενάριο αποχώρησης του ενοικιαστή σου. Και σε αυτή τη περίπτωση, θα πρέπει να υπολογίσεις τι πρόκειται να χάσεις.

Για κάθε εβδομάδα που το ακίνητό σου είναι άδειο, χάνεις 2% των δυνητικών εσόδων από τα ενοίκια που θα μπορούσες να λαμβάνεις. Αν η αύξηση του ενοικίου σου προκαλέσει την αποχώρηση του ενοικιαστή, και το ακίνητο μείνει άδειο για 5 εβδομάδες, τότε θα χάσεις το 10% του δυνητικού ετήσιου ενοικίου που θα μπορούσες να λαμβάνεις.

Πριν πάρεις τη μεγάλη απόφαση να ζητήσεις περισσότερα χρήματα από τον ενοικιαστή σου αναλογίσου το πώς θα δικαιολογήσεις την αύξηση. Πρόκειται να αλλάξει κάτι που θα επηρεάσει άμεσα τη μίσθωση; Σκοπεύεις να ανακαινίσεις κάποιο κοινόχρηστο χώρο ή να προσθέσεις έξτρα παροχές; Προβλέπεται αναβάθμιση της περιοχής και αυξημένη ζήτηση από τους ενοικιαστές; Κάνε ξεκάθαρο το λόγο της αύξησης πριν κάνεις το βήμα να τη ζητήσεις.

Είναι σημαντικό επίσης να σκεφτείς κατά πόσο αυτή η κίνηση σε συμφέρει. Προσπάθησε να αξιολογήσεις την κατάσταση του ενοικιαστή σου. Θα ήταν σε θέση να υποστηρίξει ένα αυξημένο ενοίκιο; Τον βαρύνουν πολλές οικογενειακές υποχρεώσεις ή άλλα χρέη; Τι σχέση έχεις εσύ μαζί του; Αν ο ενοικιαστής σου δείχνει υπευθυνότητα και πληρώνει στην ώρα του, ίσως δεν αξίζει το ρίσκο να τον διώξεις. Και σίγουρα δεν θα ήθελες να χάσεις το σταθερό εισόδημα που λαμβάνεις τώρα και να ψάχνεις για νέο ενοικιαστή αργότερα.

Σκέψου επίσης πως ένα αυξημένο εισόδημα θα αυξήσει και το φόρο που θα πληρώσεις τον επόμενο χρόνο. Αναλογίσου λοιπόν κατά πόσο το τελικό κέρδος δικαιολογεί μια τέτοια διαδικασία. Είναι αρκετή η αύξηση που θα λάβεις σε σχέση με το μεγαλύτερο φόρο που καλείσαι να πληρώσεις αργότερα;

Πως να προχωρήσεις σε αύξηση ενοικίου

1. Φρόντισε το ενοίκιο να κυμαίνεται σε λογικά πλαίσια

Κάνε έναν έλεγχο στις μεγαλύτερες πλατφόρμες ακινήτων και δες που κυμαίνονται τα ενοίκια της περιοχής σου. Αυτό θα σε βοηθήσει να προσδιορίσεις ένα μίσθωμα που να σέβεται τη δυναμική της αγοράς και να ανταποκρίνεται στην πραγματικότητα.

2. Να είσαι ευγενικός απέναντι στους μισθωτές

Αν αποφασίσεις να αυξήσεις το ενοίκιο σου, ενημέρωσε τον ενοικιαστή σου εκ των προτέρων. Αιτιολόγησε την απόφαση σου, δείχνοντας του παράλληλα εκτίμηση. Καλό θα ήταν να εκφράσεις την επιθυμία σου να συνεχίσεις μαζί του τη μίσθωση. Τόνισε όμως πως όταν έρθει η ώρα να ανανεώσετε το μισθωτήριο, θα υπάρξει αύξηση του ενοικίου. Να θυμάσαι πως, αν η αύξηση του ενοικίου υπερβαίνει τη δυναμική της αγοράς, είναι πολύ πιθανό ο ενοικιαστής να φύγει.

3. Ενημέρωσε τον ενοικιαστή νωρίτερα

Καλό θα ήταν να ενημερώσεις τον ενοικιαστή σου τουλάχιστον δύο μήνες πριν την επιβολή της αύξησης του ενοικίου. Έτσι, θα τους δώσεις αρκετό χρόνο να επεξεργαστούν την αλλαγή και να κάνουν τις απαραίτητες ενέργειες ώστε να ανταποκριθούν σε αυτή την αύξηση. Θα έχεις επίσης αρκετό καιρό μπροστά σου για να αναζητήσεις νέο μισθωτή, σε περίπτωση που ο προηγούμενος δεν θέλει να συνεχίσει.

4. Ανάφερε την αύξηση στο συμφωνητικό

Αν θέλεις να αποφύγεις τις μελλοντικές συγκρούσεις, μπορείς να συμπεριλάβεις τον τρόπο και το ποσό αύξησης του ενοικίου στο αρχικό μισθωτήριο (π.χ. αύξηση 2% ετησίως). Η αναφορά αυτού του όρου στο συμβόλαιο θα προετοιμάσει τους ενοικιαστές και δεν θα τους φέρει προ-εκπλήξεως όταν χρειαστεί να τους ζητήσεις περισσότερα χρήματα.

Αν επιλέξεις να κάνεις το βήμα και να ζητήσεις αύξηση του ενοικίου, προτείνουμε να πράξεις με σύνεση. Η ρύθμιση ενός ενοικίου που υπερβαίνει τη δυναμική της αγοράς μπορεί να αποβεί μοιραία για την πορεία της ενοικίασης σου. Σε συμβουλεύουμε να πάρεις τη γνώμη ενός ειδικού που θα σε βοηθήσει να εκτιμήσεις το ακίνητο σου και να πάρεις την καλύτερη απόφαση.