Τι είναι το προσύμφωνο;

Το προσύμφωνο πώλησης/αγοραπωλησίας ακινήτου είναι το έγγραφο που καταρτίζεται μεταξύ δύο μερών, παρουσία συμβολαιογράφου, τα οποία δεσμεύει να προβούν στην περιγραφόμενη μεταβίβαση ακινήτου. Ο μεν πωλητής δεσμεύεται να μεταβιβάσει το ακίνητο στον αγοραστή, ο δε αγοραστής να καταβάλει το συμφωνημένο τίμημα στον πωλητή. Ως προς τη διάρκεια ισχύς του προσύμφωνου, αυτοί μπορεί να καταρτιστεί είτε για μια συγκεκριμένη χρονική περίοδο μετά την οποία ενεργοποιείται η υπογραφή του οριστικού συμβολαίου είτε με την προϋπόθεση να εκπληρωθούν συγκεκριμένοι όροι από τα συμβαλλόμενα μέρη.

Το προσύμφωνο περιλαμβάνει επίσης όλους τους όρους στους οποίους συμφωνούν τα μέρη και είναι απαραίτητοι για την τέλεση της αγοραπωλησίας και την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου. Ένας λόγος που τα συμβαλλόμενα μέρη προτιμούν την σύναψη του προσύμφωνου είναι για την προάσπιση των δικαιωμάτων τους. Η συμβολαιογραφική αμοιβή για την κατάρτιση του προσυμφώνου αναλαμβάνει (κατά κανόνα) ο αγοραστής, αφού αυτή αποτελεί μέρος της συνολικής αμοιβής του συμβολαιογράφου για την κατάρτιση του συμβολαίου μεταβίβασης.

Συνήθως, κατά την σύναψη του προσύμφωνου, ο αγοραστής δίνει μια προκαταβολή στον πωλητή για να εξασφαλίσει τη συμφωνία και να ενισχύσει ακόμα περισσότερο τη θέση του. Το ποσό της προκαταβολής είναι διαπραγματεύσιμο και κυμαίνεται συνήθως στο 5-10% της συμφωνηθείσας τιμής πώλησης του ακινήτου.

Η βοήθεια ενός δικηγόρου στη σύνταξη ενός τέτοιου συμφωνητικού είναι απαραίτητη, ιδίως αν θες να συμπεριλάβεις επιπρόσθετους όρους.

Τι περιλαμβάνει το προσύμφωνο;

Ένα προσύμφωνο μεταβίβασης ακινήτου περιλαμβάνει τα εξής στοιχεία:

1. Τα πλήρη στοιχεία του αγοραστή και του πωλητή

2. Το συμφωνηθέν τίμημα της αγοραπωλησίας

3. Ο τρόπος εξόφλησής του (π.χ. εφάπαξ κατά την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου, με δόσεις, με προκαταβολή, με κατάθεση σε τραπεζικό λογαριασμό ή με τραπεζική επιταγή κλπ.)

4. Κατασκευαστικές παρεμβάσεις, εφόσον το ακίνητο είναι υπό κατασκευή, ή αυθαιρεσίες που πρέπει να τακτοποιηθούν

5. Παράδοση τίτλων ιδιοκτησίας και πολεοδομικής άδειας, συστάσεως και κανονισμού πολυκατοικίας, έγγραφα κτηματολογίου για διενέργεια νομικού ελέγχου εκ μέρους του δικηγόρου του αγοραστή

6. Ρητή ημερομηνία υπογραφής των οριστικών συμβολαίων ή προθεσμία μετά την παρέλευση της οποίας τα μέρη θα μπορούν να υπαναχωρήσουν

7. Όροι υπαναχώρησης του αγοραστή και του πωλητή από τη συμφωνία πώλησης του ακινήτου

Πότε πρέπει να υπογράψεις ένα προσύμφωνο;

Ως πωλητής, η υπογραφή ενός προσύμφωνου θα σε βοηθήσει να εξασφαλίσεις την πώληση του ακινήτου σου με την έγγραφη δέσμευση του αγοραστή να προχωρήσει στην αγορά του σε μελλοντικό χρόνο. Όταν έχεις δεχτεί μια προσφορά από έναν σοβαρό και πρόθυμο αγοραστή με την οποία είσαι σύμφωνος, καλό θα ήταν να προχωρήσεις σε προσύμφωνο για να εξασφαλίσεις τη δέσμευσή του. Σε περίπτωση που ο αγοραστής σου έχει δώσει προκαταβολή και αποφασίσει να μην προχωρήσει στο οριστικό συμβόλαιο, τότε συνήθως ο πωλητής κρατάει την προκαταβολή ως αποζημίωση.

Ως αγοραστής, έχεις εξίσου σπουδαίο λόγο για να υπογράψεις ένα προσύμφωνο. Όταν έχεις βρει ένα ακίνητο που πραγματικά σε ενδιαφέρει, έχεις κάνει την προσφορά σου και έχετε συμφωνήσει προφορικά με τον πωλητή, καλό θα ήταν να υπογράψετε ένα προσύμφωνο αγοραπωλησίας ακινήτου. Αυτό θα δεσμεύσει τον πωλητή ενοχικά και θα σε εξασφαλίσει αν δεχτεί πρόταση από άλλο αγοραστή, δίνοντας σου το δικαίωμα διεκδικήσεις το ακίνητο ή να κινηθείς νομικά εναντίον του σε περίπτωση που παραβιαστούν οι όροι της συμφωνίας. Σε περίπτωση δε που έχεις δώσει προκαταβολή και ο πωλητής αποφασίσει να μην προχωρήσει στη συμφωνία, τότε συνήθως ο πωλητής επιστρέφει την προκαταβολή εις διπλούν ως αποζημίωση για τον αγοραστή.

Πλεονεκτήματα και παγίδες του προσύμφωνου

Πλεονεκτήματα

1. Η δέσμευση αμφότερων των συμβαλλόμενων μερών να προχωρήσουν στη σύναψη του τελικού συμβολαίου σε μελλοντικό χρόνο. Ο πωλητής δεσμεύεται ενοχικά, που σημαίνει ότι αν δεν προσέλθει να υπογράψει την κατάρτιση του οριστικού συμβολαίου αγοραπωλησίας, τότε ο αγοραστής έχει το δικαίωμα είτε να απαιτήσει την παρουσία του στο συμβόλαιο είτε να στραφεί νομικά εναντίον του σε σχετική δικαιοπραξία.

2. Η κατάρτιση προσύμφωνου δεν έχει πρακτικά εμπόδια και δεν απαιτεί τη συγκέντρωση πιστοποιητικών ή την παρουσία δικηγόρου.

Μειονεκτήματα

1. Το προσύμφωνο δεν αποτελεί τίτλο ιδιοκτησίας. Αυτό σημαίνει ότι ο αγοραστής δεν αποκτά τη κυριότητα του ακινήτου με το προσύμφωνο.

2. Ακριβώς για τον παραπάνω λόγο, ένας κακόπιστος πωλητής μπορεί θεωρητικά να υπογράψει προσύμφωνο και να δεχθεί προκαταβολή από περισσότερους από έναν αγοραστές. Ο πρώτος αγοραστής που θα υπογράψει το οριστικό συμβόλαιο στον συμβολαιογράφο θα αποκτήσει την κυριότητα του ακινήτου. Ένας δεύτερος αγοραστής που έχει υπογράψει προσύμφωνο και έχει δώσει προκαταβολή, δεν θα μπορεί να ασκήσει το δικαίωμά του να αγοράσει το ακίνητο, δεδομένου ότι το ακίνητο έχει πλέον νέο ιδιοκτήτη. Επομένως, ο δεύτερος αγοραστής δεν θα μπορέσει να διεκδικήσει την αποζημίωση του.

3. Εφόσον δεν απαιτούνται πιστοποιητικά για την κατάρτιση του προσύμφωνου, υπάρχει ο κίνδυνος το ακίνητο να βαρύνεται με νομικά ή τεχνικά ζητήματα τα οποία, ένας κακόπιστος πωλητής, δεν έχει αποκαλύψει στον αγοραστή. Έτσι ο αγοραστής έχει προχωρήσει σε μια συμβολαιογραφική πράξη για την απόκτηση ενός ακινήτου για το οποίο δεν έχει πλήρη εικόνα. Ο αγοραστής μπορεί να αποφύγει αυτόν τον κίνδυνο συμπεριλαμβάνοντας σαφείς όρους υπαναχώρησης.

Συχνές Ερωτήσεις

Ποιος εκδίδει το προσύμφωνο;

Το προσύμφωνο εκδίδεται από συμβολαιογράφο και υπογράφεται ενώπιον του. Σύμφωνα με το νόμο (άρθρο 166 ΑΚ), κάθε σύναψη προσύμφωνου που δεν γίνεται συμβολαιογραφικά θεωρείται μη εφαρμόσιμη σε περίπτωση διαφωνίας και η προκαταβολή που δόθηκε μπορεί να αναζητηθεί.

Μπορώ να υπογράψω προσύμφωνο σαν ιδιωτικό συμφωνητικό;

Ο πωλητής και ο εν δυνάμει αγοραστής ενός ακινήτου μπορούν να υπογράψουν άτυπα ένα προσύμφωνο ως ιδιωτικό συμφωνητικό, όμως αυτό δεν θα έχει νομική ισχύ σε περίπτωση διαφωνίας.

Πόσο κοστίζει ένα προσύμφωνο;

Για τα προσύμφωνα με αρραβώνα, ή με καταβολή τιμήματος μέχρι την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου, η αναλογική αμοιβή του συμβολαιογράφου υπολογίζεται με βάση το ποσό που καταβλήθηκε κατά την υπογραφή του προσυμφώνου και το ποσό που θα καταβληθεί μέχρι την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου. Η αναλογική αυτή αμοιβή συμψηφίζεται κατά τη κατάρτιση του οριστικού συμβολαίου, εφόσον αυτό συντάσσεται εμπρόθεσμα.