HOMI

Loading

Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτου (ΕΝΦΙΑ) 2021: Πως υπολογίζεται

Last Modified: 17/01/2022

Categories: Landlord

Έχεις αναρωτηθεί ποτέ πως υπολογίζεται ο ΕΝΦΙΑ; Και πως αυτός ο υπολογισμός μπορεί να μεταβάλλεται ανάλογα με το έτος καθώς αλλάζει η νομοθεσία; Σε αυτό το άρθρο καλύπτουμε τον τρόπο υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ για τα έτη 2018, 2019, 2020 και 2021. Επίσης, περιλαμβάνεται ένα αναλυτικό παράδειγμα υπολογισμού του φόρου για το 2021, ώστε να μπορείς να είσαι πλήρως ενημερωμένος ως ιδιοκτήτης!
Έχεις αναρωτηθεί ποτέ πως υπολογίζεται ο ΕΝΦΙΑ; Και πως αυτός ο υπολογισμός μπορεί να μεταβάλλεται ανάλογα με το έτος καθώς αλλάζει η νομοθεσία; Σε αυτό το άρθρο καλύπτουμε τον τρόπο υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ για τα έτη 2018, 2019, 2020 και 2021. Επίσης, περιλαμβάνεται ένα αναλυτικό παράδειγμα υπολογισμού του φόρου για το 2021, ώστε να μπορείς να είσαι πλήρως ενημερωμένος ως ιδιοκτήτης!

Τι είναι ο ΕΝΦΙΑ;

Ο Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτου (ΕΝΦΙΑ) είναι ένας φόρος που επιβάλλει το ελληνικό κράτος στις ακίνητες περιουσίες. Κατά αυτόν τον τρόπο, εάν είσαι ιδιοκτήτης ή κατέχεις εμπράγματα δικαιώματα επί ενός ακινήτου, οφείλεις να πληρώνεις τον φόρο.

Ο ΕΝΦΙΑ βασίζεται στην ιδιοκτησία ενός ακινήτου. Δηλαδή, ανεξάρτητα από το αν το ακίνητο παράγει εισόδημα, αν χρησιμοποιείται ή όχι, εξακολουθείς να οφείλεις τον φόρο. Εδώ μπορείς να μάθεις περισσότερες γενικές πληροφορίες σχετικά με τον ΕΝΦΙΑ.

Σε αυτό το άρθρο καλύπτουμε πως υπολογίζεται ο ΕΝΦΙΑ, συμπεριλαμβανομένων των σχετικών συντελεστών και πινάκων για τα έτη 2018, 2019, 2020 και 2021. Για έναν πιο έγκυρο υπολογισμό, παρακαλούμε συμβουλέψου τον λογιστή ή συμβολαιογράφο σου. Καθώς, ενδέχεται να έχει πρόσβαση σε εξειδικευμένο λογισμικό υπολογισμού του ΕΝΦΙΑ.

Τα βήματα που οφείλεις να ακολουθήσεις για να ελέγξεις τον ΕΝΦΙΑ που αντιστοιχεί στο έτος 2021 είναι τα παρακάτω:

  1. Είσοδος στην πλατφόρμα myAADE.gov.gr
  2. Επιλογή του πεδίου “Εφαρμογές”
  3. Επιλογή πεδίου “Πολίτες”
  4. Κλικ στην κατηγορία “Δήλωση Ε9 / ΕΝΦΙΑ”
  5. Είσοδος με τους προσωπικούς κωδικούς σου στο TaxisNet
  6. Επιλογή έτους 2021

Με τα παραπάνω απλά βήματα μπορείς να ελέγξεις το ποσό του ΕΝΦΙΑ που οφείλεις για το έτος 2021. Μέσω του ΤaxisΝet, μπορείς να δεις το ποσό του ΕΝΦΙΑ και τις δόσεις που αντιστοιχούν στους μήνες πληρωμών. Επίσης, είναι ορατός και ο διαχωρισμός των ποσών του ΕΝΦΙΑ που αντιστοιχεί σε ξεχωριστά ακίνητα, σε περίπτωση ιδιοκτησίας πολλών ακινήτων περιουσιών.

Πως υπολογίζεται ο ΕΝΦΙΑ;

Ο υπολογισμός του ΕΝΦΙΑ επηρεάζεται από τα τετραγωνικά του ακινήτου και τον όροφο στην περίπτωση που πρόκειται για κατοικία. Επίσης, λαμβάνεται υπόψη ο συντελεστής παλαιότητας και η τιμή ζώνης, που ορίζονται από το Υπουργείο Οικονομικών. Ο ΕΝΦΙΑ διακρίνεται σε “κύριο” και “συμπληρωματικό”.

Υπολογισμός κύριου ΕΝΦΙΑ

Ο υπολογισμός του κύριου ΕΝΦΙΑ για κατοικίες και λοιπά κτίσματα διαμορφώνεται με βάση τις εξής παραμέτρους όπως ορίζει ο Ν. 4223/2013:

Βασικός Φόρος (ΒΦ)

Προκύπτει με βάση μια προκαθορισμένη κλίμακα, που ο ΒΦ κυμαίνεται από 2 έως 13 ευρώ/τ.μ. ανάλογα με την τιμή ζώνης.

Συντελεστής Παλαιότητας Κτίσματος (ΣΠΚ)

O οποίος διαμορφώνεται σε μια κλίμακα από 1 έως 1,25 ανάλογα με το έτος κατασκευής.

Συντελεστής Απομείωσης Επιφάνειας (ΣΑΕ) κτίσματος

Λαμβάνεται υπόψη σε περιπτώσεις ειδικών κτιρίων και αυξάνεται αντιστρόφως ανάλογα του αριθμού τετραγωνικών της συνολικής επιφάνειας. Κυμαίνεται από 0,25 έως 1,00.

Συντελεστής Ορόφου (ΣΟ)

Ο οποίος διαμορφώνεται ανάλογα με τον όροφο που βρίσκεται το ακίνητο και μπορεί να λάβει τιμές από 0,98 έως 1,03.

Συντελεστής Μονοκατοικίας (ΣΜ)

Σε περίπτωση που το εν λόγω ακίνητο είναι μονοκατοικία, ο οποίος αντιστοιχεί σε 1,02.

Συντελεστής Πρόσοψης (ΣΠ)

Αναλόγως πόσες προσόψεις των κύριων χώρων του ακινήτου είναι σε δρόμο. Σημειώνεται πως ο ΣΠ δεν εφαρμόζεται σε κτίρια ειδικών χρήσεων.

Συντελεστής Βοηθητικών Χώρων (ΣΒΧ)

Ισούται με 0,1 στην περίπτωση που υπάρχουν βοηθητικοί χώροι.

Συντελεστής Ημιτελών Κτισμάτων (ΣΗΚ)

Ορίζεται σε 0,4 και ισχύει όταν υπάρχουν ημιτελή κτίσματα που δεν ηλεκτροδοτούνται ή ηλεκτροδοτούνται με εργοταξιακό ρεύμα.

Επομένως, ο τύπος υπολογισμού του Βασικού Φόρου του ΕΝΦΙΑ είναι ο εξής:

ΕΝΦΙΑ = (τ.μ. συνολικής επιφάνειας κύριων χώρων) x (ΒΦ) x (ΣΠΚ) x [(ΣΟ) ή (ΣΜ)] x (ΣΠ) x (ΣΒΧ αν υπάρχουν) x (ΣΗΚ αν υπάρχουν)

Συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ - Υπολογισμός

Ο συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ μέχρι και το 2021, υπολογίζεται και επιβάλλεται στην συνολική αντικειμενική αξία των δικαιωμάτων επί ακινήτων. Η αντικειμενική αξία είναι η φορολογική αξία που η κυβέρνηση καθορίζει, με σκοπό την επιβολή φόρων στο ακίνητο. Για την επιβολή του συμπληρωματικού φόρου βασική προϋπόθεση είναι η συνολική αντικειμενική αξία του ακινήτου ή των ακινήτων να υπερβαίνει τις 250.000 ευρώ. Πιο αναλυτικά οι συντελεστές που εφαρμόζονται για τα φυσικά πρόσωπα όπως ορίζεται από την νομοθεσία είναι οι παρακάτω:

Σημειώνεται πως για τα νομικά πρόσωπα και τις νομικές οντότητες ο συμπληρωματικός ΕΝΦΙΑ επιβάλλεται και υπολογίζεται στη συνολική αξία των δικαιωμάτων. Ο συντελεστής που εφαρμόζεται είναι 5‰ και δεν υφίσταται αφορολόγητο.

Επιβάρυνση στον φόρο βάση δικαιωμάτων

Αν είσαι ιδιοκτήτης και κατέχεις πλήρη κυριότητα στο ακίνητο, επιβαρύνεσαι ο ίδιος με ολόκληρο τον φόρο. Στην περίπτωση όμως που κάποιο πρόσωπο κατέχει την επικαρπία ενός ακινήτου τότε ένα άλλο πρόσωπο αντίστοιχα κατέχει την ψιλή κυριότητα. Τότε ο φόρος επιμερίζεται στα δύο άτομα σύμφωνα με τον N. 4223/2013 ως εξής:

Μείωση ΕΝΦΙΑ 2021

Ο ΕΝΦΙΑ του 2021 ανέρχεται στο συνολικό ποσό των 2,65 δις. ευρώ και αφορά περίπου 7,3 εκατομμύρια φορολογούμενους. Υπάρχουν βέβαια κάποιες κατηγορίες φορολογούμενων που για το 2021 δικαιούνται έκπτωση ή και πλήρη απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ. Οι εκπτώσεις στον κύριο και συμπληρωματικό φόρο, προκύπτουν από τις αντίστοιχες κλίμακες και συντελεστές που προβλέπονται. Πιο συγκεκριμένα:

Μειωμένος ΕΝΦΙΑ για ομάδες που επηρεάστηκαν από την πανδημία

Οι φορολογούμενοι οι οποίοι παρουσίασαν το 2020 μειωμένα εισοδήματα, εξαιτίας της πανδημίας δικαιούνται εκπτώσεις. Τα μέτρα αναστολής εργασίας και των μειωμένων ενοικίων, επηρέασαν τις φορολογικές δηλώσεις πολλών πολιτών κι έτσι προβλέπεται αντίστοιχη μείωση φόρου. Πιο συγκεκριμένα τα εισοδηματικά κριτήρια για τις αντίστοιχες εκπτώσεις είναι τα εξής:

  1. Μερική έκπτωση 50% από τον ΕΝΦΙΑ δικαιούνται όσοι φορολογούμενοι έχουν συνολικό ετήσιο καθαρό οικογενειακό εισόδημα μέχρι 9.000 ευρώ. Το ποσό αυτό προσαυξάνεται κατά 1.000 ευρώ για τον / την σύζυγο, καθώς και για κάθε εξαρτώμενο μέλος. Εκτιμάται πως περισσότερο από 1 εκατομμύριο φορολογούμενοι το 2021 πληρούν τα κριτήρια για λήψη έκπτωσης 50% του ΕΝΦΙΑ.
  2. Ολική απαλλαγή 100% δικαιούνται οι οικογένειες που είναι τουλάχιστον τρίτεκνες ή περιλαμβάνουν άτομα με αναπηρία κατά ποσοστό μεγαλύτερο του 80%. Προϋπόθεση και σε αυτή την περίπτωση αποτελεί το συνολικό ετήσιο καθαρό οικογενειακό εισόδημα του 2020 να μην ξεπερνάει τα 12.000 ευρώ. Και σε αυτή την περίπτωση, το ποσό προσαυξάνεται κατά 1.000 για τον / την σύζυγο και κάθε εξαρτώμενο μέλος. Περισσότεροι από 62 χιλιάδες ιδιοκτήτες ακινήτων δικαιούνται για το 2021 πλήρη απαλλαγή από τον φόρο.

Μειωμένος ΕΝΦΙΑ για ακίνητα με συγκεκριμένες αντικειμενικές αξίες

Ο ΕΝΦΙΑ του 2021 υπολογίζεται με βάση τις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων που θεσπίστηκαν το 2021. Στο πλαίσιο αυτό, ο φόρος ενσωματώνει τις ίδιες μειώσεις που ίσχυαν και το 2020. Ανάλογα με την αξία της ακίνητης περιουσίας οι μειώσεις διαμορφώνονται ως εξής:

Σημειώνεται επίσης πως από τον ΕΝΦΙΑ απαλλάσσονται για το 2021, 2022 και το 2023 ακίνητα τα οποία κρίνονται ακατάλληλα ή επικίνδυνα προς χρήση. Αυτή η ολική απαλλαγή αφορά αποκλειστικά τις πυρόπληκτες περιοχές στην Αττική, Εύβοια, Ηλεία κτλ. Η απαλλαγή είναι δυνατή με την υποβολή αντίστοιχης αίτησης στην πλατφόρμα arogi.gov.gr.

Παράδειγμα Υπολογισμού ΕΝΦΙΑ

Ας πάρουμε για παράδειγμα ένα διαμέρισμα 120 τ.μ. κατασκευής 2018. Ας υποθέσουμε πως βρίσκεται στην Γλυφάδα επί της οδού Ανδρέου Παπανδρέου, δηλαδή στην Τιμή Ζώνης Ζ. Σύμφωνα με τις αντικειμενικές αξίες του 2021, η αξία του ανέρχεται στα 285.768,00 ευρώ. Αυτό σημαίνει πως εφόσον η αντικειμενική αξία του υπερβαίνει τις 250.000 ευρώ, υποβάλλεται σε κύριο όσο και συμπληρωματικό φόρο. Σημειώνεται επίσης ότι στο παράδειγμα μας θεωρούμε ως δεδομένο πως ο ιδιοκτήτης κατέχει πλήρη κυριότητα στο ακίνητο. Κατ΄επέκταση ολόκληρος ο φόρος αποτελεί δική του φορολογική υποχρέωση.

Ας υπολογίσουμε τώρα αναλυτικά τον ΕΝΦΙΑ:

Κύριος φόρος

Βασικός Φόρος (ΒΦ)

Αν ανατρέξουμε στους επίσημους χάρτες θα διαπιστώσουμε πως η τιμή ζώνης ισούται με 2.150€/τ.μ., επομένως ο ΒΦ θα αντιστοιχεί σε 6,00 €/τ.μ.

Συντελεστής Παλαιότητας Κτίσματος (ΣΠΚ)

Αν συμβουλευτούμε τον παραπάνω πίνακα, βλέπουμε πως ο ΣΠΚ αντιστοιχεί σε 1,25. Κατατάσσεται στην πρώτη κατηγορία, δηλαδή μέχρι 4 έτη παλαιότητα εφόσον κατασκευάστηκε το 2018.

Συντελεστής Απομείωσης Επιφάνειας (ΣΑΕ) κτίσματος

Δεν λαμβάνεται υπόψη καθώς δεν πρόκειται για ειδικό κτίριο.

Συντελεστής ορόφου (ΣΟ)

Αν υποθέσουμε πως το διαμέρισμα μας βρίσκεται στον 4ο όροφο, αυτό σημαίνει πως ο ΣΟ αντιστοιχεί σε 1,02.

Ο Συντελεστής Μονοκατοικίας (ΣΜ)

Δεν συνυπολογίζεται στην περίπτωση μας καθώς δεν πρόκειται για μονοκατοικία.

Συντελεστής Πρόσοψης (ΣΠ)

Αν υποθέσουμε πως μια πρόσοψη κύριου χώρου του διαμερίσματος μας είναι σε δρόμο, τότε ο ΣΠ αντιστοιχεί σε 1,01.

Συντελεστής Βοηθητικών Χώρων (ΣΒΧ) και ο Συντελεστής Ημιτελών Κτισμάτων (ΣΗΚ)

Στο παράδειγμα μας δεν λαμβάνονται υπόψη.

Επομένως ο τύπος υπολογισμού του κύριου ΕΝΦΙΑ θα είναι ο εξής:

Κύριος ΕΝΦΙΑ = (τ.μ. συνολικής επιφάνειας κύριων χώρων) x (ΒΦ) x (ΣΠΚ) x (ΣΟ) x (ΣΠ)

Δηλαδή,

Κύριος ΕΝΦΙΑ = (120 τ.μ.) x (6,00 €/τ.μ) x (1,25) x (1,02) x (1,01) = 927,18€

Συμπληρωματικός φόρος

Ο συμπληρωματικός φόρος εξαρτάται στην ουσία από την φορολογητέα αντικειμενική αξία του ακινήτου. Στο παράδειγμα μας, η αντικειμενική αξία είναι €285.768. Τα πρώτα €250.000 είναι αφορολόγητα. Το ποσό του €35.768 που υπερβαίνει τα 250.000 φορολογείται με συντελεστή 0,15% ή σε 53,65€.

Μείωση φόρου

Όπως αναφέραμε για το 2021 επιβάλλεται μείωση 10% για τα ακίνητα 80.000 έως 1.000.000 την οποία και συνυπολογίζουμε.

Συνολικός ΕΝΦΙΑ

Επομένως ο συνολικός ΕΝΦΙΑ διαμορφώνεται αναλυτικά ως εξής:

Κυριος φόρος= 927,18

Συμπληρωματικός φόρος= 53,65

Μερικό Σύνολο= 980,83

Μείωση= 98,08

Τελικός πληρωτέος ΕΝΦΙΑ=  882,75€

Πληρωμή και προθεσμίες ΕΝΦΙΑ 2021

Η ανάρτηση των εκκαθαριστικών του ΕΝΦΙΑ μέχρι και το 2021 πραγματοποιείται τον Σεπτέμβριο. Μπορείς να εξοφλήσεις τον φόρο με τους εξής τρόπους:

  • Εφάπαξ καταβολή ολόκληρου του ποσού έως τις 27 Αυγούστου, εξασφαλίζοντας έκπτωση 3% του συνολικού ποσού.
  • Σε 6 ισόποσες μηνιαίες δόσεις για διευκόλυνση ανταπόκρισης στις φορολογικές υποχρεώσεις. Συγκεκριμένα, η πρώτη δόση καταβάλλεται μέχρι και τις 30 Σεπτεμβρίου και η έκτη και τελευταία έως τις 28 Φεβρουαρίου του 2022. Ωστόσο, το Υπουργείο Οικονομικών παραχωρεί την δυνατότητα καταβολής της πρώτης δόσης του ΕΝΦΙΑ μαζί με την δεύτερη δόση. Δηλαδή το χρονικό περιθώριο είναι έως τις 29 Οκτωβρίου χωρίς την επιβολή προστίμου.
  • Με πάγια ρύθμιση που προσφέρει έως 24 έντοκες δόσεις εξόφλησης του ΕΝΦΙΑ.
  • Πληρωμή ολόκληρου του ποσού με πιστωτική κάρτα. Αυτή η επιλογή παρέχει την δυνατότητα αποπληρωμής του φόρου σε 12 άτοκες δόσεις.

Σύνοψη

Ο ΕΝΦΙΑ απαιτεί ιδιαίτερη προσοχή στον υπολογισμό του. Η νομοθεσία μεταβάλλεται και επομένως ο υπολογισμός του φόρου διαφέρει από έτος σε έτος. Επιπλέον, καθώς η εφορία δεν παρέχει ανάλυση υπολογισμού του κύριου και συμπληρωματικού ΕΝΦΙΑ, μπορεί να προκύψουν λάθη στις δηλώσεις Ε9. Εάν θέλεις να μάθεις τι ακριβώς πρέπει να προσέξεις, διάβασε αυτό το άρθρο.

Σου προτείνουμε όταν λάβεις το εκκαθαριστικό του ΕΝΦΙΑ, να ελέγξεις είτε μόνος σου είτε με την βοήθεια του λογιστή σου, πως ο φόρος που αναγράφεται αντιστοιχεί πραγματικά στην αξία του ακινήτου σου.