Είτε είσαι ιδιοκτήτης ακινήτου, είτε ενδιαφερόμενος αγοραστής, είναι καλό να ενημερωθείς αναφορικά με το πως σε επηρεάζουν οι αυθαίρετες κατασκευές. Μάθε όλα όσα χρειάζεσαι σε αυτό το άρθρο.

Τα αυθαίρετα είναι κατασκευές ή μετατροπές σε ένα ακίνητο, που δεν είναι σύμφωνες με την οικοδομική αδεία, οπότε θεωρούνται παράνομα. Ως ιδιοκτήτης, πρέπει είτε να δηλώσεις την ύπαρξη τυχόν αυθαιρέτων, είτε να προχωρήσεις στην κατεδάφιση τους. Διαφορετικά, δεν μπορείς να προχωρήσεις σε ορισμένες πράξεις, όπως η μεταβίβαση του ακινήτου.

Στην πράξη, μπορείς να αναθέσεις σε έναν μηχανικό τον τεχνικό έλεγχο του ακινήτου σου. Ο μηχανικός συγκρίνει την υπάρχουσα δομή με την οικοδομική άδεια, και υποβάλλει τα ευρήματά του σε μια ηλεκτρονική πλατφόρμα. Στην περίπτωση ύπαρξης αποκλίσεων, ενδέχεται να χρειαστεί να πληρώσεις ένα πρόστιμο. Το ύψος του προστίμου εξαρτάται από τον τύπο της παράβασης και τον χρόνο που πραγματοποιήθηκε το αυθαίρετο. Αυτή η διαδικασία αναφέρεται στην νομιμοποίηση αυθαιρέτων και την έκδοση βεβαίωσης μηχανικού, που διασφαλίζει την πολεοδομική νομιμότητα του ακινήτου.

Σε αυτό το άρθρο πρόκειται να εξηγήσουμε τι είναι η αυθαίρετη δόμηση δίνοντας παραδείγματα, τι είναι και πως γίνεται η νομιμοποίηση αυθαιρέτων, καθώς και γιατί σε ενδιαφέρει είτε είσαι ιδιοκτήτης είτε ενδιαφερόμενος αγοραστής. Δηλαδή, δεν θα καλύψουμε τις αναλυτικές κατηγορίες αυθαιρεσιών, τον υπολογισμό και την πληρωμή των προστίμων.

Τι είναι η αυθαίρετη δόμηση

Αυθαίρετη δόμηση θεωρείται οποιαδήποτε κατασκευή ή αλλαγή χρήσης που δεν πραγματοποιείται σύμφωνα με οικοδομική άδεια. Στην ουσία, η οικοδομική άδεια ή άδεια οικοδομής ή άδεια δόμησης, είναι το έγγραφο που πιστοποιεί τη νόμιμη έγκριση της Πολεοδομίας.

Πιο αναλυτικά, αυθαίρετη είναι κάθε προσθήκη ή ανέγερση καινούριας κατασκευής που εκτελείται ή έχει εκτελεστεί:

• Χωρίς την έκδοση οικοδομικής άδειας.
• Κατά υπέρβαση της εκδοθείσας οικοδομικής άδειας.
• Βάσει άδειας οικοδομής που ανακλήθηκε μεταγενέστερα.
• Κατά παράβαση των περιορισμών που θέτουν οι γενικοί ή ειδικοί όροι δόμησης της συγκεκριμένης περιοχής. Δηλαδή, των διατάξεων του Γενικού Οικοδομικού Κανονισμού και του Κτιριοδομικού Κανονισμού (οικοδομικές και ρυμοτομικές γραμμές, συντελεστής δόμησης, ποσοστό κάλυψης, μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος και επιτρεπόμενες χρήσεις).

Επίσης, κάθε μεταβολή χρήσης ακινήτου για την οποία δεν έχει εκδοθεί η απαιτούμενη οικοδομική άδεια, θεωρείται εξίσου αυθαίρετη.

Επομένως, εάν σκοπεύεις να προσθέσεις νέα κατασκευή, ή να μεταβάλλεις τη χρήση ενός χώρου, οφείλεις να εκδώσεις σχετική οικοδομική άδεια. Σε οποιαδήποτε περίπτωση που η τρέχουσα φυσική δομή ενός ακινήτου δεν ταιριάζει με την οικοδομική άδεια, υφίσταται αυθαιρεσία.

Παραδείγματα αυθαίρετης δόμησης

Συχνές αυθαίρετες κατασκευές περιλαμβάνουν τη μη εξουσιοδοτημένη επέκταση ή και κλείσιμο μπαλκονιού με τοίχο ή τζαμαρία, επεκτάσεις σε κοινόχρηστους χώρους όπως διαδρόμους, δημιουργία σοφίτας κάτω από στέγη, παρέμβαση σε ημιυπαίθριο χώρο όπως κατασκευή πέργκολας, χωρισμός δωματίων με γυψοσανίδα, προσθήκη εξωτερικής μόνωσης κτλ.

Ένα σύνηθες ζήτημα, ειδικά στα παλαιότερα κτίρια που κατασκευάστηκαν πριν το 1970, είναι ότι η οικοδομική άδεια υποβλήθηκε κανονικά στην Πολεοδομία, αλλά έπειτα η κατασκευαστική εταιρεία έχτισε διαφορετικά το ακίνητο. Οπότε σε αυτό το σενάριο, υφίσταται αυθαίρετα από την αρχική κατασκευή του ακινήτου.

Αναφορικά με την αυθαίρετη μεταβολή χρήσης, το πιο σύνηθες παράδειγμα είναι η χρήση οποιουδήποτε χώρου να μεταβληθεί από βοηθητική σε κύρια χρήση. Λόγου χάρη ένας αποθηκευτικός χώρος ή κλειστός χώρος στάθμευσης να μετατραπεί σε κύριο που προορίζεται για παραμονή.

Πως μπορώ να μάθω εάν το ακίνητο μου έχει αυθαίρετα

Έτσι ώστε να διαπιστώσεις εάν το ακίνητο σου έχει αυθαίρετα είναι απαραίτητη η διενέργεια σχετικού ελέγχου από μηχανικό.

Σημειώνουμε ότι ένα ακίνητο μπορεί να έχει αυθαίρετα τα οποία να μην γνωρίζεις. Ενδέχεται ακόμη και η αρχική κατασκευή ενός κτιρίου να μη συνάδει με τα σχέδια της Πολεοδομίας και να θεωρείται αυθαίρετη. Επίσης, στην αγορά ακινήτου, μπορεί να μην έγινε ακριβής έλεγχος από τον μηχανικό του πωλητή, και να υπάρχουν αποκλίσεις στα τετραγωνικά. Στο σενάριο κληρονομιάς ακινήτου ενδέχεται να υπάρχουν αυθαίρετα κτίσματα ή προσθήκες που πραγματοποιήθηκαν από τον κληρονομούμενο, άρα εάν μελλοντικά σκοπεύεις να μεταβιβάσεις το ακίνητο θα πρέπει να προχωρήσεις σε νομιμοποίηση τους.

Οπότε, είναι καλό να μην υποθέτεις ότι το ακίνητό σου είναι απαλλαγμένο από αυθαιρεσίες πριν γίνει σχετικός έλεγχος του μηχανικού.

Τι είναι η τακτοποίηση αυθαιρέτων

Η τακτοποίηση αυθαιρέτων είναι η διαδικασία δήλωσης των αυθαίρετων κατασκευών και χρήσεων. Σημειώνουμε ότι η νομιμοποίηση αυθαιρέτων λέγεται επίσης νομιμοποίηση ή και ρύθμιση, και περιγράφει την ίδια διαδικασία.

Ο ιδιοκτήτης της περιουσίας με αυθαίρετα, οφείλει να διευθετήσει την υπαγωγή με τις ισχύουσες διατάξεις νομιμοποίησης αυθαιρέτων (Ν. 4495/2017).

Ουσιαστικά, ο ιδιοκτήτης της περιουσίας που περιλαμβάνει οποιαδήποτε μορφής αυθαίρετη δόμηση, πρέπει να αναφερθεί σε έναν μηχανικό. Ο μηχανικός καλείται να κάνει αυτοψία του ακινήτου και να καταγράψει τις αυθαίρετες κατασκευές και παραβάσεις που έχουν πραγματοποιηθεί. Στη συνέχεια, ο ιδιοκτήτης προχωράει στη νομιμοποίηση των παραβάσεων, στην υποβολή σχετικής δήλωσης και καταβολή του προστίμου.

Νομιμοποίηση αυθαιρέτων με την υπαγωγή στο Ν. 4495/2017

Η υπαγωγή στις διατάξεις του Ν. 4495/2017 θεωρείται ολοκληρωμένη μετά την πληρωμή του ανάλογου προστίμου.

Αυτό σημαίνει ότι αναστέλλεται η είσπραξη και επιβολή κάθε κύρωσης σε χρόνο ανάλογο της κατηγορίας της αυθαίρετης κατασκευής, ή και επέρχεται οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση. Η οριστική εξαίρεση από την κατεδάφιση αφορά σε αυθαίρετες κατασκευές, αλλαγές χρήσης και υπερβάσεις δόμησης και πολεοδομικές/ κτιριοδομικές παραβάσεις που μπορούν να ενταχθούν στο νόμο αντιμετώπισης της αυθαίρετης δόμησης (Ν. 4178/2013).

Ποια αυθαίρετα δεν τακτοποιούνται

Μερικές περιπτώσεις αυθαιρέτων δεν μπορούν να υπαχθούν στο Ν. 4495/2017, που σημαίνει ότι δεν μπορούν να τακτοποιηθούν.

Πιο συγκεκριμένα, οποιαδήποτε αυθαίρετη κατασκευή πραγματοποιήθηκε μετά τον Ιούνιο του 2011 είναι αδύνατο να ρυθμιστεί.

Επίσης, δεν μπορούν να νομιμοποιηθούν αυθαίρετα που έχουν εγκατασταθεί σε διατηρητέα κτίρια, εγκεκριμένους κοινόχρηστους χώρους πόλης, ή σε χώρους δημόσιας κοινής χρήσης οικοπέδου. Επιπλέον, είναι αδύνατη η τακτοποίηση σε παραδοσιακούς οικισμούς, ζώνες ασφαλείας υπεραστικής συγκοινωνίας και δασικές περιοχές ή αιγιαλούς.

Τέλος, αποκλείεται η ρύθμιση αυθαιρεσιών που πραγματοποιήθηκαν μετά το 2003 σε εκτός σχεδίου περιοχές που το ύψος τους υπερβαίνει την κορυφογραμμή, ή βρίσκονται εντός απόστασης 20 μέτρων από τον άξονα διέλευσης ρεύματος.

Στις παραπάνω περιπτώσεις η νομιμοποίηση είναι αδύνατη, επομένως προβλέπεται κατεδάφιση της αυθαίρετης κατασκευής.

Ποια είναι η διαδικασία τακτοποίησης αυθαίρετων κτισμάτων

Ο ιδιοκτήτης εάν δεν διαθέτει τα σχέδια του ακινήτου, θα πρέπει να κάνει αίτηση στην Πολεοδομία για να τα πάρει. Στη συνέχεια, ο μηχανικός επισκέπτεται το ακίνητο ώστε να πραγματοποιήσει την αυτοψία, που στην ουσία συγκρίνει τα σχέδια της Πολεοδομίας με την πραγματική κατάσταση του ακινήτου.

Εάν στο ακίνητο δεν υπάρχουν αυθαίρετα, τότε η διαδικασία της αυτοψίας είναι γρήγορη. Ο μηχανικός μετά τον έλεγχο συλλέγει τα απαραίτητα έγγραφα και να προχωρήσει κατευθείαν στην έκδοση βεβαίωσης μηχανικού και την ΗΤΚ.

Ωστόσο, εάν ο μηχανικός διαπιστώσει αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσης κατά την αυτοψία, τότε τις εντοπίζει και τις καταγράφει. Έπειτα, ο μηχανικός οφείλει να μετρήσει το εμβαδόν των αυθαιρεσιών και να φωτογραφίσει τις παράνομες κατασκευές. Αφού ολοκληρωθεί η συγκέντρωση των απαραίτητων δικαιολογητικών, ο ιδιοκτήτης εξουσιοδοτεί τον μηχανικό να υποβάλλει την αντίστοιχη δήλωση στην πλατφόρμα αυθαιρέτων. Στη συνέχεια, ο μηχανικός καλείται να καταγράψει τις παρεμβάσεις και να εισάγει τα στοιχεία της ιδιοκτησίας στο ηλεκτρονικό σύστημα. Ο ιδιοκτήτης οφείλει να πληρώσει το παράβολο, που ισοδυναμεί με υπαγωγή στο νόμο και να λάβει τους κωδικούς πληρωμής των δόσεων του προστίμου. Ο μηχανικός πρέπει στη συνέχεια να υποβάλλει τα υπόλοιπα απαραίτητα δικαιολογητικά και σχέδια, ώστε να γίνει η έκδοση της βεβαίωσης υπαγωγής στο νόμο. Μετά την πληρωμή του 30% του προστίμου μπορεί να εκδοθεί η βεβαίωση νομιμοποίησης των αυθαιρέτων.

Πως σε επηρεάζει η ύπαρξη αυθαιρεσιών

Ως ιδιοκτήτης ακινήτου, είναι καλό να αναθέσεις σε μηχανικό τον τεχνικό έλεγχο του ακινήτου σου για την διαπίστωση ύπαρξης τυχόν αυθαιρεσιών. Εάν υπάρχουν αυθαιρεσίες, είναι σημαντικό να τις διευθετήσεις προκαταβολικά, πριν ξεκινήσεις την προώθηση του ακινήτου σου για πώληση. Σε ορισμένες περιπτώσεις, η νομιμοποίηση αυθαιρέτων είναι πολύπλοκη και δαπανηρή διαδικασία, για αυτό είναι καλό να γίνεται νωρίς.

Εάν δεν έχεις τα σχέδια από την Πολεοδομία, ανάλογα με τον κάθε Δήμο, μπορεί να χρειαστεί αρκετός καιρός για την έκδοση τους. Ενδεικτικά, υπάρχουν Δήμοι στους οποίους ο εκτιμώμενος χρόνος έκδοσης φτάνει ακόμα και τους 4 μήνες.

Έτσι είναι καλό να ξεκινήσεις τη διαδικασία νωρίς, ώστε να προετοιμαστείς έξυπνα. Με αυτόν τον τρόπο μπορείς να εξασφαλίσεις ότι δεν θα χάσεις κάποιον ενδιαφερόμενο αγοραστή λόγω καθυστερήσεων και γραφειοκρατίας. Άλλωστε, ο μηχανικός σου μπορεί να προετοιμάσει όλα τα απαραίτητα δικαιολογητικά για υποβολή εκ των προτέρων, και να κάνει τη δήλωση και να τακτοποιήσει τα αυθαίρετα αφού βρεις αγοραστή.

Από την άλλη πλευρά, εάν είσαι ενδιαφερόμενος αγοραστής, σου προτείνουμε ένας δικός σου μηχανικός να προβεί σε τεχνικό έλεγχο του ακινήτου. Έτσι, μπορείς να βεβαιωθείς ότι το ο υφιστάμενος ιδιοκτήτης έχει προβεί στη ρύθμιση τυχόν αυθαιρέτων και έχει εκδώσει την σχετική βεβαίωση μηχανικού και υπεύθυνη δήλωση του ιδιοκτήτη.

Εάν διαπιστωθεί εκ των υστέρων ότι το ακίνητο που αγόρασες είχε αυθαιρεσίες που πραγματοποίησε ο προηγούμενος ιδιοκτήτης, τότε θα πρέπει να γίνει επαναδιατύπωση του συμβολαίου στον συμβολαιογράφο. Αυτό σημαίνει περαιτέρω έξοδα, καθώς και να έρθεις σε συνεννόηση με τον προηγούμενο ιδιοκτήτη, που δεν είναι πάντα εύκολο.

Επιπλέον, εάν ο ιδιοκτήτης δεν έχει ξεκινήσει καν την διαδικασία, θα πρέπει να συνοπολογίσεις ότι μπορεί να υπάρξουν καθυστερήσεις ολοκλήρωσης της αγοραπωλησίας.

Σε κάθε περίπτωση, ως αγοραστής είναι καλό να απευθυνθείς σε μηχανικό για ένα συμπληρωματικό έλεγχο του ακινήτου και της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου. Έτσι μπορείς να αποκλείσεις κάθε ενδεχόμενο ανακριβειών μεταξύ τη δηλωμένη κατάσταση του ακινήτου στην Πολεοδομία, και της πραγματικής κατάστασης του ακινήτου.

Πότε είναι απαραίτητη η νομιμοποίηση αυθαιρέτων

Σε κάθε ακίνητο που έχει εκτελεστεί αυθαίρετη κατασκευή ή αλλαγή χρήσης, απαγορεύεται η μεταβίβαση ή η σύσταση εμπράγματου δικαιώματος. Πρακτικά, αυτό σε επηρεάζει ως ιδιοκτήτη ακινήτου εάν θέλεις να προχωρήσεις σε πώληση ακινήτου, καθώς χωρίς τη σχετική τακτοποίηση δεν μπορείς να ολοκληρώσεις τη μεταβίβαση.

Πιο αναλυτικά, η νομιμοποίηση των αυθαιρέτων είναι απαραίτητη στις εξής περιπτώσεις:

1. Μεταβίβαση ακινήτου

Η νομιμοποίηση αυθαιρέτων κατασκευών και αλλαγών χρήσης είναι απαραίτητη για τη μεταβίβαση ακινήτου.

Σε κάθε μεταβίβαση ακινήτου, ο ιδιοκτήτης αναθέτει σε μηχανικό την έκδοση ΗΤΚ που συμπεριλαμβάνει την βεβαίωση μηχανικού. Η βεβαίωση μηχανικού είναι απαραίτητο στοιχείο για κάθε μεταβίβαση ακινήτου και υποδηλώνει ότι το ακίνητο δεν βαρύνεται από αυθαιρεσίες. Σημειώνουμε ότι σε περίπτωση που το ακίνητο βαρύνουν τυχόν αυθαιρεσίες, πρέπει να γίνει τακτοποίηση και έπειτα γίνεται η έκδοση βεβαίωσης νομιμότητας. Επίσης, υπάρχουν οι περιπτώσεις που εάν ο ιδιοκτήτης δεν έχει τα απαραίτητα δικαιολογητικά, κάποιοι μηχανικοί χρεώνουν περισσότερα για τη συλλογή των εγγράφων εκ μέρους του ιδιοκτήτη. Ενδεικτικά, οι τιμές τακτοποίησης μπορεί να ξεκινούν από 800€, αλλά αυξάνονται με βάση τους παραπάνω παράγοντες.

Έτσι, πραγματοποιείται τεχνικός έλεγχος και τακτοποίηση τυχόν αυθαιρέτων με την καταβολή προστίμου, για την έκδοση της βεβαίωσης νομιμότητας ακινήτου. Άρα, εάν υπάρχουν αυθαίρετες κατασκευές ή αλλαγές χρήσης, είναι αδύνατη η έκδοση ΗΤΚ, και κατ’ επέκταση η μεταβίβαση ακινήτου.

2. Λοιπές περιπτώσεις

Η έκδοση ΗΤΚ είναι εξίσου απαραίτητη και για τη συμμετοχή σε επιδοτούμενα προγράμματα όπως το “Εξοικονομώ”, για τη σύναψη συμβάσεων δανείων με τράπεζες, και για συνδέσεις με δίκτυα κοινής ωφέλειας. Αυτό σημαίνει ότι για την έκδοση της ταυτότητας κτιρίου, θα πρέπει να προηγηθεί τεχνικός έλεγχος και νομιμοποίηση των τυχόν αυθαιρέτων.

Συμπέρασμα

Συνοπτικά, οι αυθαίρετες κατασκευές αποτελούν σημαντικό ζήτημα για ιδιοκτήτες και αγοραστές ακινήτων. Η νομιμοποίηση αυθαιρέτων, μέσω τεχνικού ελέγχου και πληρωμής προστίμων, είναι απαραίτητη για μεταβιβάσεις ακινήτων και συμμετοχή σε προγράμματα επιδότησης. Χωρίς την τακτοποίηση αυθαιρέτων, η μεταβίβαση ακινήτου καθίσταται αδύνατη, επηρεάζοντας σημαντικά τις διαδικασίες αγοραπωλησίας και χρήσης των ακινήτων.