Εισαγωγή: Κατασκευαστικός Τομέας
Η οικοδομική δραστηριότητα παίζει σπουδαίο ρόλο στην ελληνική οικονομία, ειδικά όταν πρόκειται για τη στέγαση και την κατασκευή κατοικιών. Το 2007, ο κατασκευαστικός κλάδος συνέβαλε κατά 6,6% στην ελληνική οικονομία και απασχόλησε 397.900 άτομα. Τη δεκαετία 2000 - 2010 κατασκευάστηκαν συνολικά 437.918 νέες κατοικίες. Τη χρονική περίοδο 2007 - 2015, το ελληνικό ΑΕΠ συρρικνώθηκε κατά 24,4% σε 176 δισ. ευρώ από €232 δισ. ευρώ (σε τρέχουσες τιμές). Παράλληλα, οι τιμές των ακινήτων στην Αθήνα μειώθηκαν κατά 42,1%. Ομοίως, η κατασκευή νέων κτιρίων μειώθηκε κατά 89% σε 4.618 to 2015 από 41.790 το 2007. Τη δεκαετία 2011 - 2020 κατασκευάστηκαν μόλις 66.972 νέες κατοικίες. Ως αποτέλεσμα, το 2019 (πριν την πανδημία του Covid-19), ο κατασκευαστικός κλάδος συνεισέφερε μόνο κατά 1,44% στην ελληνική οικονομία και απασχόλησε μόλις 147.600 άτομα.
Σε αυτό το άρθρο, εξετάζουμε αρχικά τη συμβολή του κατασκευαστικού τομέα στην οικονομία. Δεύτερον, αναλύουμε τις μακροπρόθεσμες τάσεις και τους παράγοντες που επηρεάζουν την προσφορά νέων κατοικιών από τις κατασκευαστικές εταιρείες. Στο τέλος του άρθρου, επίσης διερευνούμε την εξέλιξη των νέων κατασκευών τις τελευταίες δύο δεκαετίες.
Για να ξεκινήσουμε, είναι εύλογο να ορίσουμε κάποιους όρους και να κατανοήσουμε το ρόλο και το εύρος της κατασκευαστικής βιομηχανίας.
Τι είναι ο κατασκευαστικός τομέας;
Ο κατασκευαστικός τομέας ή κατασκευαστικός κλάδος είναι υπεύθυνος για τη δημιουργία κτιριακών και υποδομικών έργων. Περιλαμβάνει επίσης εργασίες όπως επισκευή, ανακαίνιση και διατήρηση κατασκευών.
Αποτελεί μια κυκλική βιομηχανία, που σημαίνει ότι συσχετίζεται με τον οικονομικό κύκλο.
Η οικονομική ανάπτυξη οδηγεί σε αυξημένη δραστηριότητα του κατασκευαστικού κλάδου. Αλλά, η αυξημένη οικοδομική δραστηριότητα δεν προκαλεί απαραίτητα οικονομική ανάπτυξη.
Η οικονομική ανάπτυξη τυπικά συμβάλλει στη δημιουργία καλύτερων συνθηκών δανεισμού και πιστώσεων. Ως συνέπεια, οι αισιόδοξες προβλέψεις για την οικονομία οδηγούν σε μεγαλύτερο δανεισμό. Η χορήγηση δανείων γίνεται ευκολότερη καθώς η αύξηση των εισοδημάτων συμβάλλει στην ενίσχυση της αξιοπιστίας των ενδιαφερόμενων. Αυτό μπορεί να τονώσει την προσφορά νέων κατασκευών, καθώς οι κατασκευαστικές επιχειρήσεις όχι μόνο έχουν πρόσβαση σε χρηματοδότηση, αλλά τρέφουν και μεγαλύτερη σιγουριά ότι με την ολοκλήρωση των έργων τους θα τα πουλήσουν και σε υψηλότερες τιμές. Ως αποτέλεσμα, περισσότερα έργα καθίστανται βιώσιμα, οδηγώντας σε ανέγερση περισσότερων κατασκευών.
Επιπλέον, η άνθηση του τομέα των κατασκευών δημιουργεί νέες θέσεις εργασίας και συμβάλλει στην αύξηση των μισθών. Αυτό συνεπάγεται ότι οι πολίτες είναι διατεθειμένοι να ξοδεύουν περισσότερα. Η αύξηση των δαπανών δημιουργεί μια πολλαπλασιαστική επίδραση, καθώς ότι ξοδεύει κάποιος αποτελεί εισόδημα για κάποιον άλλον.
Παράλληλα, η αγορά γίνεται πιο προσιτή για εγχώριες και ξένες επενδύσεις. Δημιουργείται νέο κτιριακό απόθεμα υψηλών προδιαγραφών (ή και αναβαθμίζεται το ήδη υπάρχον), βελτιώνοντας την ποιότητα διαβίωσης. Όλο και περισσότεροι αγοραστές είναι διατεθειμένοι να αγοράσουν είτε με ίδια κεφάλαια είτε με τραπεζική δανειοδότηση, οδηγώντας σε οικονομική άνθηση. Η οικονομία αναπτύσσεται και αυξάνεται η ζήτηση για ακίνητα.Η συμβολή της οικοδομικής δραστηριότητας στο ακαθάριστο εγχώριο προϊόν (ΑΕΠ) είναι η συνολική αγοραία αξία του συνόλου των νεόδμητων ακινήτων που πωλούνται για πρώτη φορά στη διάρκεια ενός έτους. Πιο συγκεκριμένα, το ΑΕΠ της χώρας το 2021 διαμορφώθηκε στα 182 δισ. ευρώ και η συμβολή των κατασκευών αντιστοιχεί σε 3,3 δισ. ευρώ (1,8%).
Παράγοντες που επηρεάζουν την προσφορά νεόδμητων κατοικιών
Ο κατασκευαστικός τομέας είναι δυναμικός και επηρεάζεται από την πορεία της οικονομίας. Είναι σημαντικό να ερευνήσουμε τους συντελεστές που επιδρούν στη διαδικασία λήψης αποφάσεων των κατασκευαστικών εταιρειών για την ανάληψη έργων.
Οι παράγοντες της προσφοράς περιλαμβάνουν την προσφορά γης, τη χρηματοδότηση, τα οικοδομικά υλικά, την εργασία και τις προσδοκίες για μελλοντικές τιμές. Αυτές οι εισροές επηρεάζονται από τους φόρους και τους οικοδομικούς κανονισμούς. Εξετάζουμε λοιπόν ανοιχτά σύνολα δεδομένων χρονοσειρών που μας δείχνουν τη μακροπρόθεσμη εξέλιξη ορισμένων μεταβλητών που επηρεάζουν τα κίνητρα των κατασκευαστών. Σε μερικές περιπτώσεις κάνουμε κάποιες κατά προσέγγιση εκτιμήσεις, ενώ σε άλλες αναλύουμε δομικά στοιχεία που σχετίζονται με γραφειοκρατικές διαδικασίες, συστήματα, ή και τον πολιτισμό.
Έτσι, συνδέουμε αυτούς τους παράγοντες με τον υπολογισμό του κέρδους των κατασκευαστών (κέρδος = έσοδα - κόστος). Τα έσοδα στην ουσία είναι η αναμενόμενη τιμή της τελικής κατασκευής. Ενώ, το κόστος περιλαμβάνει τη γη, το κεφάλαιο, τα υλικά και την εργασία που επηρεάζονται από τους κανονισμούς και φόρους.
Η πραγματική παραγωγή νέων κατασκευών καθορίζεται από την αλληλεπίδραση μεταξύ προσφοράς και ζήτησης. Σημειώνουμε ότι παράγοντες ζήτησης όπως το εισόδημα, ο πληθυσμός, η μετανάστευση, η διαθεσιμότητα στεγαστικών δανείων και οι φόροι ακινήτων είναι σημαντικές μεταβλητές. Ωστόσο, θα αναλύσουμε τους παράγοντες ζήτησης σε μελλοντικό άρθρο.
Ας δούμε λεπτομερώς τους παράγοντες που συνθέτουν την προσφορά νεόδμητων ακινήτων:
1. Διαθεσιμότητα Γης / Οικοπέδων
Για την ανέγερση νεόδμητων κατοικιών απαιτείται χώρος, ο οποίος μπορεί να εξασφαλιστεί με κατεδάφιση υπαρχόντων κτιρίων ή αξιοποίηση κενών οικοπέδων. Η διαθεσιμότητα γης επηρεάζει την κερδοφορία της κατασκευαστικής εταιρείας, και κατ’ επέκταση την προσφορά νέων κατοικιών.
Ωστόσο, στην Ελλάδα υπάρχουν μερικές δυσκολίες οι οποίες επηρεάζουν τη διαθεσιμότητα χώρου για την ανέγερση νεόδμητων κατασκευών.
Εξ’ αδιαιρέτου συγκυριότητα (συνιδιοκτησία) ακίνητης περιουσίας
Είναι κοινό χαρακτηριστικό της ελληνικής κουλτούρας να μην υπάρχει πλήρης κυριότητα ακίνητης περιουσίας από έναν μόνο ιδιοκτήτη. Αντιθέτως, είναι σύνηθες ενδεχόμενο μια ακίνητη περιουσία να μοιράζεται σε περισσότερους συνιδιοκτήτες.
Τα παρακάτω χαρακτηριστικά αποτελούν απλά τάσεις που χαρακτηρίζουν έως ένα βαθμό το μοντέλο ιδιοκτησίας στην Ελλάδα.
- Υπάρχει στενή σύνδεση του ιδιοκτήτη με την ακίνητη περιουσία του. Ο δεσμός αυτός δεν έχει να κάνει ούτε με την αξία που λαμβάνει ο ιδιοκτήτης από τη χρήση, ούτε από την αξία που μπορεί να κερδίσει σε περίπτωση πώλησης. Αναφέρεται αποκλειστικά στη συναισθηματική σύνδεση με την περιουσία, η οποία ενδυναμώνει την πρόθεση διατήρησης δικαιωμάτων ιδιοκτησίας.
- Η κατοχή ακίνητης περιουσίας, είτε ακινήτων είτε οικοπέδων, θεωρείται πως προσφέρει μια “ασφάλεια”. Έτσι, πολλοί ιδιοκτήτες επιλέγουν να διατηρούν την κυριότητα ακίνητης περιουσίας, ακόμα και εάν δεν την αξιοποιούν. Στην πραγματικότητα, η ιδιοκτησία μπορεί να αποτελεί περισσότερο υποχρέωση λόγω της φορολογίας, παρά περιουσιακό στοιχείο που αποφέρει εισόδημα.
- Μερικές φορές η πώληση ενός ακινήτου από έναν ιδιοκτήτη μπορεί να εκληφθεί ως “αποτυχία” του. Αυτός ο προβληματισμός μπορεί να κρατάει πίσω κάποιους ιδιοκτήτες.
Κληρονομιά ακίνητης περιουσίας
Οι κληρονομικές διαδοχές τροφοδοτούν το μοντέλο συνιδιοκτησίας.
Στην αποδοχή κληρονομιάς, είναι συνήθης η ύπαρξη περισσότερων από ενός κληρονόμων. Αυτό καθιστά δύσκολη την αξιοποίηση της περιουσίας, καθώς κάθε κληρονόμος κατέχει δικαιώματα ιδιοκτησίας, περιορίζοντας τον κατασκευαστικό κλάδο.
Από την άλλη πλευρά, είναι κοινό ο κληρονόμος να προχωράει σε αποποίηση κληρονομιάς. Η απροθυμία συνεννόησης και η αποφυγή διαπληκτισμών με τυχόν συνιδιοκτήτες είναι πιθανές αιτίες. Περαιτέρω κίνητρα αποποίησης κληρονομιάς είναι είτε η σύνδεση της περιουσίας με χρέη που θα πρέπει να αναληφθούν από τον κληρονόμο, είτε η αδυναμία εξόφλησης του φόρου κληρονομιάς και της αμοιβής του συμβολαιογράφου. Οι απορριφθείσες κληρονομιές περιλαμβάνουν δικαιώματα ιδιοκτησίας και συρρικνώνουν τη διαθεσιμοτητα γης και κατοικιών.
Επιπλέον, οι απορριφθείσες κληρονομιές μπορεί να αφορούν κατοικήσιμα ακίνητα, τα οποία θα μπορούσαν να ενοικιαστούν ή να πωληθούν. Σε αυτή την περίπτωση, η απόρριψη κληρονομιάς μειώνει την προσφορά των διαθέσιμων κατοικιών. Έτσι, ασκείται ανοδική πίεση στις τιμές των ακινήτων προς ενοικίαση και πώληση. Ως αποτέλεσμα, αυξάνονται οι προσδοκίες των κατασκευαστών για μελλοντικά κέρδη και ενισχύεται το κίνητρο τους να χτίσουν νέες κατοικίες. Δηλαδή, οι αποποιήσεις κληρονομιών έχουν μικτές επιδράσεις στην προσφορά νεόδμητων.
Όταν όλοι οι κληρονόμοι αποποιηθούν την κληρονομιά, η περιουσία περιέρχεται στο Ελληνικό Δημόσιο. Τα δικαιώματα ιδιοκτησίας ακινήτου περνάνε στο κράτος, και ενδέχεται να χρειαστούν αρκετά χρόνια μέχρι να καταστεί διαθέσιμο για οποιαδήποτε χρήση.Σύμφωνα με τον Ελεύθερο Τύπο, την περίοδο 2013 - 2018, απορρίφθηκαν περίπου 350 χιλ. κληρονομιές. Η ΗΟΜΙ εκτιμά ότι το διάστημα 2019 - 2021 απορρίφθηκε αντίστοιχος αριθμός κληρονομιών της τάξης 350 - 400 χιλ. (Διάγραμμα 1). Δεν είναι σαφές πόσα δικαιώματα ιδιοκτησίας περιλαμβάνονται σε αυτές τις κληρονομιές. Εκτιμούμε ότι κάθε κληρονομιά που απορρίπτεται περιλαμβάνει δικαίωμα σε τουλάχιστον ένα ακίνητο. Αυτό σημαίνει ότι περίπου 700 χιλ. ακίνητα είναι δεσμευμένα σε αυτή τη διαδικασία, εκ των οποίων τουλάχιστον τα μισά ενδέχεται να είναι κατοικίες ή γη.
Διάγραμμα 1: Αποποιήσεις κληρονομιών, Πηγή: Ελεύθερος Τύπος
Δεσμευμένα ακίνητα με κόκκινα δάνεια
Σύμφωνα με το Money Review πολυάριθμες κατοικίες περιλαμβάνονται στα χαρτοφυλάκια μη εξυπηρετούμενων δανείων που διαχειρίζονται τα funds (εταιρείες διαχείρισης). Εκτιμούν ότι περίπου 700 χιλ. ακίνητα (κατοικίες, καταστήματα και εκτάσεις) συνολικής αξίας περίπου 40 - 45 δισ. ευρώ διατηρούνται ως εγγυήσεις ύψους περίπου 90 δισ. ευρώ.
Με βάση την ανάλυση της ΗΟΜΙ του eauction.gr, το 2019 αναρτήθηκαν περίπου 28.000 πλειστηριασμοί. Πιο συγκεκριμένα, εκ των οποίων το 34% σχετίζεται με κατοικίες, το 36% με εμπορικά ακίνητα και το 30% με γη. Εάν εφαρμόσουμε αυτά τα ποσοστά στα 700 χιλ. δεσμευμένα ακίνητα με κόκκινα δάνεια, τότε υπολογίζουμε ότι 250 χιλ. από αυτά τα ακίνητα αφορούν κατοικίες συνολικής αξίας 30 δισ. ευρώ. Από αυτές περίπου 50 χιλ. κατοικίες υπάγονται υπό την προστασία του νόμου Κατσέλη. Ακόμα, περίπου 200.000 ακίνητες περιουσίες σχετίζονται με οικόπεδα / αγροτεμάχια.
Τα πιο πρόσφατα στοιχεία δείχνουν ότι υπάρχουν συνολικά 6,5 εκατ. κατοικίες στη χώρα, πολλές από τις οποίες είναι παλιές ή και σε κακή κατάσταση. Σημειώνεται ότι από το 2005, κατασκευάστηκαν μόλις 545 χιλ. κατοικίες. Επομένως, η δέσμευση 250 χιλ. κατοικιών και 200.000 οικοπέδων, επιδεινώνει το στεγαστικό πρόβλημα και καθιστά ανέφικτη την αξιοποίηση των κατοικιών και της γης.
Συνεπώς, η έλλειψη κατοικιών αυξάνει τις τιμές και το κίνητρο για νέες κατασκευές. Όμως ταυτόχρονα η έλλειψη γης μειώνει τα κίνητρα για νέες κατασκευές, δημιουργώντας μικτές επιπτώσεις.
Προβλήματα λειτουργίας του Κτηματολογίου
Το Σωματείο εργαζομένων στο Κτηματολόγιο αναφέρει προβλήματα λειτουργίας, όπως υποστελέχωση, ανεπαρκείς υποδομές και πρώτες ύλες, έλλειψη οργάνωσης και δημόσιας διοίκησης. Έτσι, δημιουργούνται καθυστερήσεις στην εξυπηρέτηση τόσο δια ζώσης, όσο και υποστήριξης των ηλεκτρονικών εφαρμογών.
Κατά την απόκτηση γης για κατασκευή, και για την αγοραπωλησία ακινήτου είναι απαραίτητη η εγγραφή ή μεταγραφή του ακινήτου στο αντίστοιχο Κτηματολόγιο.
Βάσει της έκθεσης Doing Business, η Ελλάδα το 2020 κατατάχθηκε 156η από τις 190 χώρες, για τη διαδικασία εγγραφής ακινήτων στο Κτηματολόγιο. Η βαθμολογία αυτή είναι χαμηλή και αποδεικνύει τις δυσκολίες και καθυστερήσεις που αναφέρονται στη λειτουργία των αντίστοιχων υπηρεσιών.
Παρά τη ψηφιοποίηση των υπηρεσιών με τη λειτουργία της πλατφόρμας ktimatologio.gov.gr, δεν παρατηρήθηκε κάποια βελτίωση στη βαθμολογία της Ελλάδας (Διάγραμμα 2).
Διάγραμμα 2: Εγγραφή ενός ακινήτου στο Κτηματολόγιο, Πηγή: Παγκόσμια Τράπεζα, έκθεση Doing Business (2020)
Επιπλέον, σύμφωνα με τον Ελεύθερο Τύπο, στη Θεσσαλονίκη περίπου 30 χιλ. πράξεις που έχουν κατατεθεί μέχρι και πριν 3 χρόνια δεν έχουν ολοκληρωθεί ακόμη. Οι εκκρεμείς διαφορές στο Κτηματολόγιο υπολογίζεται ότι ξεπερνούν τις 1 εκατ. υποθέσεις και θα χρειαστούν πολλά χρόνια για να λυθούν. Κατά μέσο όρο για 1 στις 10 ιδιοκτησίες γίνεται αίτηση διόρθωσης ή ένσταση στο Κτηματολόγιο. Αν εφαρμόσουμε αυτόν τον αριθμό στις 6,5 εκατ. κατοικίες στην Ελλάδα, σημαίνει ότι επηρεάζονται περίπου 650 χιλ. ακίνητα. Ως αποτέλεσμα, διακόπτεται η δυνατότητα αξιοποίησης τους μέχρι να επιλυθούν αυτές οι διαφορές, μειώνοντας περαιτέρω τη διαθεσιμότητα γης.
Συμπέρασμα επίδρασης παραγόντων διαθεσιμότητας γης / οικοπέδων
Η έλλειψη διαθέσιμης γης προς οικοδόμηση μπορεί τελικά να αυξήσει το κόστος της γης που πρέπει να πληρώσει ένας κατασκευαστής για μια νέα ανέγερση. Αυτή η έλλειψη παρατηρείται λόγω της συνιδιοκτησίας, των αποποιήσεων κληρονομιών, των δεσμευμένων ακινήτων, αλλά και των προβλημάτων λειτουργίας του Κτηματολογίου. Όταν η απόκτηση γης είναι πιο δύσκολη, λιγότερες κατασκευές είναι βιώσιμες μειώνοντας το κίνητρο των κατασκευαστών, και τελικά ασκώντας πτωτική πίεση στην προσφορά νεόδμητων κατασκευών.
Από την άλλη πλευρά, η έλλειψη διαθέσιμων κατοικιών μπορεί να ασκήσει ανοδική πίεση στις τιμές των κατοικιών και κατ’ επέκταση και στο κίνητρο για νέες κατασκευές.
Οπότε έχουμε δύο αντικρουόμενες τάσεις, που δεν είναι σαφές ποια από τις δύο υπερισχύει:
- Η μείωση των κινήτρων δόμησης λόγω της περιορισμένης διαθέσιμης γης προς οικοδόμηση.
- Ή η αύξηση των κινήτρων κατασκευής, λόγω της μείωσης των διαθέσιμων κατοικιών με την επακόλουθη αύξηση των τιμών των ακινήτων.
Παράδειγμα διαθεσιμότητας γης / οικοπέδων στην προφορά νεόδμητων
Οι συνολικές κατοικίες στην Ελλάδα ανέρχονται στα 6,5 εκατ. Συνολικά 700.000 ακίνητα είναι δεσμευμένα με κόκκινα δάνεια, εκ των οποίων 250.000 αφορούν κατοικίες και 200.000 οικόπεδα. Από τις 250.000 κατοικίες αυτές εκτιμάται ότι περίπου 50.000 προστατεύονται από το νόμο Κατσέλη.
Τα δεσμευμένα ακίνητα λόγω κληρονομικής διαδοχής υπολογίζονται στα 700.000. Εφαρμόζοντας τις ίδιες αναλογίες όπως παραπάνω, υπολογίζουμε ότι περίπου 250.000 κατοικίες και 200.000 οικόπεδα είναι δεσμευμένα λόγω αποποιήσεων κληρονομιών.
Τα προβλήματα λειτουργίας του Κτηματολογίου εμποδίζουν την αξιοποίηση 650.000 κατοικιών (10% του συνολικού αποθέματος κατοικιών). Εάν υποθέσουμε ότι για κάθε 5 κατοικίες υπάρχουν 4 αγροτεμάχια, τότε περισσότερα από 520.000 οικόπεδα θα μπορούσαν να έχουν διαφορές ιδιοκτησίας.
Σημειώνεται ότι από το 2005 κατασκευάστηκαν συνολικά 545 χιλ. κατοικίες. Συνεπώς, από τις συνολικά 6,5 εκατ. κατοικίες της χώρας παρουσιάζονται προβλήματα αξιοποίησης τουλάχιστον 1,1 εκατ. κατοικιών (17%). Αντίστοιχα, από τα συνολικά 5,2 εκατ. οικόπεδα περίπου 880 χιλ. (17%) δεν είναι διαθέσιμα προς αξιοποίηση.
2. Χρηματοδότηση Οικοδομικής Δραστηριότητας
Η προσφορά νεόδμητων επηρεάζεται και από τη διαθεσιμότητα και την ευκολία χρηματοδότησης προς τις κατασκευαστικές εταιρείες. Όταν το κόστος χρηματοδότησης είναι φθηνό και πιο εύκολα διαθέσιμο, τότε περισσότερα έργα καθίστανται βιώσιμα.
Κόστη τραπεζικού δανεισμού
Η μακροπρόθεσμη πτώση των επιτοκίων αναμένεται να τονώσει τη δανειοληπτική και κατασκευαστική δραστηριότητα. Καθώς το κόστος του χρέους μειώνεται, περισσότερα έργα γίνονται βιώσιμα.
Θεωρητικά, οι κατασκευαστικές εταιρείες μπορούν να δανειστούν κεφάλαια από το τραπεζικό σύστημα με φθηνότερο επιτόκιο. Άρα, μπορούν να αποφέρουν υψηλότερο συνολικό κέρδος από το έργο τους.
Από το 2012, το μέσο επιτόκιο που χρεώνεται στις μη χρηματοπιστωτικές επιχειρήσεις (NFCs) έπεσε από 6% σε 3%. Ομοίως, το μέσο επιτόκιο που χρεώνεται στους ελεύθερους επαγγελματίες ελαττώθηκε από 8% σε 5% (Διάγραμμα 3).
Διάγραμμα 3: Επιτόκια δανείων για Ελεύθερους επαγγελματίες, αγρότες, ατομικές επιχειρήσεις και μη χρηματοπιστωτικές επιχειρήσεις (2008=100), Πηγή: Τράπεζα της Ελλάδος (ΤτΕ)
Ευκολία έγκρισης δανείων ή πιστωτικών ορίων
Η μείωση των επιτοκίων μπορεί να δώσει κίνητρο για δανεισμό για την πραγματοποίηση έργων. Ωστόσο, οι εταιρείες θα πρέπει να ικανοποιούν και τα κριτήρια των τραπεζών ώστε να λάβουν χρηματοδότηση. Επίσης, οι κατασκευαστές θα πρέπει να διαχειριστούν τη γραφειοκρατία και τις καθυστερήσεις που συνεπάγεται η διαδικασία δανειοδότησης.
Με άλλα λόγια, ακόμη και η μείωση των επιτοκίων μπορεί να μην είναι αρκετή για την τόνωση του δανεισμού, χωρίς τη βελτίωση των τραπεζικών διαδικασιών και της ανοχής κινδύνου των πιστωτικών ιδρυμάτων.
Μπορούμε να παρακολουθήσουμε τις αλλαγές στην ευκολία έγκρισης δανείων προς επιχειρήσεις στο Διάγραμμα 4. Η μέτρηση γίνεται σε μια κλίμακα από το 1 (η έγκριση γίνεται πιο αυστηρή), έως το 5 (η έγκριση γίνεται πιο επιεικής).
Όπως προκύπτει, από το τέλος του 2016, η ευκολία έγκρισης και χορήγησης δανείων από τράπεζες κυμαίνεται στο 3, δηλαδή παραμένει αμετάβλητη. Σε αυτό το διάστημα, εξαίρεση αποτελεί μόνο το β’ τρίμηνο του 2020, που η χορήγηση δανείου παρουσιάζεται ελαφρώς πιο εύκολη.
Η ικανοποίηση των κριτηρίων των τραπεζών γενικά είναι δύσκολη, και παραμένει στα ίδια επίπεδα αυστηρότητας. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα, η δανειοδότηση να παραμένει απαιτητική, ελαττώνοντας την προσφορά νεόδμητων ακινήτων.
Διάγραμμα 4: Αλλαγές στα πιστωτικά πρότυπα της τράπεζας για την έγκριση δανείων ή πιστωτικών ορίων προς μικρές και μεσαίες επιχειρήσεις, Πηγή: Τράπεζα της Ελλάδος (ΤτΕ)
Απορριφθείσες αιτήσεις για δάνεια ή πιστωτικά όρια
Στο Διάγραμμα 5 βλέπουμε από το 2015 και έπειτα, το ποσοστό των απορριφθεισών αιτήσεων δανειοδότησης από τις συνολικές υποβληθείσες αιτήσεις. Η μέτρηση πραγματοποιείται και σε αυτή την περίπτωση σε μια κλίμακα από το 1 (σημαντική μείωση των απορρίψεων δανειοδότησης), έως και το 5 (αισθητή αύξηση).
Διάγραμμα 5: Αλλαγές στο μερίδιο των απορριφθέντων αιτήσεων για δάνεια ή πιστωτικά όρια προς επιχειρήσεις και νοικοκυριά, Πηγή: Τράπεζα της Ελλάδος (ΤτΕ)
Συμπεραίνουμε λοιπόν ότι από το 2016 οι απορρίψεις παραμένουν σε σχετικά σταθερά επίπεδα, με κάποια διαστήματα να ανακάμπτουν ελαφρώς. Οπότε, η μη βελτίωση των κριτηρίων των τραπεζών για χορήγηση χρηματοδότησης για την υλοποίηση νεόδμητων έργων, περιορίζει περαιτέρω την προσφορά.
Προϋποθέσεις και όροι έγκρισης δανείων ή πιστωτικών ορίων
Σύμφωνα με τα δεδομένα της Τράπεζας της Ελλάδος (Διάγραμμα 6), οι προϋποθέσεις και όροι για την έγκριση χρηματοδότησης παραμένουν σχετικά αμετάβλητα. Οι τιμές κυμαίνονται στο 3 - 3,25. (Κλίμακα: 1 πιο αυστηροί όροι - 5 πιο επιεικείς όροι).
Οπότε, όπως διαπιστώσαμε και από τα παραπάνω διαγράμματα, εφόσον δεν βελτιώνεται η διαθεσιμότητα χρηματοδότησης των κατασκευαστικών εταιρειών, μειώνεται το κίνητρο κατασκευής νέων ακινήτων.
Διάγραμμα 6: Προϋποθέσεις και όροι για την έγκριση δανείων ή πιστωτικών ορίων προς επιχειρήσεις, Πηγή: Τράπεζα της Ελλάδος (ΤτΕ)
Ευκολία λήψης πίστωσης
Η Παγκόσμια Τράπεζα στην έκθεση της Doing Business (2020) κατέταξε την Ελλάδα στην 119η θέση από τις 190 χώρες όσον αφορά τη λήψη πιστώσεων. Όπως διαπιστώνουμε και από το Διάγραμμα 7, η βαθμολογία της Ελλάδας δεν βελτιώθηκε καθόλου από το 2015 έως το 2020.
Διάγραμμα 7: Ευκολία λήψης πίστωσης, Πηγή: Παγκόσμια Τράπεζα, έκθεση Doing Business (2020)
Η δυνατότητα απόκτησης πίστωσης είναι ένας σημαντικός παράγοντας για την προσφορά νέων κατασκευών. Αυτό ισχύει καθώς επηρεάζει τόσο την οικονομική δυνατότητα του ιδιωτικού τομέα να χτίσει νέες κατοικίες, όσο και την ικανότητα των αγοραστών να αποκτήσουν το ολοκληρωμένο προϊόν. Επομένως, εάν είναι δύσκολη η απόκτηση πίστωσης, η προσφορά νέων κατασκευών υποφέρει. Ως επακόλουθο και ο ιδιωτικός τομέας έχει λιγότερα κίνητρα να παρέχει τόσες νέες κατοικίες.
3. Απόθεμα πίστωσης προς τον κατασκευαστικο κλάδο και στις επιχειρήσεις διαχείρισης ακίνητης περιουσίας
Στο Διάγραμμα 8 βλέπουμε τη συνολική χρηματοδότηση που έλαβε ο κατασκευαστικός τομέας κατά το χρονικό διάστημα 2005 - 2021.
Ωστόσο, συμπεραίνουμε ότι ο κατασκευαστικός κλάδος συνεχίζει να αποδυναμώνεται. Σε περιόδους αυξημένου ενδιαφέροντος για κατασκευαστικά έργα (2019 και 2020), δεν υπήρξε αύξηση του συνολικού χρέους προς τον κλάδο. Επίσης, κατά τη διάρκεια του κορονοϊού, όταν οι κατασκευές ενισχύθηκαν και οι γερανοί εμφανίστηκαν σε όλη την Αθήνα, η βιομηχανία εξακολουθούσε να μειώνει το χρέος της.
Διάγραμμα 8: Ανάλυση χρηματοδότησης μη χρηματοπιστωτικών επιχειρήσεων εσωτερικού του κατασκευαστικού κλάδου από τα εγχώρια Νομισματικά Χρηματοπιστωτικά Ιδρύματα (ΝΧΙ) (εκτός της Τράπεζας της Ελλάδος), Πηγή: ΤτΕ
Από το ξέσπασμα του πολέμου στην Ουκρανία, την ενεργειακή κρίση και την εκτόξευση του πληθωρισμού, η βιομηχανία εξακολουθεί να μειώνει το συνολικό ανεξόφλητο χρέος της. Ο αντίκτυπος της μικρότερης πίστωσης στον κατασκευαστικό τομέα οδηγεί σε μείωση της προσφοράς της νέας κατασκευής κατοικιών.
Στο Διάγραμμα 9 βλέπουμε τη χρηματοδότηση που χορηγήθηκε για το διάστημα 2010 - 2021 σε επιχειρήσεις διαχείρισης ακίνητης περιουσίας. Βλέπουμε ότι το συνολικό απόθεμα πιστώσεων στον τομέα των ακινήτων μειώθηκε κατά 25% την περίοδο 2016 - 2021. Ακόμη και την περίοδο Ιανουαρίου 2019 - Μαρτίου 2020 που θεωρείται διάστημα ανάκαμψης για την ελληνική οικονομία, οι συνολικές πιστώσεις προς τις δραστηριότητες ακινήτων μειώθηκαν κατά 9% από €3,9 δισ. σε €3,5 δισ. Αναμένουμε στοιχεία για το 2022 που θα βοηθήσουν να δούμε την εξέλιξη του κλάδου συνολικά.
Διάγραμμα 9: Ανάλυση χρηματοδότησης μη χρηματοπιστωτικών επιχειρήσεων εσωτερικού της διαχείρισης ακίνητης περιουσίας από τα εγχώρια Νομισματικά Χρηματοπιστωτικά Ιδρύματα (ΝΧΙ) (εκτός της Τράπεζας της Ελλάδος), Πηγή: ΤτΕ
4. Κόστος κατασκευής νεόδμητων ακινήτων
Όταν το κόστος κατασκευής αυξάνεται, τα δυνητικά κέρδη της κατασκευαστικής εταιρείας μειώνονται. Συνεπώς, λιγότερα έργα είναι εφικτά, ασκώντας πτωτική πίεση στην προσφορά νέων κατοικιών.
Η αύξηση του πληθωρισμού, του κόστους υλικών και εργασίας καθώς και του κόστους ενέργειας οδηγούν σε έκρηξη του κόστους κατασκευής. Ως επακόλουθο, οι κατασκευαστές έχουν λιγότερα κίνητρα για νέα έργα. Σε πολλές περιπτώσεις, μπορεί ακόμα και να ανασταλούν ή να αναβληθούν έργα, απειλώντας τη δυναμική της οικοδομικής δραστηριότητας.
Ας δούμε τους παράγοντες που διαμορφώνουν το κόστος ανέγερσης νέων κατασκευών:
Γενικευμένη αύξηση τιμών - Πληθωρισμός
Ο πληθωρισμός εμφανίζεται όταν υπάρχει μια γενικευμένη αύξηση των τιμών σε μια οικονομία σε μια συγκεκριμένη χρονική περίοδο. Με τη βοήθεια του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή (ΔΤΚ) είναι δυνατή η μέτρηση της διακύμανσης του γενικού επιπέδου τιμών αγαθών και υπηρεσιών που περιλαμβάνονται στο “καλάθι του καταναλωτή”.
Στο Διάγραμμα 10 μπορούμε να δούμε την εξέλιξη του πληθωρισμού για το διάστημα 2000 - 2022. Όπως προκύπτει, το διάστημα 2000 - 2011 παρατηρείται σταθερή αύξηση του πληθωρισμού. Στη συνέχεια, έως και το 2021 οι διακυμάνσεις του πληθωρισμού είναι μικρότερες και παραμένει σχετικά σε πιο σταθερά επίπεδα. Ωστόσο, το 2022 το γενικό επίπεδο τιμών αυξήθηκε ραγδαία. Πιο συγκεκριμένα, η ΕΛΣΤΑΤ ανέφερε αύξηση του ΔΤΚ κατά 11,4% τον Αύγουστο του 2022 σε σχέση με τον αντίστοιχο μήνα του 2021.
Διάγραμμα 10: Εξέλιξη Πληθωρισμού 2000 - 2022* (Ιαν-2008=100), Πηγή: ΕΛΣΤΑΤ
Η αύξηση του πληθωρισμού έχει ως αποτέλεσμα τη μείωση της αγοραστικής δύναμης των κατασκευαστικών εταιρειών. H κατασκευή καθίσταται πιο ακριβή για τις εταιρείες, και ως εκ τούτου, σημειώνεται χαμηλότερο κίνητρο για την ανέγερση νεόδμητων κατασκευών. Συνεπώς, τα υψηλά επίπεδα πληθωρισμού συμβάλλουν στη μείωση της προσφοράς νεόδμητων ακινήτων στην αγορά.
Κόστος Κατασκευαστικών Υλικών
Το κόστος ανέγερσης νεόδμητων κατασκευών, αδιαμφισβήτητα επηρεάζεται από το κόστος των οικοδομικών υλικών. Το συνολικό αυτό κόστος αποτελείται από το κόστος των υλικών και το κόστος αμοιβής εργασίας.
Μπορούμε να δούμε την πορεία των τιμών υλικών κατασκευής στο Διάγραμμα 11. Ο Γενικός Δείκτης Τιμών Υλικών Κατασκευής Νέων Κατοικιών (ΔΤΥΚ) παρουσίασε αύξηση 12% τον τελευταίο χρόνο. Σημειώνεται, ότι ο μέσος δείκτης του Αυγούστου 2022, συγκριτικά με το δείκτη του Μαρτίου 2020 που ξέσπασε η πανδημία, παρουσίασε συνολική αύξηση 16,35%.
Ενδεικτικά οι μεγαλύτερες αυξήσεις οικοδομικών υλικών σε ετήσια βάση είναι οι ακόλουθες: 30,1% πετρέλαιο κίνησης (diesel), 29,6% τούβλα, 17,2% σίδηρος οπλισμού.
Διάγραμμα 11: Δείκτες Τιμών Υλικών Κατασκευής Νέων Κτιρίων Κατοικιών (ΔΤΥΚ) (2008=100), Πηγή: ΕΛΣΤΑΤ
Στο Διάγραμμα 12, επίσης απεικονίζεται μια αντίστοιχη αυξητική τάση του κόστους αμοιβής εργασίας. Ειδικότερα, ο μέσος δείκτης του Ιουνίου 2022, σε σχέση με το δείκτη του 2020 έχει παρουσιάσει αύξηση της τάξης του 7%.
Η αύξηση του κόστους των κατασκευαστικών υλικών έχει οδηγήσει σε εκτόξευση του κόστους ανέγερσης νέων κατοικιών. Αυτό έχει ως αποτέλεσμα τη μείωση της προσφοράς νεόδμητων ακινήτων, εφόσον η διαδικασία ανέγερσης έχει καταστεί πολύ ακριβή.
Διάγραμμα 12: Δείκτης Κόστους Αμοιβής Εργασίας (2008=100), Πηγή: ΕΛΣΤΑΤ
Ενεργειακά κόστη
Η τρέχουσα ενεργειακή κρίση έχει οδηγήσει σε υπέρογκες αυξήσεις κοστών ενέργειας που απαιτούνται για την οικοδομική δραστηριότητα και όχι μόνο. Οι κατηγορίες ενέργειας που επηρεάζουν τον κατασκευαστικό τομέα είναι κυρίως τα καύσιμα μηχανημάτων (diesel), η ηλεκτρική ενέργεια και το νερό.
Όπως απεικονίζεται στο Διάγραμμα 13, η κατακόρυφη αύξηση του ενεργειακού κόστους ξεκίνησε το 2021. Ο αντίστοιχος δείκτης παρουσίασε ετήσια αύξηση 30%, ενώ συγκριτικά με την αρχή της πανδημίας έχει ανατιμηθεί κατά 38%. Σημειώνεται ότι τις πιο υψηλές τιμές ενέργειας παρουσίασε ο Απρίλιος 2022.
Τα αυξημένα ενεργειακά κόστη λειτουργούν αποθαρρυντικά για τον κατασκευαστικό κλάδο, καθώς μειώνουν το περιθώριο κέρδους των εταιρειών. Έτσι, η ενεργειακή κρίση οδηγεί σε περαιτέρω συρρίκνωση της προσφοράς νεόδμητων ακινήτων στην ελληνική αγορά.
Διάγραμμα 13: Δείκτης Καυσίμων μηχανημάτων (diesel), ηλεκτρικής ενέργειας, νερού (2008=100), Πηγή: ΕΛΣΤΑΤ
5. Διαθεσιμότητα εργατικού δυναμικού
Η διαθεσιμότητα εργατικού δυναμικού επηρεάζει τη δραστηριοποίηση του κατασκευαστικού κλάδου.
Η σημαντική ύφεση της κατασκευαστικής δραστηριότητας οδήγησε και στη μείωση του εργατικού δυναμικού που απασχολούνταν στον κατασκευαστικό τομέα (Διάγραμμα 14). Λόγω της ελάττωσης των έργων, οι εργαζόμενοι αναζήτησαν εργασία σε άλλους κλάδους. Ωστόσο, η μακροχρόνια απουσία από τις κατασκευές οδήγησε και στην έλλειψη εμπειρίας και ειδικευμένου εργατικού δυναμικού.
Η έλλειψη εργατικού δυναμικού, απαραίτητης εξειδίκευσης και η υπο-επένδυση σε νέο εξοπλισμό και τεχνολογίες, καθιστά δύσκολη την επάνδρωση των κατασκευαστικών εταιρειών. Οπότε, οι παραπάνω παράγοντες αποδυναμώνουν την προσφορά νεόδμητων κατασκευών.
Διάγραμμα 14: Εργατικό Δυναμικό απασχολούμενο ανά κατασκευαστική άδεια / έργο - (Αυτοαπασχολούμενοι με και χωρίς προσωπικό, μισθωτοί και βοηθοί σε οικογενειακή επιχείρηση), Πηγή: ΕΛΣΤΑΤ
Διάγραμμα 15: Εργατικό Δυναμικό απασχολούμενο ανά μ3 (όγκος) - (Αυτοαπασχολούμενοι με και χωρίς προσωπικό, μισθωτοί και βοηθοί σε οικογενειακή επιχείρηση), Πηγή: ΕΛΣΤΑΤ
6. Η Πολεοδομία και οι οικοδομικοί κανονισμοί
Οι οικοδομικοί κανονισμοί διασφαλίζουν ότι οι νέες κατασκευές κατασκευάζονται σύμφωνα με ορισμένα πρότυπα ποιότητας και ασφάλειας.
Όταν παρέχονται σαφείς οδηγίες και απλοποιημένη διαδικασία λήψης οικοδομικών αδειών, οι κατασκευαστικές εταιρείες μπορούν να συμμορφωθούν εύκολα τους κανονισμούς. Σε αυτό το σενάριο, τυχόν προβλήματα μπορούν να επιλυθούν γρήγορα, και δίνεται κίνητρο για νέες κατασκευές.
Η λειτουργία του σχεδιασμού παρεμποδίζεται από την υποστελέχωση, την έλλειψη κατάρτισης των εργαζομένων αλλά και την ανεπάρκεια χρηματοδότησης. Επίσης, η μεταφορά των υπηρεσιών δόμησης (ΥΔΟΜ) από τις προϋπάρχουσες νομαρχίες στους δήμους δεν έχει ολοκληρωθεί (τον Ιούνιο του 2022, μόνο 168 από τους 332 δήμους διαθέτουν ΥΔΟΜ), με συνέπεια την υπολειτουργία πολλών γραφείων.
Σύμφωνα με την Καθημερινή, αρκετές είναι οι Πολεοδομίες που μπορεί να χρειαστούν μήνες για την εξεταση μιας αίτησης. Παραδείγματα αποτελούν η ΥΔΟΜ Αμαρουσίου (έως και 136 ημέρες για την έκδοση οικοδομικής άδειας), Αθήνας (132 ημέρες) και Νίκαιας Ρέντη (129 ημέρες).
Παράλληλα, ορισμένες Πολεοδομίες σημειώνουν πολύ χαμηλό ρυθμό έγκρισης των αιτήσεων που καταχωρούνται. Λόγου χάρη το διάστημα Ιουνίου - Οκτωβρίου 2021, η Πολεοδομία Κηφισιάς εξέδωσε μόλις 6 άδειες δόμησης με προέγκριση σε 42 αιτήσεις, που αντιστοιχεί σε ποσοστό έγκρισης 14%.Αυτό ασκεί πτωτική πίεση στα κίνητρα των κατασκευαστικών εταιρειών να χτίσουν νέες κατοικίες.
Λήψη οικοδομικής άδειας
Η έκδοση οικοδομικής άδειας (ή άδειας δόμησης) είναι απαραίτητη πριν την κατασκευή οποιουδήποτε δομήματος. Στην ουσία, πιστοποιεί τη χορήγηση νόμιμης έγκρισης από την εκάστοτε Πολεοδομία για την ανέγερση ή προσθήκη μιας κατασκευής.
Ωστόσο, η έκθεση Doing Business, κατατάσσει την Ελλάδα στην 86η θέση αναφορικά με τη διαδικασία λήψης οικοδομικής άδειας. Όπως προκύπτει από το Διάγραμμα 16 δεν έχει σημειωθεί κάποια σημαντική βελτίωση στη διαδικασία.
Επομένως, και αυτός ο παράγοντας οδηγεί σε περαιτέρω συρρίκνωση της προσφοράς νεόδμητων ακινήτων στην αγορά.
Διάγραμμα 16: Λήψη άδειας δόμησης, Πηγή: Παγκόσμια Τράπεζα, έκθεση Doing Business (2020)
7. Προβλέψεις μελλοντικών τιμών ακινήτων
Οι προβλέψεις των αγοραστικών αξιών των νεόδμητων κατά το χρόνο ολοκλήρωσης της κατασκευής αποτελούν κινητήριο παράγοντα για τις κατασκευαστικές εταιρείες. Αυτό συμβαίνει καθώς οι μελλοντικές τιμές επιδρούν στο περιθώριο κέρδους υλοποίησης του έργου. Η ανάληψη ενός έργου γίνεται βάσει των προβλέψεων των τιμών των ακινήτων στο χρόνο ολοκλήρωσης της κατασκευής. Όμως, ο σχηματισμός μιας ορθολογικής πρόβλεψης αποτελεί απαιτητική διαδικασία.
Τυπικά, οι προβλέψεις των μελλοντικών τιμών στηρίζονται στις ιστορικές τάσεις των τιμών και στις τρέχουσες τιμές της αγοράς. Έτσι, η αγορά τείνει να επικεντρώνεται σε μια τάση η οποία στη συνέχεια ενισχύεται.
Οι προσδοκίες επηρεάζονται εύκολα από δημοσιεύσεις ή συζητήσεις περί των τάσεων της αγοράς. Γενικά, οι προβλέψεις και κατ’ επέκταση οι αποφάσεις των μελών του κλάδου είναι πιο αισιόδοξες.
Εάν υπάρχει ενθουσιασμός για την αγορά ακινήτων, ενισχυμένος από τα μέσα ενημέρωσης και τα οικονομικά δεδομένα, τότε αυτό μπορεί να δημιουργήσει ένα βρόχο ανατροφοδότησης, οδηγώντας σε ακόμη περισσότερο ενθουσιασμό και αυξήσεις στις προβλεπόμενες τιμές. Πιο συγκεκριμένα, οι ιστορικές τιμές ακινήτων παρουσιάζουν ανοδική τάση από το 2015.
Δείκτης Τιμών Κατοικιών Αθήνας και SGI
Σύμφωνα το Δείκτη Τιμών Κατοικιών της Αθήνας (Διάγραμμα 17), οι τιμές των ακινήτων ακολούθησαν την πορεία της οικονομίας, σημειώνοντας αύξηση έως και το 2007. Έπειτα, κατά την οικονομική ύφεση, εφόσον η ζήτηση για κατοικίες μειώθηκε, αντίστοιχα έπεσαν και οι τιμές των κατοικιών. Πιο συγκεκριμένα οι τιμές του 2017 είναι 44% χαμηλότερες από του 2008.
Το 2019 φαίνεται να ξεκινάει μια ανάκαμψη των τιμών που συνεχίζεται μέχρι και σήμερα. Η τάση αυτή επιβεβαιώνεται και από το Δείκτη Τιμών Ακινήτων του Spitogatos (SGI) (Διάγραμμα 18). Εάν οι μελλοντικές προβλέψεις βασίζονται στις ιστορικές τάσεις των τιμών, τότε θα ήταν λογικό για τους συμμετέχοντες στην αγορά να υποθέσουν ότι η ανοδική πορεία των τιμών από το 2016 θα συνεχιστεί. Είναι σημαντικό να σημειωθεί ότι σύμφωνα με τη Χρυσή Ευκαιρία, πάνω από 250.000 μοναδικές κατοικίες αναρτήθηκαν προς πώληση το 2021. Παράλληλα, η Καθημερινή ανέφερε ότι μόνο 40.000 κατοικίες (δηλαδή το 16%) όντως πωλήθηκαν. Έτσι, ενώ οι ζητούμενες τιμές συνεχίζουν να αυξάνονται, τα ακίνητα που όντως πωλούνται παραμένουν σε χαμηλά επίπεδα.
Διάγραμμα 17: Δείκτης Τιμών Κατοικιών - Αθήνα (2008=100), Πηγή: Τράπεζα της Ελλάδος (ΤτΕ)
Διάγραμμα 18: SGI Ετήσιες μεταβολές στις ζητούμενες τιμές για πωλήσεις κατοικιών, Κέντρο Αθήνας, Πηγή: Spitogatos
Αναστολή επιβολής ΦΠΑ 24% στα νεόδμητα ακίνητα
Τέλος, η προσφορά νεόδμητων ακινήτων από τον κατασκευαστικό κλάδο επηρεάζεται και από την επιβολή φορολογίας.
Πρόσφατα παρατάθηκε η αναστολή της επιβολής ΦΠΑ 24% στην κατασκευή νέων ακινήτων έως και το τέλος του 2024. Η εφαρμογή αυτού του μέτρου από το 2019 έχει ενδυναμώσει την οικοδομική δραστηριότητα, καθώς οι μεταβιβάσεις ακινήτων επιβαρύνονται μόνο με φόρο μεταβίβασης.
Από τον Ιανουάριο του 2025, ο ΦΠΑ στα νεόδμητα μπορεί να περιοριστεί από το 24% στο 13%. Εναλλακτικά, λόγω της πρόσφατης απόφασης της Ε.Ε. η Ελλάδα μπορεί να ζητήσει την εφαρμογή ειδικών μειωμένων συντελεστών και να ενταχθεί στις παρεκκλίσεις για τα ακίνητα.Σε οποιαδήποτε από τις παραπάνω περιπτώσεις, η οικοδομική δραστηριότητα ενθαρρύνεται, καθώς οι κατασκευαστές δεν επιβαρύνονται με επιπλέον φορολογία. Αυτό αυξάνει τις προβλέψεις των κατασκευαστικών εταιρειών σχετικά με τα δυνητικά έσοδα που μπορούν να κερδίσουν ανά έργο. Άρα, η αναμενόμενη παράταση της αναστολής του ΦΠΑ στα νεόδμητα τονώνει την προσφορά νέων κατασκευών.
Συμπέρασμα επίδρασης μελλοντικών προβλέψεων τιμών κατοικιών
Η HOMI εκτιμά ότι περίπου 1,1 εκατ. κατοικίες επηρεάζονται από διάφορες γραφειοκρατικές διαδικασίες που καθιστούν δύσκολη την εκμετάλλευσή τους. Αυτή η μείωση της διαθέσιμης προσφοράς είναι μία κύρια αιτία της γενικής αύξησης των τιμών των ακινήτων από το 2015. Έτσι, υποστηρίζεται περαιτερω η πρόβλεψη της αύξησης των τιμών στο μέλλον, δίνοντας κίνητρο στις κατασκευαστικές εταιρείες να οικοδομήσουν. Αυτός ο αντίκτυπος μπορεί να οδηγήσει τις κατασκευαστικές εταιρείες να ξεκινήσουν νέα έργα εάν προβλέπουν ότι τα μελλοντικά τους έσοδα επαρκούν για να δημιουργήσουν την επιθυμητή επενδυτική τους απόδοση.
Οικοδομική δραστηριότητα για το διάστημα 2000 - 2022
Ο κατασκευαστικός κλάδος τη χρονική περίοδο 2000 - 2022 παρουσίασε πολλές διακυμάνσεις. Καθώς οι συνθήκες της οικονομίας μεταβάλλονται, αντίστοιχα επηρεάζεται και ο κατασκευαστικός κλάδος.
Έτσι, προκειμένου να εξετάσουμε την εξέλιξη της οικοδομικής δραστηριότητας πρόκειται να δούμε κάποια δεδομένα τα οποία είναι αντιπροσωπευτικά.
Έκδοση οικοδομικών αδειών νέων οικοδομών
Η έκδοση οικοδομικής άδειας είναι απαραίτητη πριν την κατασκευή οποιουδήποτε δομήματος. Έτσι, ο αριθμός των εκδοθεισών οικοδομικών αδειών βοηθάει στην παρακολούθηση της δραστηριοποίησης του τομέα των κατασκευών.
Διάγραμμα 19: Οικοδομικές άδειες νέων κατοικιών, Πηγή: Hypostat, ΕΛΣΤΑΤ
Αρχή Κατασκευής και Ολοκλήρωση Κατασκευής Κατοικιών
Η αρχή κατασκευής κατοικιών δείχνει πόσες κατασκευές κατοικιών ξεκίνησαν κατά τη διάρκεια ενός έτους. Αντίστοιχα, η ολοκλήρωση κατασκευής κατοικιών υποδεικνύει πόσες κατασκευές ολοκληρώθηκαν.
Τα Διαγράμματα 20 & 21, δείχνουν μια αντίστοιχη τάση με το Διάγραμμα 19.
Όμως, παρατηρούμε ότι υπάρχει ένα χάσμα μεταξύ του αριθμού έναρξης και ολοκλήρωσης των κατασκευών. Αυτό συμβαίνει καθώς ένας μέσος εκτιμώμενος χρόνος οικοδόμησης είναι 6 - 24 μήνες. Άρα, από την έναρξη μέχρι την ολοκλήρωση του έργου είναι πολύ πιθανό να αλλάξει το έτος.
Διάγραμμα 20: Αρχή Κατασκευής Κατοικιών, Πηγή: Hypostat, ΕΛΣΤΑΤ
Διάγραμμα 21: Ολοκλήρωση Κατασκευής Κατοικιών, Πηγή: Hypostat, ΕΛΣΤΑΤ
Συμπέρασμα από τα Διαγράμματα 19, 20 & 21
Παρατηρούμε για το διάστημα 2000 έως το 2005 ταχεία ανάπτυξη του κατασκευαστικού κλάδου. Όπως προκύπτει από το Διάγραμμα 19, οι εκδόσεις οικοδομικών αδειών βρίσκονται σε πολύ υψηλά επίπεδα. Το έτος με την πιο έντονη δραστηριότητα είναι το 2005, με τις οικοδομικές άδειες να φτάνουν τις 56 χιλ. Επίσης, από τα Διαγράμματα 20 & 21, συμπεραίνουμε ότι υπάρχει έντονη δραστηριότητα τόσο στην έναρξη (195 χιλ.) όσο και στην ολοκλήρωση κατασκευών (166 χιλ.).
Μέχρι και το 2007, δηλαδή πριν την εκδήλωση της παγκόσμιας οικονομικής ύφεσης, οι οικοδομικές άδειες παραμένουν σε υψηλά επίπεδα της τάξης των 41 χιλ. Μια αντίστοιχη τάση προκύπτει και από τα Διαγράμματα 20 & 21 για τα έτη 2006 και 2007, με συνολικά 228 χιλ. ενάρξεις και 260 χιλ. ολοκληρώσεις έργων.
Όμως, στη συνέχεια η δραστηριότητα αυτή ανακόπηκε από το 2008 έως και πολύ πρόσφατα. Αυτή η κάμψη οφείλεται στην οικονομική κρίση, την περικοπή δημόσιων και ιδιωτικών επενδύσεων, την έλλειψη ρευστότητας και τραπεζικής χρηματοδότησης αλλά και την υψηλή φορολόγηση.
Έτσι, ελάχιστες οικοδομικές άδειες εκδόθηκαν σε αυτό το διάστημα, με το 2016 οι οικοδομικές άδειες να αριθμούν μόνο 4.305. Επιπλέον διευκρινίζουμε ότι τα κατά την οικονομική κρίση ξεκίνησαν κάποια έργα, που είτε έμειναν ημιτελή, είτε ολοκληρώθηκαν αρκετά αργότερα. Η ύφεση του τομέα των κατασκευών για τα επόμενα χρόνια είναι σημαντική, με το 2017 να ολοκληρώνονται μόνο 6.342 κατοικίες.
Από το 2019 μέχρι το 2021 σημειώθηκε μια μικρή αύξηση της οικοδομικής δραστηριότητας. Η ανάκαμψη αυτή όμως παρατηρείται κυρίως στα ηλεκτρομηχανολογικά έργα και όχι τόσο στην ανέγερση κατοικιών. Η κυβέρνηση που έθεσε προτεραιότητα την ανάπτυξη έργων οδοποιίας, σε συνδυασμό με την αυξημένη χρηματοδότηση από την Ευρωπαϊκή Ένωση, συνέβαλαν στην ολοκλήρωση κάποιων σημαντικών έργων.
Συμπέρασμα: Οικοδομική Δραστηριότητα στην Ελλάδα 2022
Ενώ έχει σημειωθεί κάποια ένδειξη οικονομικής ανάκαμψης, οι συστημικές τράπεζες δεν φαίνεται να αυξάνουν τη ροή πιστώσεων προς τον κατασκευαστικό κλάδο. Το κόστος κατασκευής αυξάνεται εξαιτίας των ακριβών κατασκευαστικών υλικών, της ανεπάρκειας εργατικού δυναμικού και δεξιοτήτων, αλλά και της έλλειψης εξοπλισμού. Ομοίως, η μειωμένη διαθεσιμότητα γης και οι απαιτητικές γραφειοκρατικές διαδικασίες δρουν επίσης κατά του κατασκευαστικού κλάδου. Έτσι, οι εισροές κεφαλαίου, γης, υλικών και εργασίας εξελίσσονται με τρόπο που μειώνει τα κίνητρα για ανέγερση νέων κατοικιών.
Ο μόνος παράγοντας που φαίνεται να κινείται υπέρ της ανέγερσης νέων κατοικιών είναι οι προσδοκίες μελλοντικής αύξησης των τιμών. Αυτές οι προσδοκίες καθοδηγούνται από τις ιστορικές τάσεις ανατίμησης των τιμών. Η HOMI εκτιμά ότι αυτό οφείλεται στη συνεχή μείωση της προσφοράς τα τελευταία 15 χρόνια, που τελικά έχει καταλήξει στην αδυναμία αξιοποίησης 1,1 εκατ. κατοικιών.
Επιπλέον, με μια συνοπτική ματιά στους παράγοντες που διαμορφώνουν τη ζήτηση νεόδμητων, διαπιστώνουμε ότι τα πραγματικά εισοδήματα και οι θέσεις εργασίας δεν έχουν παρουσιάσει σημαντική βελτίωση από το 2015. Η μείωση και γήρανση του πληθυσμού, το χαμηλότερο ποσοστό ανεξαρτητοποίησης από την οικογένεια, και η τάση διαφυγής εγκεφάλων στο εξωτερικό, είναι όλοι παράγοντες που μειώνουν τη ζήτηση για ανέγερση νέων κατοικιών.
Αυτές οι αρχικές παρατηρήσεις υποδεικνύουν ότι η ζήτηση νεόδμητων έχει μειωθεί. Ωστόσο, η προσφορά φαίνεται να έχει περιοριστεί κατά ένα μεγαλύτερο βαθμό από τη ζήτηση, αποτελώντας τον κινητήριο μοχλό πίσω από την αύξηση των τιμών.
Σε μελλοντικό άρθρο, θα κάνουμε μια λεπτομερή ανάλυση των μακροπρόθεσμων τάσεων της ζήτησης. Έτσι μπορούμε να δούμε πως η διαμόρφωση της ζήτησης έχει τελικά επηρεάσει την παραγωγή νέων κατοικιών. Αυτό θα μας επιτρέψει να εξετάσουμε την αλληλεπίδραση προσφοράς και ζήτησης και να κάνουμε κάποιες προβλέψεις σχετικά με την εξέλιξη του τομέα των κατασκευών κατοικιών για την επόμενη δεκαετία.