Οι πιο σημαντικές εξελίξεις στην αγορά ακινήτων την τελευταία εβδομάδα (02/11/2023) αφορούν τα εξής ζητήματα:
- Τα επόμενα 5-7 έτη αναμένεται να βγουν σε πλειστηριασμό περίπου 250.000 ακίνητα, εκ των οποίων η πλειοψηφία αφορά κατοικίες.
- Στο 24ο Prodexpo συζητήθηκαν οι προκλήσεις της αγοράς ακινήτων της Ελλάδας, όπως τα υψηλά επιτόκια, η οικοδομική δραστηριότητα και η έλλειψη μεταρρυθμίσεων.
- Τον Νοέμβριο πρόκειται να κατατεθεί φορολογικό νομοσχέδιο για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις.
- Αναμένεται νέα νομοθετική πρωτοβουλία για τα ακίνητα "αγνώστου ιδιοκτήτη".
Σε πλειστηριασμό 250.000 ακίνητα τα επόμενα 5-7 έτη
Στο 24ο συνέδριο της Prodexpo τα στελέχη της αγοράς εκτίμησαν ότι τα επόμενα 5-7 έτη θα βγουν σε πλειστηριασμό συνολικά 250.000 ακίνητα, εκ των οποίων η πλειοψηφία είναι κατοικίες. Συγκεκριμένα, τους επόμενους 10 μήνες εκτιμάται ότι θα εκπλειστηριαστούν 14.000 ακίνητα αξίας €1,35 δισ.
Ειδικότερα, ο κ. Βεττάς από τον ΙΟΒΕ, υποστηρίζει ότι το οικιστικό απόθεμα είναι στα όρια του, και η πλειονότητα των κατοικιών είναι κατασκευασμένα τη δεκαετία του '60, με συνέπεια η αναβάθμιση τους να είναι δύσκολη.
Ο κ. Χαραλαμπόπουλος από τη Solum PY Gloval, υποστήριξε ότι το περιορισμένο απόθεμα οφείλεται σε μεγάλο βαθμό στα κλειστά ακίνητα, και πως 150.000 ακίνητα είναι σε πλατφόρμες διαμοιρασμού και απαιτείται λύση για να βγουν στην αγορά. Ενώ, ο κ. Σιούφας της Sioufas and Associates Law Firm, υπογράμμισε ότι τα ακίνητα που θα βγουν σε πλειστηριασμό θα επηρεάσουν πολύ την εικόνα της αγοράς.
Σημειώνεται ότι το 2022 οι αναρτημένοι πλειστηριασμοί ακινήτων στο eauction.gr ανέρχονται στους 51.318, εκ των οποίων ολοκληρώθηκαν οι 38.205, ωστόσο μόνο τα 8.750 ακίνητα κατακυρώθηκαν (17% των αναρτημένων). Επομένως, αν εφαρμόσουμε το ίδιο ποσοστό (17%) στα 250.000 ακίνητα που πρόκειται να εκπλειστηριαστούν τα επόμενα 5-7 έτη, τότε εκτιμούμε ότι περίπου τα 42.500 θα κατακυρωθούν.
Ενδιαφέρεσαι να μάθεις περισσότερα για την κατάσχεση και τον πλειστηριασμό ακινήτου; Σε αυτό το άρθρο θα μάθεις όλα όσα χρειάζεσαι ώστε να είσαι προετοιμασμένος και να αποφύγεις τον ενδεχόμενο πλειστηριασμό του ακινήτου σου!
Απειλές και προκλήσεις στην αγορά ακινήτων
Η κ. Μεσσάρη από τη Prodea Investments, αναφέρθηκε στα υψηλά επιτόκια, καθώς τα κόστη των ακινήτων επηρεάζονται από τις τιμές της αγοράς, ενώ σημαντικός είναι ο συνεχής έλεγχος χρηματοοικονομικού κόστους και των τάσεων της αγοράς.
Υπενθυμίζεται ότι η ΕΚΤ προχώρησε σε αύξηση επιτοκίων (επιτόκιο του €4%). Οι ελληνικές τράπεζες πάγωσαν τα κυμαινόμενα επιτόκια τρέχοντων στεγαστικών δανείων από τις 31/03/2023 και για 1 έτος, και ενδεχομένως λόγω αυτού δεν έχουν παρατηρηθεί ανησυχητικές τάσεις στην αύξηση στεγαστικών κόκκινων δανείων.
Επίσης, σύμφωνα με την ΕΛΣΤΑΤ, τον 07/2023 σημειώθηκε αύξηση 8% του αριθμού οικοδομικών αδειών ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας, σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του 2022, παρά τις αυξήσεις των τιμών των κατασκευαστικών υλικών και του μεγάλου όγκου των δημόσιων έργων που υλοποιούνται.
Σύμφωνα με τον κ. Ανδριόπουλο της Dimand, είναι δύσκολη η εξεύρεση κατασκευαστικών Ομίλων, καθώς έχουν συσσωρευτεί ανεκτέλεστες υπογεγραμμένες συμβάσεις αξίας €10 δισ., με την κατασκευή τους εκτιμάται στα 10 έτη.
Τέλος, η κ. Κακούλλου από την Εθνική Τράπεζα αναφέρθηκε στην ανάγκη απλοποίησης της Πολεοδομικής νομοθεσίας, την επίσπευση της ολοκλήρωσης των δασικών χαρτών, του Κτηματολογίου και των Τοπικών Πολεοδομικών Σχεδίων.
Ρυθμίσεις για τη βραχυχρόνια μίσθωση
Τον Νοέμβριο πρόκειται να κατατεθεί φορολογικό νομοσχέδιο στη Βουλή για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις, οι οποίες πρόκειται να παραμείνουν αστικές μισθώσεις.
Τα φυσικά πρόσωπα που διαθέτουν σε ψηφιακή πλατφόρμα 3+ ακίνητα για βραχυχρόνια μίσθωση θα έχουν υποχρέωση έναρξης επιχειρηματικής δραστηριότητας, δηλαδή να συστήσουν εταιρεία οποιασδήποτε νομικής μορφής, και να εκδώσουν ειδικό Κωδικό Αριθμό Δραστηριότητας (ΚΑΔ).
Για τους ιδιοκτήτες με 1-2 ακίνητα που τα διαθέτουν προς διαχείριση, δεν απαιτείται να συστήσουν εταιρεία, και θα φορολογούνται ως εισόδημα από ενοίκια.
Αλλά κάθε νομική μορφή και ανεξάρτητα από τον αριθμό των ακινήτων θα υπόκειται σε ΦΠΑ (13%), τέλος Παρεπιδημούντων (0,5% του τζίρου) και φόρο διαμονής (€1,5/διανυκτέρευση), όπως ισχύει για τα ξενοδοχεία και τα ενοικιαζόμενα δωμάτια. Σημειώνεται ότι ο ΦΠΑ δεν προβλέπεται να επιβάλλεται σε ιδιώτες.
Σύμφωνα με το νομοσχέδιο, δεν προβλέπεται η αλλαγή καταστατικών σε πολυκατοικίες για απαγόρευση της βραχυχρόνιας μίσθωσης, ούτε και ο περιορισμός των ημερών που ένα ακίνητο μπορεί να διατεθεί προς βραχυχρόνια μίσθωση.
Νέο νομοσχέδιο για τα ακίνητα αγνώστου ιδιοκτήτη
Το νέο νομοσχέδιο του Υπουργείου Ψηφιακής Διακυβέρνησης προβλέπει τη δυνατότητα των ιδιοκτητών να διατηρήσουν τα τετραγωνικά που δεν έχουν δηλωθεί στο Κτηματολόγιο, και να μην περιέλθουν στην ιδιοκτησία του Δημοσίου.
Η νέα νομοθετική πρωτοβουλία περιλαμβάνει την παράταση έως τις 30/11/2024 της προθεσμίας για δικαστική διόρθωση των λανθασμένων πρώτων εγγραφών, που αρχικά θα έληγε στο τέλος του 2023.
Από το 2024 θα τεθεί σε εφαρμογή μια διαδικασία εξωδικαστικής επίλυσης μεταξύ ιδιοκτητών που τα ακίνητά τους χαρακτηρίστηκαν "αγνώστου ιδιοκτήτη" και του Δημοσίου, στο οποίο κινδυνεύουν να περιέλθουν ή περιήλθαν τα τελευταία χρόνια.
Τέλος, πρόκειται να εφαρμοστεί η "ατομική κτηματογράφηση", καθώς σύμφωνα με τον κ. Κυρανάκη, θα δημιουργηθεί ένας διαδραστικός χάρτης που θα περιλαμβάνει όλες οι πληροφορίες κάθε ακινήτου, και οι ενδιαφερόμενοι θα βλέπουν τις ενέργειες που απαιτούνται για την κατοχύρωση του ακινήτου τους.
Σημειώνεται ότι περίπου 100.000 ακίνητα έχουν καταγραφεί ως "αγνώστου ιδιοκτήτη", καθώς οι ιδιοκτήτες τους δεν τα έχουν δηλώσει για 15 έτη στο Κτηματολόγιο.