Οι πιο σημαντικές εξελίξεις στην αγορά ακινήτων την τελευταία εβδομάδα (22/09/2023) αφορούν τα εξής ζητήματα:

Αύξηση μεταβιβάσεων ακινήτων και φορολογικών εσόδων του κράτους

Βάσει των στοιχείων της ΤτΕ, οι τιμές των διαμερισμάτων αυξήθηκαν κατά 13,9% το β' τρίμηνο του 2023, ωστόσο οι αγοραπωλησίες ακινήτων έχουν ανοδική πορεία.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της ΑΑΔΕ, σημειώθηκε αύξηση των μεταβιβάσεων ακινήτων και κατ' επέκταση σχεδόν διπλασιάστηκαν οι εισπράξεις του κράτους από φόρους μεταβίβασης. Ειδικότερα, τον Ιούνιο και Ιούλιο εισέρρευσαν στα δημόσια ταμεία σχεδόν €98 εκατ. έναντι €66 εκατ. που αντιστοιχούν στο ίδιο διάστημα πέρυσι.

Στο Μητρώο Μεταβίβασης Ακινήτων αναγράφεται ότι για το 2023 μέχρι στιγμής έχουν πουληθεί 17.360 ακίνητα. Ενώ για το 2022, αντιστοιχούν 36.000 ακίνητα.

Παράλληλα, σύμφωνα με το MyProperty, 112.000 δηλώσεις φόρου μεταβίβασης ολοκληρώθηκαν το 2023. Ωστόσο, μια μεταβίβαση ακινήτου μπορεί να περιλαμβάνει περισσότερες από μια δηλώσεις φόρου μεταβίβασης. Αν και φαίνεται ότι η δραστηριότητα έχει αυξηθεί, χρειαζόμαστε περισσότερα δεδομένα.

Ασφάλιση κτιρίων κατά των φυσικών καταστροφών

Ο κ. Πατέλης έθιξε στη ΔΕΘ το ζήτημα της υποχρεωτικής ασφάλισης των κατοικιών κατά των φυσικών καταστροφών, όπως φωτιά, σεισμό και πλημμύρα.

Η υποχρέωση αυτή υπάρχει ήδη σε ορισμένες περιοχές, αλλά τώρα αναμένεται μία πιο γενικευμένη εφαρμογή, δεδομένης της νομοθέτησης της έκπτωσης 10% από τον ΕΝΦΙΑ, που για μια μέση κατοικία σημαίνει περίπου 20€ έκπτωση από το φόρο του '24. Σημειώνεται ότι μόνο το 15%-17% των κατοικιών στην Ελλάδα είναι ασφαλισμένο.

Η ΠΟΜΙΔΑ θεωρεί την ασφάλιση των ιδιωτικών ακινήτων αναγκαία, ώστε να εξασφαλιστεί η αποκατάσταση των περιουσιών των πολιτών, αλλά και να απαλλαχτεί το κράτος από τις υπέρογκες αποζημιώσεις για μερική αποκατάσταση των ζημιών.

Ωστόσο, είναι απαραίτητη η παροχή επαρκών κινήτρων στους πολίτες, όπως πλήρης έκπτωση των ασφαλίστρων από το φορολογητέο εισόδημα των ιδιοκτητών, με την προϋπόθεση ότι η ασφαλιστική αγορά λειτουργεί με διαφάνεια και προσφέρει υψηλά φορολογικά έσοδα στο κράτος.

Επίσης, προτείνει η κρατική αρωγή να καλύπτει προς τους ασφαλισμένους πολίτες το 2-4% που ως απαλλασσόμενο, δεν καλύπτεται από τις ασφαλιστικές εταιρίες.

Ανακοινώσεις στη ΔΕΘ για τη βραχυχρόνια μίσθωση και η απάντηση της ΠΟΜΙΔΑ

Ο κ. Μητσοτάκης ανέφερε ότι η βραχυχρόνια μίσθωση είναι ανταγωνιστικό προϊόν που στηρίζει την οικονομία και το εισόδημα των ιδιοκτητών, αλλά σε τουριστικές περιοχές έχει προκαλέσει εκτόξευση ενοικίων και στρέβλωση του ανταγωνισμού.

Έτσι, ανακοίνωσε ότι από τον 01/2024 τα εισοδήματα από βραχυχρόνιες μισθώσεις από 3 ή και περισσότερα ακίνητα θα υπόκεινται σε ΦΠΑ, όπως ισχύει και για τα ξενοδοχεία και ενοικιαζόμενα δωμάτια.

Ο κ. Παραδιάς σημείωσε ότι για να λυθεί το στεγαστικό πρόβλημα, το κράτος πρέπει να εστιάσει στον εκσυγχρονισμό των εκατοντάδων χιλιάδων αναξιοποίητων ακινήτων, και όχι σε αυτά που έχουν ήδη βγει στην αγορά βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Η ΠΟΜΙΔΑ θεωρεί το όριο 3 ακινήτων για την ένταξη της δραστηριότητας στον ΦΠΑ πολύ περιοριστικό. Ειδικότερα προβλέπει ότι το μέτρο λόγω των υψηλών λειτουργικών εξόδων θα οδηγήσει σε έξοδο πολλών μικροιδιοκτητών από την αγορά, απώλεια εσόδων για τους ιδιοκτήτες και το Δημόσιο, ή και σε πιθανή παραοικονομία.

Αύξηση των επιτοκίων

Η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα προχώρησε σε αύξηση επιτοκίων, με το επιτόκιο του € να διαμορφώνεται στο 4%.Υπενθυμίζεται ότι ελληνικές συστημικές τράπεζες πάγωσαν τα κυμαινόμενα επιτόκια των τρέχοντων στεγαστικών δανείων από τις 31/03/2023 και για ένα έτος. Στην ουσία, όλα τα επιτόκια τρέχοντων στεγαστικών δανείων μετατράπηκαν σε σταθερά και ενδεχομένως λόγω αυτού, δεν έχουν παρατηρηθεί ανησυχητικές τάσεις στην αύξηση στεγαστικών κόκκινων δανείων.

Από την άλλη πλευρά, σημειώνεται ότι η τραπεζική χρηματοδότηση επιχειρήσεων είναι πολύ δύσκολη στην Ελλάδα, καθώς απαιτούνται τα χρηματοοικονομικά στοιχεία των τελευταίων 3 ετών, οπότε μόνο οι σταθερές επιχειρήσεις μπορούν να έχουν πρόσβαση σε δάνεια. Συνδυαστικά με το ότι τα επιτόκια των επαγγελματικών/επιχειρηματικών δανείων δεν πάγωσαν, αυτό σημαίνει ότι ενδεχομένως να υπάρξει αύξηση των κόκκινων επιχειρηματικών δανείων.

Το απόθεμα κόκκινων δανείων ισούται με τα υπάρχοντα κόκκινα δάνεια σε τραπεζικούς ισολογισμούς και τα νέα κόκκινα δάνεια της περιόδου, αφαιρώντας τα δάνεια που πωλούνται στους servicers. Ωστόσο, αφού το δάνειο πωληθεί σε servicer, δεν περιλαμβάνεται στα στατιστικά στοιχεία.

Ετσι, εάν τα κόκκινα δάνεια αυξάνονται, αλλά οι τράπεζες τα πωλούν στους servicers με πιο γρήγορο ρυθμό, τότε δεν θα φαίνεται συνολική αύξηση των κόκκινων δανείων. Σημειώνεται ότι σύμφωνα με την ΤτΕ, στο τέλος του 2022 το ύψους των κόκκινων δανείων που βρίσκεται στα χέρια των servicers ανέρχεται στα €70 δισ.

Οπότε, το ποσό του προβληματικού χρέους της οικονομίας μπορεί να αυξάνεται, χωρίς να υπάρχουν δημόσια σύνολα δεδομένων που να το δείχνουν καθαρά.