Εξελίξεις αγοράς ακινήτων - Απρίλιος 2025

Τον Απρίλιο του 2025, οι πιο σημαντικές εξελίξεις της αγοράς ακινήτων αφορούν τα εξής:

1. Πλειστηριασμοί: 1 στους 6 ολοκληρώνεται λόγω δυσλειτουργίας της διαδικασίας
2. Προεδρικό Διάταγμα βγάζει οικόπεδα εκτός ορίων
3. Επιστροφή ενοικίου: Πώς επηρεάζει την αγορά
4. Βραχυχρόνια μίσθωση: ΣτΕ κρίνει παράνομη το τέλος επιτηδεύματος ανά ακίνητο

Πλειστηριασμοί: 1 στους 6 ολοκληρώνεται λόγω δυσλειτουργίας της διαδικασίας

• Παρ’όλους τους πλειστηριασμούς που έχουν διεξαχθεί, μόνο 1 στους 6 έχει ολοκληρωθεί, σύμφωνα με στοιχεία του 2024.
• Το 2024 πάνω από 20.000 πλειστηριασμοί ανεστάλησαν ή ματαιώθηκαν και από τους υπόλοιπους που ολοκληρώθηκαν, πάνω από 36.000 ήταν άγονοι, συμπεραίνοντας ότι μόλις το 17% των συνολικών πλειστηριασμών ήταν γόνιμοι.
• Οι κύριες αιτίες που οδηγούν σε μη ολοκλήρωση μεγάλου ποσοστού των πλειστηριασμών είναι η δύσκολη διαδικασία των πλειστηριασμών και κατά συνέπεια η έλλειψη υποψήφιων αγοραστών, οι πολλαπλές ματαιώσεις, οι αναστολές και τα χρέη που βαραίνουν τα ακίνητα που μπορεί να οδηγήσουν τον οφειλέτη σε διακοπή/ανακοπή της διαδικασίας του πλειστηριασμού ανά πάσα στιγμή, ακόμη και μετά την ολοκλήρωσή του.
• Η διαδικασία έναρξης πλειστηριασμού καθιστά ακόμα πιο δύσκολη την ολοκλήρωσή του και την εύρεση αγοραστή, καθώς για όποιον θέλει να πάρει μέρος στον πλειστηριασμό πρέπει να καταθέσει προκαταβολικά το 30% της τιμής εκκίνησης του ακινήτου.

Προεδρικό Διάταγμα βγάζει οικόπεδα εκτός ορίων

• Το νέο ΠΔ για τα όρια των μικρών οικισμών, βγάζει εκτός σχεδίου τα άκτιστα οικόπεδα που είναι εκτός των αρχικών ορίων του κάθε οικισμού, χάνοντας το δικαίωμα δόμησης.
• Έτσι, ιδιοκτήτες μικρών οικοπέδων καταλήγουν να μην μπορούν να εκμεταλλευτούν την ιδιοκτησία τους, καθώς χάνει την αξία της και μετατρέπεται ουσιαστικά σε αγροτεμάχιο, χωρίς τη δυνατότητα δόμησης.
• Η υποτίμηση τέτοιων ιδιοκτησιών οδηγεί και αύξηση των τιμών οικοπέδων που πληρούν τα κριτήρια για δόμηση, αλλάζοντας έτσι τη ζήτηση.
• Η ανάκληση ή τροποποίηση του ΠΔ είναι δυνατή μόνο μέσω νέου ΠΔ ή νομοθετικής ρύθμισης. Δήμοι, ιδιώτες και επαγγελματίες της αγοράς ακινήτων ζητάνε ρυθμιση των μέτρων για ελάφρυνση των κριτηρίων.

Επιστροφή ενοικίου: Πώς επηρεάζει την αγορά

• Ο πρωθυπουργός ανακοίνωσε την απόδοση ενός ενοικίου στους ενοικιαστές κάθε Νοέμβριο.
• Το ανώτατο ποσό ενοικίου που θα επιδοτείται για την κύρια κατοικία, ανέρχεται στα 800€, ενώ για κάθε παιδί που αφορά την πρώτη κατοικία προστείθενται 50€. Το ίδιο ισχύει και για τις φοιτητικές κατοικίες.
• Το μέτρο αυτό αναμένεται να οφελήσει περίπου το 80% των οικογενειών που ζουν σε ενοίκιο (948.000 από τις 1.500.000 που νοικιάζουν την κύρια κατοικία τους).
• Τα εισοδηματικά κριτήρια για τους δικαιούχους είναι τα εξής: για άγαμους, εισόδημα εώς 20.000€, για ζευγάρια εώς 28.000€ και επιπλέον 4.000€ ανά παιδί και αντίστοιχα για τις μονογονεϊκές οικογένειες εώς 31.000€ και προσαύξηση 5.000€ για κάθε παιδί πέραν του πρώτου.
• Με αυτόν τον τρόπο, οι ενοικιαστές λαμβάνουν ένα βοήθημα αλλά ταυτόχρονα τα ενοίκια μπορεί να οδηγηθούν σε αύξηση λόγω μεγαλύτερου διαθέσιμου εισοδήματος των ενοικιαστών και αύξηση της ζήτησης κατοικίας προς ενοικίαση.
• Το ύψος της επιδότησης, κατά πάσα πιθανότητα, θα εξαρτάται από το ποσό του ενοικίου που έχει δηλώσει ο ιδιοκτήτης στην ΑΑΔΕ με τη δήλωση μίσθωσης. Εάν έχει δηλωθεί μικρότερο ποσό ενοικίου από το πραγματικό, πολύ πιθανό να υπάρξουν αντιπαραθέσεις μεταξύ ενοικιαστών και ιδιοκτητών.

Βραχυχρόνια μίσθωση: ΣτΕ κρίνει παράνομη το τέλος επιτηδεύματος ανά ακίνητο

• Τον Απρίλιο 2024 η ΑΑΔΕ διευκρίνισε σε εγκύκλιο ότι κάθε ακίνητο στη βραχυχρόνια μίσθωση θεωρείται ως “επαγγελματική εγκατάσταση” του επιτηδευματία.
• Ως συνέπεια, οι εταιρείες διαχείρισης επιβαρύνονται με επιβολή τέλους επιτηδεύματος ύψους 600 ευρώ ανά ακίνητο.
• Σημειώνεται ότι μια εταιρεία διαχείρισης μπορεί να έχει έσοδα ανα ακίνητο κατά μέσο όρο 3-4 χιλιάδες ευρώ.
• Το Β’ Τμήμα του ΣτΕ (απόφαση 601/2025) διαπίστωσε ότι η εγκύκλιος έχει κανονιστικό χαρακτήρα και δεν είχε δημοσιευθεί σε ΦΕΚ, επομένως δεν μπορεί να θεσπίσει νέα υποχρέωση τέλους.
• Η υπόθεση παραπέμφθηκε για οριστική κρίση στην Ολομέλεια του ΣτΕ.