Μόλις ξεκίνησες την έρευνα σου γύρω από τα στεγαστικά δάνεια; Ίσως να διαπίστωσες πως η αναζήτηση πληροφοριών είναι καταιγιστική, και πολλοί όροι να σου είναι άγνωστοι… Αυτό συμβαίνει κυρίως επειδή η διαδικασία χορήγησης στεγαστικού δανείου είναι από μόνη της ιδιαίτερα περίπλοκη και χρονοβόρα. Παρόλα αυτά, αν θέλεις να αγοράσεις ακίνητο με στεγαστικό δάνειο και αναρωτιέσαι από που να ξεκινήσεις, είσαι στο σωστό μέρος. Σε αυτό το άρθρο επιχειρήσαμε να συγκεντρώσουμε όλα όσα πρέπει να γνωρίζεις γύρω από το στεγαστικό δάνειο για αγορά κατοικίας, τα οποία θα σου παρουσιάσουμε με απλό και κατανοητό τρόπο.

Στεγαστικό Δάνειο και Υποθήκη

Πριν ξεκινήσεις την αναζήτηση σου γύρω από τα στεγαστικά δάνεια, θα πρέπει να γνωρίζεις ορισμένους όρους που ενδέχεται να συναντήσεις στη διαδρομή. Το στεγαστικό δάνειο είναι μια μορφή δανείου που χρησιμοποιείται για την αγορά ακινήτου. Όταν αγοράζεις ένα σπίτι, καταθέτεις μια προκαταβολή σε μετρητά (συνήθως το 20% της τιμής του ακινήτου). Το υπόλοιπο ποσό μπορεί να πληρωθεί μέσω στεγαστικού δανείου από την Τράπεζα. Ύστερα, αποπληρώνεις το δάνειο συν τους τόκους σε μηνιαίες δόσεις για έναν καθορισμένο αριθμό ετών. Τα στεγαστικά δάνεια είναι ένας τρόπος για να αγοράσεις ακίνητο χωρίς να έχεις προκαταβολικά όλα τα μετρητά.

Πολλοί αγοραστές επιλέγουν να αποκτήσουν το ακίνητο που επιθυμούν με στεγαστικό δάνειο. Το στεγαστικό δάνειο ίσως είναι μια καλή επιλογή εάν δεν μπορείς να πληρώσεις ολόκληρο το κόστος του σπιτιού από τις αποταμιεύσεις σου. Αλλά ακόμη κι αν έχεις όλα τα χρήματα που κοστίζει το σπίτι άμεσα διαθέσιμα, το στεγαστικό δάνειο ίσως εξακολουθεί να αποτελεί μια καλή εναλλακτική αν θέλεις να αποδεσμεύσεις κεφάλαια για άλλες επενδύσεις.

Στεγαστικό Δάνειο για Αγορά Κατοικίας: Τα τελευταία στοιχεία

Αναμφίβολα, η αγορά ενός ακινήτου είναι μία από τις σημαντικότερες αποφάσεις που θα λάβεις. Αν λάβουμε υπόψη την τάση των Ελλήνων να προτιμούν την απόκτηση δικής τους κατοικίας από το ενοίκιο, ίσως η αγορά ακινήτου να είναι ένας μονόδρομος που θα διαβείς, αργά ή γρήγορα. Αυτό σημαίνει δηλαδή ότι πρέπει να έχεις αποταμιεύσει δεκάδες χιλιάδες ευρώ μέχρι τα 30-40 για να αγοράσεις ένα σπίτι;

Η απάντηση είναι όχι απαραίτητα. Σύμφωνα με στοιχεία που ανάρτησε η Τράπεζα της Ελλάδος, φαίνεται πως περισσότεροι είναι οι Έλληνες που ζήτησαν τραπεζική χρηματοδότηση για την αγορά κατοικίας εν έτει 2020 σε σύγκριση με το προηγούμενο έτος. Η σταδιακή αυτή αύξηση, η οποία συνεχίζεται και το 2021, αποδεικνύει πως όλο και περισσότεροι ιδιώτες (ηλικίας έως 40 ετών) καταφεύγουν στη λύση που τους δίνει το στεγαστικό δάνειο προκειμένου να αγοράσουν την κύρια κατοικία τους.

Ποια είναι η διαφορά μεταξύ δανείου και στεγαστικού δανείου;

Ο όρος "δάνειο" χρησιμοποιείται για να περιγράψει οποιαδήποτε οικονομική συναλλαγή κατά την οποία το ένα συμβαλλόμενο μέρος λαμβάνει ένα εφάπαξ ποσό και συμφωνεί να επιστρέψει τα χρήματα σε συγκεκριμένο χρόνο.

Το στεγαστικό δάνειο είναι ένας τύπος δανείου που χρησιμοποιείται για τη χρηματοδότηση ακινήτων. Τα ενυπόθηκα δάνεια είναι "εξασφαλισμένα". Με ένα εξασφαλισμένο δάνειο, ο δανειολήπτης υπόσχεται εγγύηση στον δανειστή σε περίπτωση που σταματήσει να καταβάλλει τις πληρωμές. Στην περίπτωση μιας υποθήκης, ως εγγύηση μπαίνει συνήθως το σπίτι που πρόκειται να αγοραστεί ή οικοδομηθεί. Εάν σταματήσεις να πληρώνεις τις δόσεις του στεγαστικού σου δανείου, η Τράπεζα μπορεί να πάρει στην κατοχή της το σπίτι, ακολουθώντας τη διαδικασία της κατάσχεσης.

Τα κριτήρια χορήγησης στεγαστικού δανείου

Εισόδημα

Το πρώτο πράγμα που θα εξετάσει η τράπεζα για να σου χορηγήσει στεγαστικό δάνειο είναι το εισόδημα σου. Αν η επαγγελματική σου απασχόληση είναι σταθερή και οι χρηματικές απολαβές σου επαρκείς για να καλύψουν το ποσό των μηνιαίων δόσεων, τότε αυτό θα λειτουργήσει υπέρ σου.

Συνήθως, η τράπεζα θέλει να εξασφαλίζει πως η δόση του δανείου θα αντιστοιχεί περίπου στο 30-40% του μηνιαίου εισοδήματος σου. Αν μάλιστα έχεις επαρκείς αποταμιεύσεις που να καλύπτουν το 20-30% του συνολικού ποσού που θέλεις να δανειστείς, τότε αυξάνεις τις πιθανότητες που έχεις να λάβεις τη χρηματοδότηση.

Διάρκεια στεγαστικού δανείου

Η μέγιστη διάρκεια για κάθε στεγαστικό δάνειο είναι τα 30 έτη. Αυτό αποτελεί κριτήριο επιλογής τόσο για την τράπεζα όσο και για εσένα, ως ιδιώτη. Για παράδειγμα, αν θέλεις να ζητήσεις τη χορήγηση στεγαστικού δανείου σε ηλικία 50 ετών, θα αναγκαστείς να επιλέξεις χαμηλότερη διάρκεια αποπληρωμής (π.χ. 25 έτη).

Εξασφάλιση στεγαστικού δανείου

Ο ρόλος της εξασφάλισης σε κάθε τραπεζική χρηματοδότηση αποσκοπεί στην οικονομική εξασφάλιση της τράπεζας σε περίπτωση που δεν αποπληρώσεις το δάνειο σου.

Σε κάθε χορήγηση στεγαστικού δανείου, η κατοικία που πρόκειται να αγοραστεί συνηθίζεται να λαμβάνεται ως εξασφάλιση αποπληρωμής. Ωστόσο, θα πρέπει να λάβεις υπόψη σου πως το ποσό που θα δανειστείς από την τράπεζα θα καλύπτει το 80% της αξίας του ακινήτου, βάσει της εκτίμησης του μηχανικού της τράπεζας.

Η εξασφάλιση, με απλά λόγια, λειτουργεί ως εγγύηση ότι ο δανειστής θα πάρει πίσω το ποσό που δάνεισε ακόμη και αν ο δανειολήπτης δεν αποπληρώσει το δάνειο κατά τα συμφωνηθέντα.

Πιστοληπτική ικανότητα

Όταν κάνεις αίτηση χορήγησης δανείου, θα χρειαστεί να αποδείξεις την αξιοπιστία σου. Οι περισσότερες τράπεζες αναφέρουν τους καθυστερημένους οφειλέτες σε μια βάση δεδομένων που ονομάζεται Τειρεσίας. Αν είσαι στον Τειρεσία, η χορήγηση στεγαστικού δανείου μπορεί να γίνει πιο δύσκολη.

Στάδια χορήγησης στεγαστικού δανείου

1. Επιλογή του κατάλληλου στεγαστικού δανείου βάσει της ικανότητας αποπληρωμής των δόσεων σου. Οι μηνιαίες δόσεις θα πρέπει να αντιστοιχούν το πολύ στο 40% του καθαρού μηνιαίου εισοδήματος σου. Η διάρκεια αποπληρωμής θα πρέπει να είναι τέτοια που να εξυπηρετεί μια εφικτή καταβολή δόσεων. Όσο μικρότερη είναι διάρκεια αποπληρωμής, τόσο περισσότερο αυξάνεται η μηνιαία δόση.

2. Αίτηση χορήγησης δανείου και εξέταση φερεγγυότητας δανειολήπτη από την τράπεζα. Σε αυτό το στάδιο, η τράπεζα θα αναζητήσει το ύψος της προσημείωσης ούτως ώστε να είναι «καλυμμένη» για το συγκεκριμένο ποσό. Σήμερα οι τράπεζες δίνουν δάνειο για το 70%-80% της εκτιμώμενης αξίας του ακινήτου.

3. Οικονομική προέγκριση του δανείου μετά την υποβολή των πρώτων δικαιολογητικών. Σε αυτή τη φάση, η τράπεζα θα ζητήσει τα προσωπικά και οικονομικά σου στοιχεία, καθώς και στοιχεία για το ακίνητο που πρόκειται να αγοραστεί. Τότε είναι η στιγμή που θα μάθεις πόσα μπορείς να δανειστείς από την τράπεζα και πόσα ίδια κεφάλαια θα χρειαστεί να δεσμεύσεις. Η διαδικασία αυτή θα καθορίσει το πόσα χρήματα μπορείς να πληρώσεις δεδομένης της κατοικίας που θέλεις να αγοράσεις.

Η οικονομική προέγκριση ισχύει για 45-60 ημέρες και μπορεί να ανανεωθεί με την υποβολή των απαραίτητων δικαιολογητικών.

4. Ακολουθεί νομικός και τεχνικός έλεγχος του ακινήτου. Στο στάδιο αυτό διαπιστώνεται αν το ακίνητο είναι εγγεγραμμένο στο Υποθηκοφυλακείο ή/και στο Κτηματολογικό Γραφείο όπου ανήκει, αν έχει αποκτηθεί και μεταβιβαστεί νόμιμα κι αν είναι απαλλαγμένο από απαιτήσεις, αγωγές ή βάρη για μια περίοδο 20 ετών.

Ο τεχνικός έλεγχος γίνεται στο προσημειωμένο ακίνητο από ανεξάρτητο μηχανικό που ορίζεται από την τράπεζα. Σκοπός του είναι να προσδιορίσει την αξία του ακινήτου και να διασφαλίσει ότι δεν είναι αυθαίρετο, ότι έχει κατασκευαστεί σύμφωνα με τους πολεοδομικούς κανονισμούς και ότι δεν παρουσιάζει κατασκευαστικά ή στατικά προβλήματα.

Το κόστος του νομικού και τεχνικού ελέγχου του ακινήτου βαρύνει τον δανειολήπτη.

5. Με την ολοκλήρωση της εκτίμησης, η τράπεζα προχωρά στην τελική έγκριση του δανείου. Σε αυτό το στάδιο, επανεξετάζονται οι πληροφορίες που έδωσες κατά την προέγκριση του δανείου για το εισόδημα σου για να διαπιστώσει αν εξακολουθούν να ισχύουν.

Η τράπεζα θα ελέγξει επίσης το συνολικό ποσό που θα μπορούσες να πληρώσεις για το ακίνητο (π.χ. €80.000 σε δάνειο και €20.000 από αποταμιεύσεις = €100.000) σε σχέση με την εκτιμώμενη αξία του ακινήτου όπως ορίστηκε από τον μηχανικό. Εάν η εκτιμώμενηαξία είναι υψηλότερη (π.χ. €110.000) από το ποσό που είχε προεγκριθεί (€100.000), τότε το ποσό του δανείου μπορεί να αυξηθεί στις €84.000, στο 80% δηλαδή της αξίας που εκτιμήθηκε από τον μηχανικό.

Εάν η εκτιμώμενη αξία του ακινήτου είναι χαμηλότερη (π.χ. €90.000) από το ποσό που είχε προεγκριθεί, τότε η τράπεζα θα αναπροσαρμόσει τους όρους της. Μπορεί να μειώσει το ποσό του δανείου στο 80% των €90.000, πράγμα που σημαίνει ότι τώρα θα χρειαστείς €28.000 μετρητά. Εναλλακτικά, η τράπεζα μπορεί να ζητήσει περισσότερες εξασφαλίσεις. Στη συνέχεια αποφασίζεις αν θέλεις να συνεχίσεις με τους νέους αυτούς όρους. Να θυμάσαι όμως πως αν θελήσεις να αλλάξεις τράπεζα, κινδυνεύσεις να χάσεις τα πρώτα έξοδα που έκανες για το δάνειο.

6. Ύστερα, το ακίνητο που «δίνεται» στην τράπεζα ως εγγύηση για την αποπληρωμή του δανείου, προσημειώνεται σε αρμόδιο δικαστήριο. Απαιτείται η παρουσία ή η εκπροσώπηση σου καθώς και η εκπροσώπηση της τράπεζας.

7. Υπογραφή σύμβασης δανείου.

8. Εφόσον όλα πάνε καλά με την υπογραφή του συμβολαίου, γίνεται η εκταμίευση του δανείου. Ο πωλητής λαμβάνει από την τράπεζα την επιταγή με το ποσό του δανείου, ως αντίτιμο της αξίας για την αγοραπωλησία. Σε περίπτωση που θέλεις να χτίσεις σπίτι, τότε ο πωλητής λαμβάνει μόνο το πρώτο μέρος του δανείου. Το υπόλοιπο δίνεται συνήθως με την πρόοδο των εργασιών.

Στεγαστικό Δάνειο: Τι θα πληρώσεις (παράδειγμα)

Για να σου δώσουμε μια πιο ολοκληρωμένη εικόνα του τι θα χρειαστεί να πληρώσεις λαμβάνοντας ένα στεγαστικό δάνειο, θα χρησιμοποιήσουμε το παράδειγμα του Παναγιώτη.

Ο Παναγιώτης είναι 50 ετών, μηχανικός αυτοκινήτων, και κερδίζει 3.000€ το μήνα. Θέλει να λάβει στεγαστικό δάνειο για την αγορά κατοικίας και είναι σε θέση να πληρώνει 1.200€ το μήνα (συμπεριλαμβανομένων των τόκων) για τη κάλυψη της δόσης, ποσό που αντιστοιχεί στο 40% του μηνιαίου εισοδήματος του.

Η μέγιστη διάρκεια του δανείου στην περίπτωση του Παναγιώτη είναι 25 χρόνια. Επομένως, οι συνολικές δόσεις που θα καταβάλει είναι 1.200€ επί 12 μήνες επί 25 χρόνια, υπολογισμός που μας δίνει το συνολικό ποσό των 360.000€. Οι μηνιαίες καταβολές των δόσεων αυτών αποτελούν συνδυασμό των τόκων και της αποπληρωμής του κεφαλαίου. Αν το επιτόκιο του στεγαστικού δανείου είναι 3% και σταθερό για τα επόμενα 25 έτη, αυτό σημαίνει πως οι τόκοι που θα καταβληθούν συνολικά αυτά τα χρόνια θα είναι 107.000€, ενώ το κεφάλαιο θα είναι 253.000€.

Δεδομένου ότι έχουμε υπολογίσει τη μέγιστη διάρκεια αποπληρωμής και τη μέγιστη καταβολή δόσης (40% του μηνιαίου εισοδήματος, δηλαδή 1.200€), τότε το ποσό των 253.000€ είναι το μέγιστο που μπορεί να δανειστεί ο Παναγιώτης. Αν ήθελε να δανειστεί το 80% της αξίας του ακινήτου, τότε η μέγιστη τιμή του ακινήτου θα πρέπει να είναι 316.000€. Αυτό προϋποθέτει παράλληλα ότι ο Παναγιώτης διαθέτει αποταμιεύσεις που καλύπτουν το υπόλοιπο 20% της τιμής του ακινήτου, δηλαδή 63.000€.

Αν ο Παναγιώτης είχε αποταμιεύσει μόνο 40.000€ τα οποία μπορούσε να διαθέσει για το 20% της τιμής αγοράς του ακινήτου, τότε το μέγιστο ποσό που θα μπορούσε να δανειστεί από την τράπεζα θα ήταν 200.000€, και με το παραπάνω οικονομικό προφίλ θα μπορούσε εύκολα να εξυπηρετήσει το δάνειο. Ίσως ακόμη να τον συνέφερε και η μείωση της διάρκειας αποπληρωμής, ούτως ώστε να πληρώσει λιγότερους τόκους.

Μπορείς να ενημερωθείς αναλυτικά για όλα τα έξοδα και τους φόρους που θα χρειαστεί να πληρώσεις για την αγορά ενός ακινήτου στο ολοκληρωμένο άρθρο μας εδώ.

Οι αγοραστές που συνεργάζονται μαζί μας για την εύρεση της επόμενης κατοικίας τους, λαμβάνουν τα εξής οφέλη:

• Πλήρη διαφάνεια σε ό,τι αφορά τις αγγελίες των ακινήτων. Έχεις στα χέρια σου όλες τις απαραίτητες πληροφορίες για να λάβεις μια ενήμερη απόφαση
• Υψηλής ποιότητας HDR φωτογραφίες, κατόψεις και περιηγήσεις 360 μοιρών ώστε να ξέρεις ακριβώς τι να περιμένεις
• Άμεση επικοινωνία με τον πωλητή, ώστε να μπορείς να διαπραγματεύσεις απευθείας μαζί του
• Τιμολογιακές εκτιμήσεις βασισμένες στην αγορά ώστε να μη πληρώσεις παραπάνω από όσο θα έπρεπε

Η μόνη αμοιβή που λαμβάνει η HOMI είναι από τους ιδιοκτήτες, οι οποίοι μας προτιμούν για τις σύγχρονες μεθόδους που χρησιμοποιούμε ως προς την προώθηση των ακινήτων τους καθώς και για τον άψογο συντονισμό όλων των διαδικασιών. Δες τα διαθέσιμα ακίνητα προς πώληση στη σελίδα μας εδώ.