Τι σημαίνει τιμή ζώνης;

Η τιμή ζώνης είναι η βάση για τον φόρο ακινήτου που επιβάλλεται από το κράτος, συμπεριλαμβανομένων του ΕΝΦΙΑ, ΤΑΠ (τέλος ακίνητης περιουσίας) και ΦΜΑ (φόρος μεταβίβασης ακινήτου).

Η τιμή ζώνης αναφέρεται στην αξία ενός τ.μ. νεόδμητου διαμερίσματος, πρώτου ορόφου με πρόσοψη σε ένα δρόμο στην περιοχή.

Οι τιμές ζώνης καθορίζονται από το Υπουργείο Οικονομικών και ποικίλλουν ανάλογα με την τοποθεσία του εκάστοτε ακινήτου. Για τον υπολογισμό του φόρου, η τιμή ζώνης πολλαπλασιάζεται με την επιφάνεια του ακινήτου. Εφαρμόζονται επίσης διάφορες προσαρμογές, ανάλογα με τον τύπο και την κατάσταση της ιδιοκτησίας.

Γιατί πρέπει να σε ενδιαφέρει;

Η κατανόηση του μηχανισμού της τιμής ζώνης και της αντικειμενικής αξίας θα σε βοηθήσει να λάβεις πιο ενημερωμένες αποφάσεις. Τα στοιχεία αυτά αποτελούν τη βάση υπολογισμού του φόρου ιδιοκτησίας που επηρεάζει όλους όσους έχουν κάποιο ακίνητο.

Αν είσαι ιδιοκτήτης, μπορείς να μάθεις περισσότερα σχετικά με τον φόρο ακίνητης περιουσίας (ΕΝΦΙΑ) που πρέπει να πληρώσεις. Αν είσαι αγοραστής, μπορείς να ενημερωθείς σχετικά με τον φόρο μεταβίβασης που ενδεχομένως να χρειαστεί να πληρώσεις.

Σε περίπτωση μεταβίβασης ενός ακινήτου, η τιμή ζώνης αποτελεί τη βάση του υπολογισμού της αντικειμενικής αξίας. Στη συνέχεια, ο φόρος μεταβίβασης επιβάλλεται στη μέγιστη τιμή μεταξύ της τιμής δήλωσης της σύμβασης και της αντικειμενικής αξίας. Σημειώνεται πως τα συμβαλλόμενα μέρη είναι ελεύθερα να διαπραγματευτούν αναφορικά με την τιμή του ακινήτου. Μπορεί να συμφωνήσουν σε μια τιμή υψηλότερη από την αντικειμενική και να καταβάλλουν υψηλότερο φόρο. Αλλά, αν συμφωνήσουν ως τελική τιμή τίμημα μικρότερο της αντικειμενικής αξίας, ο φόρος θα διαμορφωθεί ανάλογα με την αντικειμενική αξία.

Η τιμή ζώνης επηρεάζει ακόμα και τους ενοικιαστές. Για παράδειγμα, μια αύξηση στην τιμή ζώνης μπορεί να αυξήσει το ποσό του ΕΝΦΙΑ που πρέπει να πληρώσει ένας ιδιοκτήτης. Αυτό μπορεί να κάνει τους ιδιοκτήτες να αυξήσουν το ενοίκιο που χρεώνουν, ώστε να μεταφέρουν το βάρος στους ενοικιαστές.

[homi-valuation-landing][/homi-valuation-landing]

Πως υπολογίζεται η τιμή ζώνης;

Οι τιμές ζώνης καθορίζονται από πιστοποιημένους εκτιμητές. Εκατοντάδες επαγγελματίες υποβάλλουν αιτήσεις για την ανάθεση εκτίμησης ζωνών. Υφίσταται περιορισμός στον αριθμό ζωνών που μπορεί ο κάθε επαγγελματίας να αναλάβει αναλόγως της γεωγραφικής κατανομής που επιλέγει. Η αμοιβή κάθε εκτιμητή κυμαίνεται από 75 - 85 ευρώ ανά ζώνη, αναλόγως με την γεωγραφική κατανομή που έχει επιλέξει. Επίσης, σημειώνεται πως το χρονικό περιθώριο ολοκλήρωσης της εκτίμησης είναι 50 ημέρες.

Οι εκτιμητές χρησιμοποιούν διάφορες τεχνικές αποτίμησης. Την πιο ευρεία χρήση κατέχει η συγκριτική μέθοδος εκτίμησης ακινήτων. Ας σημειώσουμε ότι εντός ενός Δήμου μπορεί να υπάρχουν αποκλίσεις στις τιμές ζώνης. Τα κέντρα των Δήμων παρουσιάζουν τις περισσότερες φορές υψηλότερες τιμές, λόγω της εμπορικότητας τους. Αυτό όμως μπορεί να ανατραπεί από κάποιες γειτονιές που εμφανίζουν ιδιαίτερα χαρακτηριστικά (δημογραφικά, οικονομικά, κοινωνικά).

Πώς μπορείς να βρεις την τιμή ζώνης του ακινήτου σου

Αν ενδιαφέρεσαι να μάθεις την τιμή ζώνης στην οποία εντάσσεται το ακίνητο σου, θα πρέπει να ακολουθήσεις τα παρακάτω βήματα:

1. Είσοδος στην εφαρμογή valuemaps.com.gr
2. Συμπλήρωσε την διεύθυνση του ακινήτου σου με ελληνικούς χαρακτήρες στο αντίστοιχο πλαίσιο που εμφανίζεται επάνω αριστερά. Επέλεξε το προτεινόμενο αποτέλεσμα που αντιστοιχεί στην διεύθυνση σου.
3. Κάνε ένα κλικ στον χάρτη, προκειμένου να εμφανιστεί στην οθόνη σου το πλαίσιο που σου υποδεικνύει την τιμή ζώνης του ακινήτου σου.
4. Μπορείς να κάνεις εναλλαγές μεταξύ των τιμών ζώνης του 2018 και 2021, επιλέγοντας το αντίστοιχο κουτάκι.

Τιμή ζώνης ανά περιοχή χάρτης

Στον παρακάτω χάρτη μπορείς να δεις τις τιμές ζώνης ανά περιοχή του συστήματος αντικειμενικού προσδιορισμού αξιών ακινήτων.

Ποια είναι η διαφορά μεταξύ της αντικειμενικής αξίας και της αγοραστικής αξίας;

Είναι σημαντικό να σημειωθεί η διαφορά μεταξύ αγοραστικής και αντικειμενικής αξίας. Η αγοραστική αξία καθορίζεται από την προσφορά και τη ζήτηση ακινήτων μεταξύ αγοραστών και πωλητών. Οι αντικειμενικές τιμές καθορίζονται από το κράτος για φορολογικούς σκοπούς. Στην πράξη, οι αντικειμενικές τιμές είναι γενικά χαμηλότερες από τις τιμές της αγοράς. Στη HOMI χρησιμοποιούμε τη συγκριτική μέθοδο για να εκτιμήσουμε την αγοραστική αξία του ακινήτου σας. Μάθε τους τρεις λόγους που πρέπει να κάνεις μια εκτίμηση ακινήτου εδώ.

Επιπλέον, το κράτος λειτουργεί την εφαρμογή valuemaps.gov.gr, μέσω της οποίας μπορείς να υπολογίσεις την αντικειμενική αξία του ακινήτου σου. Σε αυτό το άρθρο μπορείς να βρεις τις αναλυτικές οδηγίες υπολογισμού της αξίας βάση της οποίας φορολογείται το ακίνητο σου.

Ωστόσο, εάν ενδιαφέρεσαι να υπολογίσεις την αντικειμενική αξία, προκειμένου να μεταβιβάσεις το ακίνητο, σου προτείνουμε να συμβουλευτείς κάποιον επαγγελματία. Ένας συμβολαιογράφος ενδέχεται να έχει πρόσβαση σε ειδικό λογισμικό και κατ’ επέκταση να σου παρέχει μια πιο έγκυρη εκτίμηση.

Τιμή τετραγωνικού ανά περιοχή

Πολλοί ιδιοκτήτες ακινήτων θα επιθυμούσαν να δουν την μέση τιμή ανά τ.μ. στην περιοχή τους. Η πιο ολοκληρωμένη πηγή που παρέχει αυτή την πληροφορία είναι ο Δείκτης Τιμών του Spitogatos.

Ο δείκτης στην ουσία σου δείχνει την τιμή / τ.μ. βάσει των συγκεκριμένων περιοχών που θέτει η πλατφόρμα του Spitogatos. Μπορείς να δεις την τιμή / τ.μ. τόσο για πωλήσεις, όσο και για ενοικιάσεις. Επιπλέον, έχεις την δυνατότητα να ελέγξεις την ποσοστιαία (%) μεταβολή στις τιμές κατά την διάρκεια των τελευταίων 12 μηνών.

Ωστόσο, υπάρχουν 3 βασικοί περιορισμοί του Δείκτη Τιμών:

1. Η ανάλυση είναι βασισμένη στις ζητούμενες τιμές από τους μεσίτες και τους ιδιοκτήτες ακινήτων που χρησιμοποιούν την πλατφόρμα. Αυτές οι ζητούμενες τιμές συνήθως είναι υψηλότερες από τις τελικές τιμές που συμφωνούνται μεταξύ των συμβαλλόμενων μερών. Επομένως, είναι πιθανό αυτές οι τιμές που λαμβάνονται υπόψη στον Δείκτη Τιμών να είναι υπερεκτιμημένες.
2. Η ανάλυση ίσως να μην είναι ιδιαίτερα ακριβής. Αυτό συμβαίνει καθώς οι κατηγορίες των περιοχών του Spitogatos περιλαμβάνουν πολυάριθμες προάστια και υποπεριοχές που μπορεί να διαφέρουν ουσιαστικά μεταξύ τους. Για παράδειγμα, η περιοχή “Κέντρο Αθήνας” περιλαμβάνει ακίνητες περιουσίες που υπάρχουν τόσο στο Κολωνάκι, όσο και στα Σεπόλια.
3. Ο δείκτης δεν δείχνει τον τρόπο με τον οποίο η τιμή / τ.μ. μεταβάλλεται ανάλογα με την ηλικία του ακινήτου. Δηλαδή στο δείγμα περιλαμβάνονται τόσο νεόδμητες κατασκευές όσο και κτίρια κατασκευής του 1960.

Τιμή Ζώνης - Περίληψη

Η τιμή ζώνης στην ουσία είναι η φορολογητέα αξία ενός νεόδμητου διαμερίσματος, πρώτου ορόφου με μια πρόσοψη σε δρόμο. Σημειώνεται όμως ότι διαφέρει από την αγοραστική τιμή ανά τετραγωνικό. 

Οι τιμές ζώνης και οι αντικειμενικές αξίες σε ενδιαφέρουν αν σκέφτεσαι να πουλήσεις ή να αγοράσεις ένα ακίνητο. Επίσης ο μηχανισμός αντικειμενικού προσδιορισμού επηρεάζει και τους ιδιοκτήτες και ενοικιαστές ακινήτων. Σε όποια κατηγορία και να ανήκεις, αν κατανοήσεις τον συγκεκριμένο μηχανισμό, θα μπορείς να λάβεις πιο έξυπνες και ενημερωμένες αποφάσεις!

Μπορείς να χρησιμοποιήσεις την εφαρμογή valuemaps.gov.gr προκειμένου να εντοπίσεις την τιμή ζώνης που εντάσσεται το ακίνητο ενδιαφέροντος σου.